某住宅區張先生夫婦在凌晨被室內的響動驚醒，立即起床并打開臥室的門，發現有人已走到客廳和臥室過道處，這個人自稱是物業公司的保安員。于是張先生夫婦把物業公司告上了法庭，并要求賠償每人精神損失費各5萬元。
法院認為，張先生夫婦身為業主(住戶)，與物業管理公司間形成了委托管理關系。物業公司保安員在進入業主臥室時既不與業主家電話聯系，又未請公安人員見證，該行為不符合《住房手冊》等有關規定，侵害了公民住宅不受侵犯的權利,應該就此不當行為承擔責任。
【分析】《憲法》和有關法律法規規定，未經本人允許，任何個人和單位是不能私入民宅的，尤其是在夜間，否則被視為侵犯。物業公司的保安員因為負有維護服務范圍的正常秩序，做好服務區域內的防火、防盜、防爆炸、防破壞、防治安災害事故等安全防范工作，發現情況需要檢查時，可先與住戶電話聯系，說明情況，征得同意后再進入，否則就應當承擔相應的責任。
暴雨房屋滲水 開發物業均賠錢
天降暴雨，某小區的部分住宅出現了嚴重的滲水現象，地板、屋頂、墻體等均受到不同程度的損壞。其中，兩名業主的經濟損失分別高達5.6萬余元和4.4萬余元。兩業主以房屋質量有缺陷、物業公司疏于管理而造成損害發生為由，將開發商和物業公司告上法庭。經有關部門鑒定，認為房屋滲水主要是因屋檐落水管口被垃圾堵塞排水不暢所致，其次是因為屋面存在機平瓦少量破損，檐溝柔性防水層局部起鼓等缺陷。法院經審理認為：房屋建筑共用部分的維護、養護和管理以及疏通下水道是物業公司應盡的責任，而排水設施未達到設計要求是開發商的責任，判決由物業公司和開發商分攤該兩名業主的損失。
【分析】業主入住房屋后，對居住過程中產生的問題，特別是房屋質量問題一定要區分清楚開發商與物業公司的責任。
開發商作為房屋的設計、建設者，對房屋的質量問題應承擔責任，而物業公司作為物業的管理者，其進駐小區進行管理時，面對的是已建設完畢的物業，其主要職責是對小區物業進行維護，確保其正常的使用功能，根據建設部1998年下發的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。在《住宅質量保證書》中，開發商應明確住房部位、部件的保修期限，若委托物業公司進行維修，應明示委托單位。而《住宅使用說明書》則應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項。可見開發商對確保房屋質量承擔著重要責任。本案中，受損業主房屋屋面機平瓦少量破損，檐溝柔性防水層局部起鼓，說明排水設施未達到設計要求，與房屋漏雨有一定的因果關系，開發商應對此承擔責任。
本案中，業主房屋滲水主要就是因屋檐水落管口被垃圾堵塞排水不暢所致，物業公司沒有盡到疏通下水管道的職責，管理上存在過錯，應向業主承擔賠償責任。但業主也應注意，并非所有的房屋問題都是由開發商或物業公司的過錯造成的，也存在由于業主裝修房屋或對房屋設施使用不當而給自身財產造成損害的可能，因此，在裝修房屋過程中，一定要遵守與物業公司或開發商簽訂的《裝修協議》、《物業服務協議》中的相關內容，并按開發商提供的《住宅使用說明書》正確使用房屋，避免因自己的過錯給自己及相鄰產權人的財產造成損失，因而引起不必要的糾紛。
房屋易主新房主不應承擔原房主所欠物業費
張先生在某一住宅小區購買了一套高級住宅。因為他是位生意人，所以將住宅作抵押向某銀行進行了貸款。銀行為了確保貸款回收，將該套房產進行了訴訟保全措施。張先生由于生意上的不成功，停止了向物業公司交付物業管理費。物業管理公司認為張先生的房子在，暫時不交物業管理費也沒什么大的關系。
由于張先生沒有及時返還銀行的貸款，銀行向法院提起訴訟。經過長時間的訴訟，法院判決將張先生的房子進行拍賣，拍賣結果銀行竟買成功。于是，該套房子易主。該銀行又將該套房通過房地產中介代理機構轉讓給了胡女士。
這時，物業管理公司決定正式追討該房所欠的物業管理費。結果，銀行拒付，胡女士也拒付過戶前的物業管理費，張先生又不知去向，致使該房所欠的物業管理費一直沒能收繳。
【分析】物業管理公司應該向原業主張先生追討物業管理費。在本案例中，物業管理公司混淆了物業管理法律關系。物業管理公司在發現張先生未支付物業管理費時，首先應當直接要求張先生履行其義務，而不是去消極等待。因為房產是不會也不可能承擔應當由法律關系中的主體承擔的義務的；其次，物業管理公司可以根據其與張先生所簽訂的物業管理協議去訴諸法律，以法律的強制力去保護自己的合法權益。如果不采取上述兩個措施，物業管理公司就會坐失良機。
責編：王瑋
