昨晚，廈門地鐵2號線坍塌。
地鐵之上，一片混亂，車輛擁堵。地鐵之內，四處漏水，洪水猛獸。
根據廈門地鐵官方消息，那是呂厝路口物業開發地塊施工現場坍塌而導致水管破裂，現場人員已經安全撤離并無人員傷亡。
至于事故原因，未清。
對于廈門來講，那并不是世界末日。畢竟，僅僅2019年這一年時間而已，全國上下就已經出現過三次地鐵事故：
12月1日上午9點28分，廣州地鐵11號線沙河地鐵站施工區域出現路面塌陷，一輛清污車和一輛電動單車掉落其中，造成3人失蹤。
2019年5月27日17時40分許，由施工中的青島地鐵4號線沙子口靜沙區間發生坍塌。
2019年8月16日晚8點左右，通往杭州城站火車站引橋下的一處地鐵工地也發生了地面塌陷。
你搜北京、上海、杭州、武漢……每一個有地鐵的城市，都逃不開地鐵事故！
你說，這些修地鐵的城市難道就這么著急嗎？不能再注重地質量，把速度緩一緩。
顯然很難，畢竟地鐵改變的不僅僅是生活節奏，更是決定了一個城市的發展速度，奈何地鐵修建工程復雜反復，問題總是各種的七零八碎，很多東西，壓根沒辦法避免。
如果你了解中國現在的發展脈絡，你就會看清：沒有地鐵的城市，很難有未來。
于是，這幾年地鐵申請條件放松的階段，數十個城市一窩蜂的扎堆申請地鐵，不止省會城市，像是洛陽、徐州這樣的三線城市也都統統上馬了地鐵線。
就如同上一篇，我們說講到的深圳地鐵和房價的秘史一樣，自從2004年深圳挖通了第一條地鐵之后，人們就開始相信15分鐘通達地鐵觸及之處，便是樓市的機會，哪怕關外的龍崗和寶安也不例外。自此以后，關內關外樓市一片火熱的歡騰，深圳房價一路狂飆從未停歇。
盡管深圳房價上漲并不全賴地鐵，但地鐵卻是極度穩定的溢價因素。
學位會變，好學校輪流派發，今年到別家；景觀會變，今年海景房，可能明年變工地；就業中心會變，今天的老中心上班走路5分鐘，幾年后新中心開車1小時……
各種因素都可能改變，唯有地鐵最為穩固。畢竟，申請地鐵已是艱難重重，修建地鐵更不是一朝一夕。好好的一個地鐵站，說不用就不用，幾乎是沒什么可能！
今天，我們就來說說最穩健的房產投資——地鐵盤，到底怎么選！
別被坑，看清「偽地鐵盤」
無論是大都市，還是二三線，都存在一個最顯著的問題，只要你買房，別管離的有多遠，都敢叫自己地鐵盤。
眾所周知，深圳的地鐵后期計劃延長到臨市惠州惠陽。當惠州GOV網站在一個偏僻的頁面放出深圳地鐵延線到惠州的規劃時，全區置業顧問歡呼雀躍，并開始修改區委區，修改沙盤，把自家樓盤改叫地鐵盤。
后來惠州延線因資質被擱置，但依然沒有打倒他們的執念，置業顧問依舊揮舞著手里的激光燈，指著區位圖對你說：我們這個是地鐵盤，你看項目離深圳地鐵延長線惠陽XX站只有3公里。
這也算是地鐵盤嗎？
當然不算。市面上，地鐵距離多遠叫地鐵盤的說法不一，但主流媒體都持有1000米以內才能算正地鐵盤。
為什么會有如此說法，因為按照人的步速來說，1000米以上的距離，即便是較快的步速，也要步行超過12分鐘，加上進出站，要15-20分鐘。
事實數據也證明了，這樣的觀點也是較為合理的觀點。之前也有地產專業的學術論文予以佐證：
河北地質大學的研究表明，石家莊地鐵1號線開通前后對地鐵口周邊0-900米范圍內的二手房價格有明顯波動。
南京林業大學的研究表明，南京地鐵3號線開通前后對距離地鐵口1600米外的小區房價影響明顯較小。
另外，房子也并不是越靠近地鐵溢價效果越好，據研究：
以石家莊地鐵1號線為例，二手房增值效果最佳的范圍在距離地鐵口700-900米內，其平均增幅為48.3%。
在南京地鐵3號線的研究中，距離地鐵口0-400米范圍內的二手房價格升幅并不明顯，而800-1200米的溢價效果達到峰值。
最靠近地鐵的樓盤，商業繁華噪音嚴重，閑雜人等出入來往，若不是極其高檔的小區，許多都會淪為群租房特別是住宅里經商的首選。
少走幾步路，生活卻遭了罪，顯然是負面大于正面。
所以，地鐵上蓋更適合商業體，至于住宅，最好是選擇距離超過兩百米的地方，大概四五百米的距離而又不超過一公里左右的樓盤。
