案例

2014年4月，北京市民陳某與王某簽訂合同，約定：王某將房屋出售給陳某，總價(jià)318萬元，定金20萬元；買方逾期付款超過15日后，賣方有權(quán)解除合同并要求買方支付20%違約金。雙方與中介公司簽訂了三方《補(bǔ)充協(xié)議》。陳某支付定金30萬元，王某出具了定金收條。但由于陳某購(gòu)房資格審核未通過，便未支付購(gòu)房款。雙方就定金退還問題協(xié)調(diào)未果。2015年2月，陳某訴至法院，請(qǐng)求解除合同，判令王某返還定金30萬元，中介公司承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。王某對(duì)此提起反訴，請(qǐng)求陳某支付違約金63.6萬元。一審法院判決：解除雙方房屋買賣合同及與中介公司的三方補(bǔ)充協(xié)議，王某返還定金30萬元，陳某支付違約金15萬元。判決后，陳某不服，提起上訴。

疑惑

1、不具備購(gòu)房資格能否成為合同違約免責(zé)事由？

2、違約金與定金罰則能否并用？

解答

其一，關(guān)于購(gòu)房資格未通過能否成為合同違約的免責(zé)事由問題。由于“限購(gòu)”是近年來部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要措施，購(gòu)房資格審核成為許多地區(qū)辦理房屋買賣網(wǎng)上簽約和轉(zhuǎn)移登記的前置條件。本案房屋的買賣合同簽訂時(shí)，北京市相關(guān)限購(gòu)政策已經(jīng)發(fā)布，陳某作為具有完全民事行為能力的當(dāng)事人，在購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)了解和掌握當(dāng)?shù)毓_發(fā)布的房屋限購(gòu)政策，以及違反上述政策的法律后果。房屋買賣合同依法訂立后，除不可抗力等法定事由外，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照約定履行，本案中，陳某以不具備購(gòu)房資格為由主張免除違約責(zé)任，顯然沒有法律依據(jù)。

其二，關(guān)于違約金的幅度及能否與定金處罰并用的問題，我國(guó)法律中有明確規(guī)定。《合同法》114條規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。第116條規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》（法釋〔2009〕5號(hào)）規(guī)定，當(dāng)事人通過反訴或者抗辯的方式，請(qǐng)求人民法院調(diào)整違約金的，人民法院應(yīng)予以支持；當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。從上述規(guī)定看，我國(guó)法律和司法實(shí)踐中對(duì)合同違約中定金和違約金罰則適用上是選擇性的，對(duì)于違約金幅度也并非完全意思自治。本案中，王某在未退還定金的情況下，又提出違約金賠償，顯然不當(dāng)。陳某以房?jī)r(jià)一直在上漲、王某沒有實(shí)際損失、違約金過高等為由抗辯得到一審法院支持，也符合有關(guān)法律精神。因此，二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，一審法院關(guān)于返還定金、酌減違約金的判決并無不當(dāng)。隨后判決駁回上訴，維持原判。

此外，對(duì)于本案中介公司的法律責(zé)任，陳某雖然稱存在中介公司明知其不具備購(gòu)房資質(zhì)，并承諾幫助解決購(gòu)房資格等情形。但是，中介公司應(yīng)否基于其在居間過程中存在過錯(cuò)而承擔(dān)違約責(zé)任，與本案房屋買賣合同糾紛并非同一法律關(guān)系。因此，一、二審法院對(duì)其該項(xiàng)請(qǐng)求予以駁回，陳某可通過另行起訴的方式來解決。

（作者單位：國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心）