●房產(chǎn)證上寫誰的名字只是一種公示行為，并非一種賦權(quán)行為●當(dāng)事人對房產(chǎn)權(quán)屬有異議時(shí)，可直接提起民事訴訟，而無需先提起行政訴訟

    □朱小旭張劍波

    閱讀提示

    不動產(chǎn)登記僅是一種公示行為，它的目的是保護(hù)善意第三人的利益，使第三人知道物權(quán)的設(shè)立和變動，從而避免善意第三人利益受到損害，以維護(hù)交易安全，而并非是一種賦權(quán)行為。物權(quán)登記的存在，并不能絕對排除他人對物權(quán)享有真正的權(quán)利。若當(dāng)事人認(rèn)為權(quán)屬證書記載的權(quán)利人錯誤，并提供充分的證據(jù)證實(shí)自己才是真正的權(quán)利人，則可以通過民事訴訟否定不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的權(quán)利人的權(quán)利。

    基本案情

    1987年，張某與丈夫李某（已故）經(jīng)人介紹，以1300元的價(jià)格在鄧州市某居委會村組購置宅基地一處，一年后在此建起了三間兩層樓房及院落一座。房屋建成后由于工作原因，全家并未遷入新居。此時(shí)他們的大女兒云云及女婿費(fèi)某提出暫住于此，于是李某夫婦答應(yīng)了二人的請求，二人遂在此居住直至1994年搬走。

    費(fèi)某在住房過程中于1990年在李某夫婦二人不知情的情況下，擅自將此房屋產(chǎn)權(quán)登記于其本人名下。李某夫婦得知后即與費(fèi)某交涉，要回房權(quán)證自己保管，并于2005年將房屋產(chǎn)權(quán)過戶至自己名下。但由于辦理過戶過程中程序存在瑕疵，李某夫婦的房權(quán)證于2014年被法院判決撤銷。其后，張某屢次要求費(fèi)某協(xié)助將房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)至自己名下均遭拒絕，雙方由此形成糾紛。

    其間，自1994年費(fèi)某與云云搬出后，涉訴房屋一直由李某夫婦及兒子小李等人實(shí)際占有使用。2010年4月，云云與費(fèi)某經(jīng)深圳寶安區(qū)法院調(diào)解協(xié)議離婚，離婚協(xié)議中雙方共同財(cái)產(chǎn)分割未涉及該房產(chǎn)。

    除張某和小李外，其他繼承人均表示放棄對該爭議房屋的繼承權(quán)。故，原告張某和小李將費(fèi)某起訴至鄧州市人民法院，請求確認(rèn)其對該房屋的所有權(quán)。

    爭議焦點(diǎn)

    庭審中，被告費(fèi)某辯稱：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，因?yàn)檎抗懿块T已對訴爭房屋作了權(quán)屬登記并為被告頒發(fā)了房權(quán)證，所以也就從法律上確認(rèn)了房屋產(chǎn)權(quán)歸被告所有。即使原告認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)有爭議也只能提起行政訴訟，請求房管部門撤銷產(chǎn)權(quán)證，而不能直接提起確權(quán)訴訟；訴爭房產(chǎn)從宅地的購置到房屋的建造過程均是其出資委托原岳父母親手操辦，雖然建房過程中原岳父母從人力、物力、財(cái)力上也給予過大力幫助，但房屋所有權(quán)歸被告的事實(shí)不能被否認(rèn)。

    那么本案的爭議焦點(diǎn)一：二原告直接提起的確權(quán)訴訟是否妥當(dāng)？是否應(yīng)先提起行政訴訟，請求房管部門撤銷不動產(chǎn)權(quán)屬證書？

    爭議焦點(diǎn)二：不動產(chǎn)權(quán)屬證書上登記載明的權(quán)利人費(fèi)某是否就訴爭房產(chǎn)享有所有權(quán)？

    判決結(jié)果

    鄧州市人民法院作出判決：確認(rèn)爭議房產(chǎn)歸原告張某、小李所有。被告費(fèi)某于判決生效后二十日內(nèi)協(xié)助原告辦理上述房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

    宣判后，被告費(fèi)某不服提出上訴。近日，南陽市中級人民法院經(jīng)審理判決駁回上訴，維持原判。

    綜合分析

    當(dāng)事人可以直接通過民事訴訟對糾紛房產(chǎn)進(jìn)行確權(quán)，而無需先提起行政訴訟

    本案承辦法官常新表示：不動產(chǎn)權(quán)利糾紛主要是解決登記所有權(quán)與實(shí)際所有權(quán)人之間的利益沖突。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十三條“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利”之規(guī)定，本案即屬于民事訴訟中的物權(quán)確認(rèn)糾紛，故無需先提起行政訴訟。

