加快推進農村住房確權登記對保障農民財產權益，促進有識之士返鄉創業、推進農村三產融合有重要支撐作用。當前湖北省武漢市農村土地面積占全市土地總面積的67%，農業人口占全市總人口比例高達27%，依法推進集體建設用地及地上房屋的確權登記頒證，切實摸清宅基地和農房的家底，將為有效推進農村土地制度改革，實施鄉村振興戰略奠定基礎。
武漢市農房確權登記之困
2012年～2016年，為貫徹落實國家加快推進農村集體建設用地和宅基地確權登記發證的有關文件精神，武漢市開展了農村集體建設用地和宅基地確權登記地籍調查工作。調查結果顯示，武漢普遍存在“一戶多宅”、權源資料缺失、面積超占等情況，這給農房確權登記工作帶了較大的困難。
一是甄別難：如何判斷各類宅基地、集體建設用地和地上房屋的合法合理性？其一，按照《物權法》規定，宅基地、集體建設用地使用權是在集體所有土地上享有的權利，但對已列入城市范圍、土地權屬仍為集體所有的“城中村”土地及地上房屋如何確權登記是當前面臨的一大難題。其二，當前國家對農村集體內成員規定了資格，對因繼承、集中遷建、人口遷徙等非本集體經濟組織成員規定了相應資格，對非農業戶口（含華僑）原在農村合法取得的宅基地及房屋也有相應資格。而因歷史原因，武漢曾接納丹江口水庫等農村外遷人口，如何結合武漢實際細分合法的資格主體、明確不予登記的資格主體范圍，是農房確權登記面臨的一大阻礙。
其三，武漢市不同時間段從地理區位、占地類型等方面對農民建房占用宅基地的面積和房屋最高層數等做過規定。但由于農村房屋建設時間跨度較大，在宅基地審批機制不健全，管理工作不到位的現實下，如何科學合理地判定宅基地及農房的取得時間和建造時間，并對宅基地占用地類進行準確認定，以有效甄別宅基地及地上房屋的面積合法性，是當前亟待解決的關鍵問題。
二是處置難：如何以規范統一的方式對違規違建用地和農房進行登記？如何解決一些“一戶多宅”、權源資料缺失、面積超占等歷史遺留問題，對此類農房確權登記，有效兼顧未來宅基地管理和違法處理，是須解決的重要問題。
三是實施難：如何建立規范、簡便、可操作的確權登記程序？現行《不動產登記暫行條例》《不動產登記操作規范》等管理規定對登記程序等僅有原則性條款，如何制定符合農村實際又具備可操作性的處置標準、建立規范合理又便于農民申請辦理的操作程序，是當前確權登記工作亟待解決的問題。
推進農房確權登記工作的建議
加快農房確權登記政策法規體系建設。在國家相關法律法規和政策尚不完善的情況下，建議在市級層面出臺專門的法律法規，規范農村集體建設用地和宅基地使用行為。以擴權賦能為核心，賦予農村集體建設用地與國有建設用地平等的法律地位，特別是允許合法登記的宅基地可用于抵押融資，積極構架城鄉統一的建設用地市場，實現土地要素自由流通；以規范管理為重點，加強確權登記與經濟社會發展的關系研究，在經濟可承受和社會可接受范圍內，制定農房宅基地確權登記操作細則，妥善解決歷史遺留問題；以服務發展為導向，考慮鄉村旅游、農家樂等農村新興業態的實際用地需要，探索在權利登記時允許農村建設用地和宅基地一定范圍內可以轉換土地用途等等。
有序推進“房地一體”農房登記工作。農房確權登記工作涉及面廣、影響力大、關注度高，建議采取“試點先行、積累經驗、完善政策、穩步推開”的思路，在各區選取1個～2個村開展“房地一體”農房登記試點，對于確權登記中的超占面積、未批先建、“一戶多宅”、權源缺失、資格主體界定等各類問題，通過試點總結經驗，完善政策，然后在全市鋪開有序推進“房地一體”農房登記工作。
有效引導“一戶多宅”及空閑宅基地退出。對于返鄉人員利用自有空閑宅基地建設生產用房，創辦小型加工項目的，在確權登記中按照土地利用方式進行分用途登記，為后期的宅基地使用權抵押貸款政策實施預留接口，推動返鄉人員創新創業；對于現有登記政策下無法登記的“一戶多宅”，在給予農民相應補償的基礎上，以集體建設用地進行確權登記，鼓勵用于發展鄉鎮企業，壯大集體經濟。同時可結合宅基地整理工作，將這部分建設用地采取入股、聯營等方式，用于鄉村休閑旅游養老等產業和農村三產融合發展，在確權登記中明確各投資主體的權益份額，為后期的收益分配奠定基礎。
實行“有限”登記確保治理有效。對違法占地建房根據具體情況分類處理。首先，對于在村鎮規劃編制或實施前因違法占地建房而無法確權登記的，包括未批即建、未批先建、少批多建、移位建設的宅基地應在限定面積內，補辦用地審批手續并予以確權登記；對超面積部分可先罰款、后補辦、再登記。超占面積的罰款可“從低從輕”收取，分檔累進。其次，對于在規劃范圍以外的違法占地的宅基地確權登記時，只記載其使用現狀并明確其“有限”權能，不得用于抵押、交易。超占面積部分同上予以罰款處置。
