一、推定力的目的
在不動產(chǎn)登記中，不能排除其反映的不動產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)與真實(shí)的不動產(chǎn)物權(quán)不一致的情況出現(xiàn)。在這種情況下，該登記在未經(jīng)法定程序推翻之前，其公示力不因此而受影響，仍是確定不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的根據(jù)。此時主張權(quán)利的對登記權(quán)屬有爭執(zhí)者只能及時提起訴訟，以通過訴訟程序推翻該登記，維護(hù)自身的合法權(quán)益。但在這一查明不動產(chǎn)權(quán)利歸屬事實(shí)的司法過程中，登記名義人不能以其登記具有公示力對抗對登記權(quán)屬有爭執(zhí)者的權(quán)利主張。因為在訴訟程序中，如果依然適用登記是確定不動產(chǎn)權(quán)屬的根據(jù)，則會無法審查對登記權(quán)屬有爭執(zhí)者所主張的不動產(chǎn)權(quán)利歸屬事實(shí)，更無從談及查明真實(shí)的權(quán)屬關(guān)系，其結(jié)果則是誰登記，誰勝訴，而對登記權(quán)屬有爭執(zhí)者（尤其是真實(shí)權(quán)利人）的權(quán)利則無法救濟(jì)，如此裁判明顯有失公允。
故在訴訟中須查明真實(shí)的不動產(chǎn)權(quán)屬事實(shí)，以確認(rèn)權(quán)利的歸屬，這對保障真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利是非常必要的。但在訴訟中，難免會出現(xiàn)對不動產(chǎn)權(quán)利歸屬的事實(shí)難以證明，很難查明真實(shí)權(quán)屬關(guān)系的情況。這時，為了避免難以完成的證明，根據(jù)司法活動中的經(jīng)驗法則，登記往往是真實(shí)存在的不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的反映。于是，司法人員通過登記對難以證明的有爭議的不動產(chǎn)權(quán)利歸屬事實(shí)問題做出推斷。當(dāng)這種推斷以法律的形式固定下來，以規(guī)范司法人員對有爭議的不動產(chǎn)權(quán)屬事實(shí)的間接認(rèn)定時，就是登記推定力，這樣可以達(dá)到節(jié)約訴訟成本,提高審判效率,保證裁判公正性的效果。
二、登記何以具有推定力
通過登記來推定不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系，是二者的關(guān)系屬性所決定的。
（一）登記與不動產(chǎn)物權(quán)變動事實(shí)具有伴生性
不動產(chǎn)物權(quán)雖然基于一項法律行為而變動，但受公示原則的規(guī)制，登記是該項不動產(chǎn)物權(quán)變動發(fā)生效力所不可或缺的要件。于是若權(quán)利人欲使依法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動發(fā)生效力，則必須申請登記，以完成變動后不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的登記。對于非基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動雖不以登記為生效要件，但非經(jīng)登記不得處分該不動產(chǎn)。所以有登記，就有產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)變動事實(shí)的存在，登記與不動產(chǎn)物權(quán)變動事實(shí)存在伴生關(guān)系。
（二）登記的物權(quán)與真實(shí)的不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系具有高度蓋然性
不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系是根據(jù)一定的不動產(chǎn)物權(quán)變動事實(shí)產(chǎn)生的，那么登記作為不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式，其登記的不動產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)就可能是基于真實(shí)的不動產(chǎn)物權(quán)變動事實(shí)而產(chǎn)生的不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的反映，即有以Ａ登記名義人的登記，Ａ就可能是真實(shí)的不動產(chǎn)權(quán)利人，所以登記公示的不動產(chǎn)物權(quán)與真實(shí)的不動產(chǎn)物權(quán)有一定的蓋然性。當(dāng)對不動產(chǎn)物權(quán)變動事實(shí)（如買賣、繼承等）的真實(shí)性、合法性實(shí)行實(shí)質(zhì)審查時，則登記表彰的不動產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)與真實(shí)不動產(chǎn)物權(quán)的一致性關(guān)系更為強(qiáng)化，[1]二者具有高度蓋然性，即不動產(chǎn)登記以A為登記名義人，A就很可能是真實(shí)的不動產(chǎn)權(quán)利人。
