案例

2012年6月，北京市民李某以47萬元購買了焦某一套即將拆遷的6平方米平房，因登記手續被凍結，雙方約定李某直接與房屋征收事務中心（以下簡稱征收中心）簽訂征收補償安置協議。李某支付房款47萬元后，雙方到征收中心由李某作為被拆遷人簽訂了補償安置協議。2014年10月，征收中心函告李某，因上述房屋所有權證無效，已簽補償安置協議作廢。李某隨后將焦某訴至人民法院，要求解除房屋買賣合同，返還購房款及利息。一審法院經審理查明，訴爭房屋是胡某（已因詐騙罪于2014年7月被判刑）為騙取拆遷款將一處房屋違法拆分成7份后出售，通過偽造法院判決書方式過戶給焦某等人。因房屋產權證無效，雙方買賣合同的目的已無法實現，故判決：解除雙方的房屋買賣合同，焦某返還購房款47萬元并賠償利息損失。焦某不服一審判決，以房產證真實有效、善意第三人、房屋所有權已轉移等理由向中級人民法院提起上訴。

疑惑

1.房屋買賣合同履行后能否解除？

2.善意第三人的利益如何保護？

解答

本案涉及三個法律關系：焦某與李某的房屋買賣關系、焦某與胡某的房屋買賣關系、焦某與征地中心的補償安置關系。本案爭議焦點為焦某與李某的買賣合同應否解除。

根據《合同法》第94條、第150條等規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任；合同解除后，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失；出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分，除法律另有規定的外，出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務等。

本案中，焦某與李某之間的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，合法有效。但是，因未辦理轉移登記手續，訴爭房屋所有權并未發生物權變動，征地拆遷期間凍結登記和征收機構的確認并不能替代不動產轉移登記，從法律上講，本合同并未履行完畢。同時，焦某作為出賣人，負有承擔出賣房屋權利瑕疵擔保的義務，由于該房屋權利存在明顯瑕疵，房屋買賣合同的目的已無法實現。因此，二審法院認為，所有權權利瑕疵擔保是一種無過失責任，賣方不能以不知情而主張免責，焦某未盡到瑕疵擔保責任是導致合同目的不能實現的直接原因。該合同應當予以解除，隨后判決：駁回上訴，維持原判。

關于焦某合法權益如何維護的問題，涉及另外兩個法律關系，即焦某是否為善意第三人、是否享有補償安置資格。關于善意第三人的合法權益保護，《物權法》第106條規定，除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；以合理的價格轉讓；轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。本案中，焦某如果能夠證明在購買房屋時并不知道胡某的違法行為，可以通過請求確認善意第三人取得上述房屋所有權，在依法確認房屋所有權后，可以再向征地中心主張其合法的補償安置主體資格。

（作者單位：國土資源部不動產登記中心）