房屋按照用途可以劃分為“住宅”和“非住宅”兩類，但是在房屋拆遷補償中又經常會遇到一種特殊情況——“住改非”。由于實踐中“住改非”的情況時有發生，且商業用房和住宅拆遷補償標準之間存在差異，對此類房屋究竟應該如何補償，就成為了拆遷中一個無法回避的問題。圣運律師通過代理的實際案例給大家講解碰到征收，“住改非”到底該怎么補償？
家住淮安市的趙先生因房屋臨街，2000年左右將臨街住宅進行了營業性改造，并辦理了工商登記。2016年8月9日,當地區人民政府作出004號《房屋征收決定》，對趙先生住宅所在地進行征收。當日發布《房屋征收決定公告》并附《某地塊房屋征收補償安置方案》。征收工作人員與趙先生多次談話，因趙先生房屋屬于沿街住改非房屋，但征收部門僅按照住宅房屋予以評估，故雙方未能就補償問題達成一致。2017年2月7日 ，征收部門作出涉案《國有土地上房屋征收補償決定書》，并于2017年2月12日向趙先生送達。面對補償的嚴重不合理，趙先生決定由專業的拆遷律師指引其維權之路。在趙先生經過多次咨詢和朋友的介紹之后，趙先生最終來到北京選擇了在征地拆遷領域有影響的圣運律師事務所。
圣運律師代理案件后，第一時間將涉案房屋征收補償決定訴至法院。圣運律師認為，對拆遷范圍內，產權為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的手續，征收部門應根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當拆遷補償。趙先生提交了工商行政管理局企業資料查詢表、稅務登記證、、環保局排污申報登記注冊證、衛生局許可證、工商行政管理局個體工商戶準予變更通知書等一系列證據。
淮安市中級人民法院認定，征收部門作出的房屋征收補償決定，其中對沿街住改非補助費的計算缺乏事實根據。故因此判決撤銷被告區政府作出的《國有土地上房屋征收補償決定書》。
“住改非”房屋，是指原國有或集體所有的土地上的房屋，房屋所有權證上載明的用途為住宅，但改做經營，且依法取得了營業執照、稅務登記證等經營手續。雖然房屋所有權證上標明的用途為住宅，但依法取得了營業執照等經營手續、稅務登記證并有納稅記錄。由于這些房屋有較好的地理優勢，其租金收入或市場交易交割遠遠高于同區域其他住宅房屋。但從法律上來講，房屋的登記性質是評估補償的主要依據，但如果僅僅以產權性質來補償的話，對產權人來講是極其不公平的。目前，在實踐操作實務中，對于“住改非”的補償大多數地方按照住宅與非住宅房屋的加權平均值確定。
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