問題
甲與乙簽訂買賣合同，乙購買甲名下的商品房一套。乙依據合同約定支付了全部價款，但是甲以各種理由推脫，始終未辦理房屋的轉移登記。乙為了防止甲私下處分房屋，便將購房合同、房產證等拿來自己保管。后來，乙得知甲不但私下申請補發了新的房產證，而且還將房屋抵押給了銀行，因此乙以不動產登記機構未盡合理審查義務為由，向法院提起訴訟，要求撤銷登記機構補發的新房產證。請問登記機構能否補證？乙的利益如何保障？
解答
本案的爭議焦點是不動產登記機構向甲補發不動產權利證書的行為是否合法，以及乙能否通過訴訟方式保障自身利益。
一、不動產登記機構向甲補發不動產權利證書的行為合法
由于不動產權證書一般由不動產權利人實際保管，因此實踐中難免會出現遺失、滅失等情況，法律對此規定了嚴格的補發程序。《房屋登記辦法》第27條第2款規定：“房屋權屬證書、登記證明遺失、滅失的，權利人在當地公開發行的報刊上刊登遺失聲明后，可以申請補發。房屋登記機構予以補發的，應當將有關事項在房屋登記簿上予以記載。補發的房屋權屬證書、登記證明上應當注明‘補發’字樣。”
一是權利人可以申請補發不動產權證書。《物權法》第16條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”本案中雖然甲和乙簽訂了房屋買賣合同，而且乙實際占有了房屋，但是由于雙方并未辦理房屋的轉移登記，不動產登記簿并未發生變更，因此在法律上甲依然是該房屋的合法所有權人。根據《房屋登記辦法》，甲作為房屋的權利人有權申請補發不動產權屬證書。
二是補發不動產權利證書應當進行公告。由于不動產登記機構對原權利證書是否遺失或者滅失等情況無法查證，因此法律規定了公告遺失聲明的方式，方便利害關系人及時提出異議，保障不動產權利證書的嚴肅性。據此，甲申請補發新的房產證時，必須在當地報紙上刊登遺失聲明，如果在法定期限內沒有人對聲明提出異議，則推定申請人的申請理由符合事實，不動產登記機構已盡法定審查義務，可以依法予以補發權利證書。
二、不動產登記機構補發房產證的行為不可訴
不動產權證書僅僅是由不動產登記機構頒發給不動產權利人用以證明其享有不動產權利的證明，補發證書的行為并不實際改變不動產權利的歸屬，其只是對原來頒證行為的一種重復，屬于重復處置的行為，不具備可訴性。因此，《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第2條第2款規定：“房屋登記機構作出未改變登記內容的換發、補發權屬證書、登記證明或者更新登記簿的行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理。”因此，當事人對不動產權利歸屬有異議的，應當通過異議登記，或者針對原頒證行為提出訴訟，而不能對補發行為提起訴訟。
本案中，為了避免發生損失，作為房屋買受人的乙應當及時要求甲辦理房屋轉移登記，或者通過預告登記的方式保障自身的合法債權，不能因為持有原房產證或者實際占有房屋而放松警惕。乙應當關注當地媒體報道，發現賣方甲刊登房產證遺失公告、或者私下處置房屋的，應當及時向不動產登記機構提出異議，并提起民事訴訟，依法追究甲的違約責任，維護自身的合法權益。
（作者單位：國土資源部不動產登記中心）