基于以上理由，當(dāng)在訴訟中無法查明有爭議的不動產(chǎn)物權(quán)變動事實(shí)時，司法人員可以將登記作為基礎(chǔ)事實(shí)，得出登記名義人為真實(shí)權(quán)利人的推定事實(shí)，即不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記者，推定其登記之物權(quán)狀態(tài)與真實(shí)物權(quán)一致之效力。[2]
三、推定力的性質(zhì)
登記推定力雖規(guī)定于實(shí)體法中，[3]但其只是“一個純粹的程序規(guī)定”，適用于訴訟程序之中，[4]涉及的是有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的事實(shí)認(rèn)定問題，所以在民事訴訟中無須先注銷是項登記。如果存在確鑿、充分的證據(jù)證明登記的不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系是不正確的，則登記的推定力可被推翻。只有在無法查明不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系事實(shí)的前提下，司法人員才根據(jù)登記的內(nèi)容推定不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系。推定力的實(shí)質(zhì)是登記在訴訟程序法中的效力，是規(guī)范司法人員在權(quán)屬爭議中如何認(rèn)定不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系事實(shí)的司法過程，絕不是確定不動產(chǎn)物權(quán)歸屬或內(nèi)容的實(shí)體性規(guī)范。
四、推定力的效力范圍
登記推定力是以法律規(guī)定形式表現(xiàn)出來的，是對不動產(chǎn)權(quán)利存在或不存在的推定，屬于法律推定，其效力范圍具體包括：（１）凡某人在不動產(chǎn)登記簿上為登記為某項不動產(chǎn)物權(quán)的登記名義人，則推定該人享有此權(quán)利；（２）凡在不動產(chǎn)登記簿上注銷某人某項不動產(chǎn)物權(quán)登記，則推定該人該項權(quán)利喪失；（3）凡在不動產(chǎn)登記簿上為某人某項不動產(chǎn)物權(quán)注銷登記，則推定該項權(quán)利消滅。
如果一項不動產(chǎn)物權(quán)在不動產(chǎn)登記簿上未有登記，則不能推定該項不動產(chǎn)權(quán)利不存在。因為登記的不動產(chǎn)物權(quán)現(xiàn)狀為基礎(chǔ)事實(shí)，推斷權(quán)利存在或不存在的結(jié)論屬于推定事實(shí)。而推定事實(shí)是以基礎(chǔ)事實(shí)為基礎(chǔ)的，我們不能在缺少登記這一基礎(chǔ)事實(shí)的前提下進(jìn)行推定事實(shí)的推斷。如一項非基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)取得，不能因其未辦理登記，而否定該權(quán)利存在的合法性。
能否以登記為基礎(chǔ)事實(shí)推定不動產(chǎn)物權(quán)變動事實(shí)之存在呢？筆者認(rèn)為，在訴訟不能查明不動產(chǎn)物權(quán)變動事實(shí)的情況下，以登記推斷登記名義人為真實(shí)權(quán)利人，實(shí)際包含著該權(quán)利得以產(chǎn)生的事實(shí)推定——即以登記的內(nèi)容為根據(jù)，推定不動產(chǎn)物權(quán)變動事實(shí)存在。在登記生效要件主義立法模式下，登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力要件，且不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對引起不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律事實(shí)(尤其是法律行為)實(shí)行實(shí)質(zhì)審查。所以登記的不動產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)正是不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對該變動事實(shí)實(shí)質(zhì)審查后予以登記的結(jié)果。因此，據(jù)以登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動事實(shí)與真實(shí)的不動產(chǎn)物權(quán)變動事實(shí)的吻合程度很高，作為不動產(chǎn)登記簿內(nèi)容的不動產(chǎn)物權(quán)變動事實(shí)與真實(shí)的不動產(chǎn)物權(quán)變動事實(shí)同樣具有伴生關(guān)系及高度蓋然性。所以登記推定力作為法律上的推定，其不僅推定不動產(chǎn)物權(quán)的存在及其歸屬，而且亦推定該不動產(chǎn)物權(quán)變動事實(shí)之存在。[5]