    常新表示，在涉及行政與民事交叉的房產(chǎn)權(quán)屬登記案件中，真正產(chǎn)生爭議的原因在于當(dāng)事人之間的民事糾紛。由于登記機(jī)關(guān)的職權(quán)和條件所限，其無權(quán)對行政登記背后的民事關(guān)系進(jìn)行審查，因此民事審判不必拘泥于既有權(quán)利證書的限制，而應(yīng)當(dāng)通過審查其基礎(chǔ)關(guān)系的效力來確定權(quán)利歸屬或事實(shí)狀態(tài)。

    根據(jù)《房屋登記辦法》第八十條規(guī)定：人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的申請或有關(guān)法律文書，注銷原有登記并辦理相應(yīng)的登記。也就是說，人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容可以與房屋登記簿記載的權(quán)利狀態(tài)不一致，而不必經(jīng)行政訴訟撤銷登記。

    所以，在處理房屋權(quán)屬登記案件中，涉及民事與行政交叉時(shí)，最便捷的途徑是先通過民事訴訟進(jìn)行確權(quán)。民事確權(quán)的裁判文書一經(jīng)作出，合法的權(quán)利人自然可以根據(jù)其內(nèi)容直接申請房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)變更登記，而沒有必要另外提起行政訴訟。登記機(jī)關(guān)可以根據(jù)生效法律文書確定的權(quán)利人進(jìn)行相應(yīng)的登記。

    不動產(chǎn)登記是為保護(hù)善意第三人，其并不意味對房屋權(quán)屬狀態(tài)真實(shí)性、合法性的確認(rèn)

    那么，房產(chǎn)證上明明寫著費(fèi)某的名字，這張房產(chǎn)證在民事訴訟中又有什么效力呢？

    《物權(quán)法》第十六條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，據(jù)此規(guī)定能夠推定房屋登記簿記載的權(quán)利人就是房屋的所有權(quán)人，因此，在舉證時(shí)具有優(yōu)勢的效力，當(dāng)事人有相反的證據(jù)能夠推翻的除外。這就說明房屋登記簿在民事訴訟中具有優(yōu)先的效力，并不具有絕對的效力。

    常新指出，不動產(chǎn)登記是一種公示行為，而非一種確權(quán)行為。也就是說，行政機(jī)關(guān)的登記行為并不意味著對房屋權(quán)屬狀態(tài)的真實(shí)性、合法性的確認(rèn)。

    不動產(chǎn)登記的目的是保護(hù)善意第三人的利益，使第三人知道物權(quán)的設(shè)立和變動，從而避免善意第三人利益受到損害，以維護(hù)交易安全，但它并非是一種賦權(quán)行為，物權(quán)登記的存在，并不能絕對排除他人對物權(quán)享有真正的權(quán)利。不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力，也只是一種推定效力，與實(shí)際權(quán)利狀況并不一定吻合，若當(dāng)事人認(rèn)為權(quán)屬證書記載的權(quán)利人錯誤，并提供充分的證據(jù)證實(shí)自己才是真正的權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)否定不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的權(quán)利人的權(quán)利。

    本案中，雙方爭議房產(chǎn)系李某夫婦購買，費(fèi)某也認(rèn)可，但辯稱是其準(zhǔn)備結(jié)婚建房而出資委托李某夫婦辦理。對此，原告張某、小李不予認(rèn)可，費(fèi)某也沒能提供證據(jù)證實(shí)該處宅基是其委托李某夫婦辦理的。且房屋建造之時(shí)被告費(fèi)某與云云尚未完婚，被告的該種辯解明顯有悖生活常理，不合乎邏輯，也與費(fèi)某本人婚前的經(jīng)濟(jì)收入狀況嚴(yán)重不符，故被告費(fèi)某的抗辯理由法院不予采信。

    盡管雙方在庭審中均提供了部分證人證言證實(shí)房產(chǎn)是自己所建，但該部分證人證言僅能證實(shí)雙方均對爭議房產(chǎn)有出資情況，而非是當(dāng)時(shí)承建房屋之人，通過對雙方提交的證據(jù)進(jìn)行比較，就房屋的整體建設(shè)而言，二原告的證據(jù)能證實(shí)房屋的宅基來源和建設(shè)情況，且費(fèi)某與云云離婚時(shí)未將該房產(chǎn)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。綜上所述，法院根據(jù)優(yōu)勢證據(jù)的原則，認(rèn)定該房屋的原始取得人應(yīng)是張某和其丈夫李某，房屋的初始登記在費(fèi)某名下，費(fèi)某卻未能證實(shí)該房屋產(chǎn)權(quán)合法轉(zhuǎn)讓的事實(shí)，故其辯解與事實(shí)不符。依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，可以看出二原告才是房屋的真正權(quán)利人。