投資是等待的藝術
查理芒格在回溯自己的投資之路時，說過一句話讓我印象深刻——投資是「不厭倦等待地等待」的藝術。
等待靠耐心，藝術是時機。
一般來講，地鐵盤的漲價，公認的往往有3次：
第一次，地鐵規劃出爐；
第二次，地鐵開始建設；
第三次，地鐵正式通車。
規劃出爐前買中地鐵盤，無疑就像買中六合彩。
畢竟，大多數城市地方靠的是土地財政，除了城市原有的人口密集區，剩余的線路站點注定會放在外圍更有土地的地方。沿著城市核心主干道向外圍走，選擇大路的交叉點，是規劃前就賭中地鐵的小秘訣。
下圖就是鄭州1號線其中一個站點，周圍土地尚未開發：
當然，地鐵沒有真正建好之前，隨時都有可能變，想在開建之時就買中地鐵盤，其實就是一場豪賭。
畢竟在規劃出爐之后，有多少城市的地鐵胎死腹中不說，地鐵也可能隨時改道而行。
比如，像深圳地鐵2號線，當年說好要造福百姓走人口密集區，三年之后改了線，繞道了蛇口無人的填海區。
所以，投資地鐵盤最安全的姿勢只有一個——在地鐵塵埃落定工地已圍擋，即將開建時買入地鐵盤，坐等「地鐵一響，黃金萬兩」。
這樣出錯的概率就會極大降低，而且溢價效果最為明顯，以下有數據為證：
而關于合肥地鐵1號線對房價影響的研究也顯示，在合肥地鐵開通后相較開通前高出1000-2000元/m2左右。
選更有價值的地鐵盤
地鐵盤投資，要穩，也要漲。
因此，首選近郊盤！
一條長長的地鐵線，所經之處，有繁華鬧市，也有荒涼郊區。市區原本配套成熟，地鐵的存在僅僅是錦上添花。近郊的地鐵卻是雪中送炭，原本尷尬的位置迅速發展，靠的就是地鐵人流帶動。
南京就是一個典型的案例，來佐證這個觀點：
南京的研究表明，江寧區地鐵口附近的二手房房價半彈性系數達到12.29%-19.99%之間；
而秦淮區的半彈性僅有6.06%-7.9%之間。
數據用的是回歸曲線統計，但結論卻是簡單：南京近郊江寧區對比市區秦淮區，地鐵對房價的輻射敏感得多。
確定了近郊地鐵之后，我們還要考慮是哪個片區。
比如，當年深圳寶安龍崗同屬關外，如今今非昔比。寶安中心因離市區近憑借南山雞犬升天，眾多樓盤升級為豪宅；而龍中離市區太遠，即使通了地鐵，漲幅遠不如保安，龍崗的大農村名聲依舊。
很明顯，地鐵是帶動郊區發展的核心，但距離的重要性一樣很明顯。選擇足夠安全的區域顯然既可以住的舒服，又能獲得更高的收益。
要強調的是，不論是選擇什么樣的區域，一定要看線路的途徑地重要站點，到底是否是城市的政治中心或就業中心。
結合距離，線路重點停靠站，選擇區域和樓盤，更容易選到后期潛力大的樓盤。
結
關于地鐵盤，網絡上各種說法紛繁復雜，比如說有人把地鐵盤再細分準地鐵盤，正地鐵盤，近地鐵盤之類的。
地鐵線又分普通線，城際線，環線，延長線，大小交路運營，甚至是地上線地下線等等。
但萬變不離其宗，總結出來也其實也就是前文中的幾個重點：
第一，選擇靠近地鐵，但不推薦靠的太近，距離不超過超過800米最為適宜；
第二，選擇在地鐵剛建設的時候入手，等到地鐵開通之后滿二或滿五再賣出；
第三，買外圍盡量選近郊地鐵盤，因為地鐵既能改變交通現狀，區位價值，也不至于像遠郊那樣與城市有明顯斷裂帶，生活不便。溢價效果最好。
第四，一條線路的經停站非常重要，途徑商業中心，就業中心，政務中心的線路明顯會在后期潛力大于一些雞肋線路。
總而言之，地鐵盤更安全更有潛力，已經成了大家的共識。
如果你要買的房子，符合以上四條，恭喜你，升值正在離你越來越近。
當然買房的技巧和知識一篇文章顯然寫不完，后續我們會持續把各種有用有價值的買房知識和技巧經驗分享給大家，歡迎大家繼續關注樓面。
參考資料：
1.都沁軍、王衛秀-《城市地鐵建設對沿線住宅價格的影響分析》
2.許基偉、胡禹、馬欣《城市軌道交通影響住宅價格的空間差異研究——以南京地鐵3號線為例》
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