（圖片來源于網絡）
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（掃描二維碼，關注“浮云觀察”視頻號）
最近沿海地區的樓市行情不得不用“火熱”兩個字來形容：
東莞月環比上漲6.2%，均價已坐穩2.2W/㎡；
深圳月環比上漲2.5%，均價已達6.5W/㎡，笑傲全國；
寧波月環比上漲2%，均價已上2W+/㎡……
疫情之后的樓市在毫無征兆的情況下迎來了爆發！
但是，這次的領漲的依然是沿海地區的珠三角和長三角板塊；內陸城市（尤其是西部城市）的樓市似乎還在黎明前，呼呼大睡：
成都月環比微漲0.5%，處在橫盤末期，稍有上漲的勢頭；
重慶月環比微漲4元/㎡，同樣處于橫盤期。
（以上數據來源于“冰山指數”）
沿海地區的城市本身房價基數就很大，上漲的比例又不低，行情來臨時總是第一波漲上去的，漲的是又快！又猛！
不得不說中國沿海和內陸城市的樓市分化在加劇！
那么內陸的成渝樓市究竟還有沒有希望？成都和重慶兩座城市究竟怎樣投資才是利益最大化的選擇？
本篇為《成渝樓市觀察系列》第二篇文章，從購房成本、限購政策方面來分析兩座城市之間的現狀和區別。
01 成渝樓市近年來從未跑輸大盤
前面我提到近些年來中國的樓市經驗就是行情從沿海傳導到內陸，這個“傳統”可能最早要追溯到溫州CFT，畢竟他們作為市場經濟的弄潮兒有著對樓市更高的敏感度。
但是沿海城市的漲幅真的一直都高于內陸嗎？成渝兩城的房產真的就這么不值錢？
答案當然是否定的！
我們先來看一張網上統計的“過去10年中國房價漲幅最高的20座城市“：
（圖片來源于網絡）
成都作為西南的代表登榜，過去10年間的“漲幅”排在全國的第14位，重慶十分遺憾地未進前20。
我們仔細再看看上面的表格，成都過去10年GDP增長了240%，在房價漲幅最高的20城中排在第2位，實際上這點房價漲幅還是不夠的！
我們再來看看官方“國家統計局”的地產月報（2020年6月）：
（圖片來源于網絡）
這張表格中我們可以重點關注第三欄的“定基2015年=100”：
成都相較于2015年上漲60.1%；
重慶相較于2015年上漲46.6%。
其實定基2015年還是有很大意義的，熟悉樓市的朋友都知道上一波樓市行情就從2015年開始！現在處于上一輪房產周期的末期和這一輪房產周期的開端，所以現在看這份表格擁有重大意義：
清晰認知一輪樓市行情里誰才是最具增值潛力的城市。
成都5年間，一輪樓市行情里上漲了60%處于全國第4的位置，比成都漲得還快的是中部城市“老大”——武漢，西北城市”老大——西安，淮海中心城市——徐州；
重慶5年間，一輪樓市行情里上漲了46.6%處于全國中上水平，高于沿海的寧波、濟南、青島等城市。
成都作為西南地區的樓市燈塔，我們不可否認它的價值。成都樓市過去上漲的幅度高于重慶樓市上漲的幅度也是不可否認的事實。
但是總的來說，成渝兩城放在全國樓市來講都是極具投資價值的地區，至少不會跑輸大盤。
（圖源網絡）
02 成都的限購迷宮
關注我們公眾號的粉絲都是關注重慶樓市的，其中有不少都是外地的朋友，我們聊天時經常會遇到一個問題：
為什么不去成都買房（無論是投資還是安家）？
這個問題就觸及到了我們今天的話題“成渝樓市購買成本、限購政策對比”。
先來說說成都。
成都的購房成本實際上并不高，主要原因還是目前整個城市的樓市基本面處在低位的平穩期，整個的城市均價在1.4W左右。
以1套100㎡的房子為例，總價140萬，首付在42萬；
加上契稅、二手中介費等，50萬以內就可以辦妥。
但是！成都樓市的關鍵點就在于它的“限購”政策——十分復雜，用網上的話來形容就是“限購迷宮”，這里我用網上的一張圖來表達一下：
（圖片來源于網絡）
購房政策出臺，成都被強行劃分成了3個圈層：
一圈層：高新南區、天府新區；
二圈層：老主城5區+近郊6區；
三圈層：遠郊10區。
限購政策說的好聽點是為了謹防房產投資客“投機”，抑制房價過快上漲（概念炒作的區域），但說的不好聽點就是ZC將成都（乃至成都人）劃為了三六九等，反而更加刺激了（概念區的）炒作！
根據我對成都的了解，實際上更多老百姓更需要的還是“二圈層”的購房資格，因為老百姓的想法很簡單：
城里有套房子用來平時上班；
未來近郊區買套房子用來養老和度假（一圈層不能買三圈層）；
高貴的高新南和天府新區與“我”無關。
近期了解到成都的購房政策有放松，戶口遷入成都后擁有1年的連續社保記錄就可以獲得購房資格，而1年的社保還可以“操作半年”，所以真正的成都購房成本和購房資格就是：
準備50萬現金+戶口遷移到成都+半年的社保。
03 重慶購房的“隱形”成本
再來說說重慶的購房成本和購房資格。
重慶的購房成本相較成都更低一些，目前重慶樓市均價在1.2W左右，我們還是以100㎡的房子為例：
首付36萬，中介+契稅等費用，總價40萬左右搞定。
同時，我們還要注意一點，據我觀察重慶和成都同品質同年限的房子差價還是很大的，因為成都市區無電梯的老破舊數量太大了。所以如果要挑選相同類型的住房（梯戶比、樓齡、地段），成都購房可能要多付出40%左右的成本。
而重慶在限購政策上更是空白，無論你是重慶主城戶口還是區縣戶口，甚至你是外省戶口，沒關系！只要錢到位，隨時隨地都可以買！（外地限貸問題比較敏感，可操作，不細說）
但是，重慶外地購房還是擁有“隱形”成本的：
三無房產稅。
這個稅也不是很高——5‰/年.