而已登記的或已注銷的處分權(quán)限制，以及不動產(chǎn)登記簿中所包含的事實(shí)性陳述事項則不能適用推定力。[6]在這里需要重申的一點(diǎn)是:對于已登記的預(yù)告登記，可否根據(jù)登記推定預(yù)告登記的存在。[7]預(yù)告登記——作為確保不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保手段——須經(jīng)登記方發(fā)生效力。當(dāng)存在對預(yù)告登記有異議者時，筆者認(rèn)為：不得以登記為基礎(chǔ)事實(shí)推定預(yù)告登記的存在。因為預(yù)告登記雖然以登記為其物權(quán)效力的要件,但是其與被擔(dān)保的不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)具有從屬關(guān)系, 即該請求權(quán)存在,則預(yù)告登記成立，該請求權(quán)不存在，預(yù)告登記（即使業(yè)經(jīng)登記）亦不成立。[8]所以只有不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)存在的事實(shí)，方能證明預(yù)告登記的成立。在此需要明確的是，不能以預(yù)告登記之登記推定不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)的存在。因為預(yù)告登記須登記，以成為不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容，其目的是讓第三人知悉登記名義人名下的不動產(chǎn)物權(quán)存有一項可能發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動，故依法對登記名義人的處分權(quán)給予限制。其并非證明該處分限制所賴以成立的法律關(guān)系——合同（如買賣合同）是否合法、真實(shí)，更不是以不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)為登記內(nèi)容，那么，以此登記為據(jù)根本無法推斷該請求權(quán)的存在。所以此時，預(yù)告登記權(quán)利人只有就不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)存在的事實(shí)進(jìn)行舉證。如果該事實(shí)合法存在，則預(yù)告登記成立，而不能推定其存在。否則，該預(yù)告登記（即使業(yè)經(jīng)登記）不成立。
五、推定力的適用效果
登記推定力最直接的效果是導(dǎo)致訴訟程序中的舉證責(zé)任重新分配：登記名義人作為對推定事實(shí)有利益的一方，不負(fù)舉證責(zé)任；而由對登記權(quán)屬有爭執(zhí)者承擔(dān)舉證責(zé)任，以推翻登記的推定力。這一規(guī)則使登記名義人處于承擔(dān)舉證責(zé)任的優(yōu)勢地位。
如在不動產(chǎn)權(quán)屬爭議訴訟中，面對對登記權(quán)屬有爭執(zhí)者的權(quán)利主張，登記名義人可能是真實(shí)權(quán)利人，也可能不是真實(shí)權(quán)利人。但登記名義人以其不動產(chǎn)權(quán)利業(yè)經(jīng)登記為支持，不負(fù)舉證責(zé)任；而對于登記名義人不是真實(shí)權(quán)利人的事實(shí)（包括對權(quán)屬有爭執(zhí)者本人是真實(shí)權(quán)利人的事實(shí)），則由對登記權(quán)屬有爭執(zhí)者承擔(dān)實(shí)體舉證責(zé)任，以推翻法律所規(guī)定的對登記名義人是合法權(quán)利人的推定。如果對登記權(quán)屬有爭執(zhí)者不能以完整、清晰的證據(jù)證明其權(quán)利主張，或無法查明真實(shí)不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系，那么法官根據(jù)登記這一基礎(chǔ)事實(shí)，推定登記名義人為合法權(quán)利人，對登記權(quán)屬有爭執(zhí)者則承擔(dān)敗訴的風(fēng)險。
最高人民法院（1989）民他字第30號《關(guān)于無充分證據(jù)否定產(chǎn)權(quán)登記的糾紛應(yīng)如何處理的復(fù)函》[9]對“關(guān)于陳漢麟、陳志輝與李細(xì)房屋租賃糾紛一案的請示報告”的答復(fù)即體現(xiàn)了登記推定力的適用，雖然當(dāng)時并未在法律上明確規(guī)定登記推定力。
如果已查明真實(shí)的不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系事實(shí)，證明登記的不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系是錯誤的，那么登記的推定力被推翻。[10]雖然推定力被推翻，但并不直接導(dǎo)致公示力的消滅。公示力作為登記的“天生”屬性，即使該登記的推定力被依法推翻，在該登記被更正之前，登記公示力也不失其效力，仍然是世人確定不動產(chǎn)物權(quán)現(xiàn)狀的根據(jù)，若第三人據(jù)此登記取得不動產(chǎn)物權(quán)，則受登記公信力之保護(hù)。所以真實(shí)權(quán)利人為保護(hù)自己的合法權(quán)益，必須及時啟動更正登記名義人之登記的不動產(chǎn)登記程序。
即使經(jīng)過訴訟程序，通過查明事實(shí)，推翻了A的房屋所有權(quán)登記的推定力，認(rèn)定B為合法房屋所有權(quán)人，在注銷A的房屋所有權(quán)登記之前，A的房屋所有權(quán)登記公示力也依然存在。如果B沒有對A的房屋所有權(quán)登記采取保全措施（如異議登記），善意C據(jù)此登記產(chǎn)生積極信賴而與A基于買賣合同完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，那么C取得的房屋所有權(quán)是受公信力保護(hù)的。只有在B持認(rèn)定B為合法房屋所有權(quán)人的生效判決書向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出注銷申請，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)注銷A的房屋所有權(quán)登記之時，A的房屋所有權(quán)登記公示力才隨之不存在。