當然重慶作為國家出臺“房產稅”的試點城市，還擁有“豪宅稅”等隱性成本，但是這些只要不去買CEO盤都是可以避開的。
總結一下，重慶的購房成本和限購資格就是：
準備40萬現金+房產稅（戶口轉過來可取消）。
（圖源網絡）
04 兩座城市如何選？
上面我已經詳細列舉了成渝兩座城市的購房成本和限購資格的情況，至于兩座城市如何選擇我也來簡短分析一下。
1）自住
這兩座城市如果你是買第一套房自住就沒有必要糾結選擇哪個城市，只要有購房資格就在你工作所在的城市直接買！毫不猶豫！
因為房子并不只是一個投資品，它承載更多的是你的住所，你的生活，你的家庭！
2）盆地內自住性投資客
很多四川的朋友并不是成都人，他們甚至可能在成都工作（因為學歷等原因）卻沒成都的戶口，但是又想在成渝兩座城市里選擇一個城市購房。
但是這個群體又區別于外地純投資客，因為無論是資金量還是對于房子未來的打算，兩者幾乎完全不相同，所以我將這個群體稱為盆地內自住性投資客。這個群體在關注成渝樓市中是個數量不小的群體。
對于這一群體我建議直接買重慶。原因有3：
首先，我們作為非典型的投資客要區別于沿海地區的人，我們手上的資金是有限的，需要把錢用在更多有意義的事情上，重慶成本更低；
其次，重慶友好的限購政策省下了很多金錢、精力成本，簡單粗暴的購房選擇相比起成都的“搖號”真的輕松許多；
最后，重慶作為直轄市在西南地區還是有很多戶籍上的紅利（比如養老、高考等），買房后直接將戶口遷到重慶還是一個很不錯的選擇。
3）純投資客
純投資客這個群體不僅僅是指沿海的外地人，同樣也包括資金實力雄厚的川渝地區的人。對于這個群體我的建議是：
如果你是一個戶口可以遷移且不太愿意動腦的人，那么選成都吧。因為成都的樓市是一個“政策性”的樓市，許多上漲空間被ZF抑制，所以漲起來的時候幾乎無論你選擇哪里都可以獲得不少的收益；
如果你是一個戶口不能遷移且愿意動腦分析的人，那么選重慶吧。重慶樓市因為不限購的原因，是一個更加“市場化”的樓市，哪個板塊具有價值、哪個板塊是概念炒作基本都有后續的價格來反映。且重慶是一個很大的城市，能hold住重慶樓市的投資客一定是中國最精英的那一批了！（比如OU?）
（圖源網絡）
結語：
今天是成渝樓市觀察的第二篇文章，總結一下：
1、成渝兩城雖身處內陸，但是近幾年樓市漲幅并沒有落后于沿海，甚至對比全國還是增長較好的城市；
2、成都與重慶的購房成本相差不大，但是限購政策區別很大！
3、對于投資客來講，投資成渝需要分清自身情況，針對自身條件來選擇兩座城市。
總之，在國家大的“成渝雙城經濟圈”的戰略下，成都和重慶這兩座城市未來的樓市發展都是向好的！
至于誰的房價會更高，我認為沒有必要去比較。
畢竟歷史路漫漫，結果讓后人去評價、去承擔吧。
E·N·D
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原創：南城舊事
校對：玉如意
主編：南城舊事
總編：浮云
圖源：網絡、實拍
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