“315”即將來臨之際，深圳壹地產、廣州壹地產、灣區壹地產、南方樓事、樓面等覆蓋灣區1000萬+粉絲的新媒體矩陣，聯合推出315系列特別報道。
我們期望新銳媒體的聲音，能夠讓置業者少走彎路，能夠推動整個行業前行即使是一小步。
第一期文章整理出了全國各地部分置業維權事件，原文請戳樓市315丨那些年，買房人維過的權：霸王條款、貨不對板、爛尾……
本文是系列報道的第二篇：
那么問題出在哪里呢？
圖源新時代新羅湖
房價就反應出這座城市對于人們的吸引力。但如果就此認為深圳遍地是黃金，這就陷入了一種誤區，就算再雨露均沾，財力物力還是更多地集中在核心區域。
深圳城市發展過程中很多人享受到了房價上漲的紅利，但也有一些人在買房的路上付出了血虧的代價，我們來看看涉及到的樓盤和區域：
第一，2021最大的機會還是在于新房市場。
非常明顯，指導價后，最有利的其實依然是新房市場。因為買房需求在二手房市場得不到充分滿足之后，會轉移到新房市場。預計今年新房還是會繼續火熱。
第二，2021年看好哪些區域？
在樓市調整期，市場會更關注現實價值、自住價值、確定性和流動性，鐘愛中心城區，熱點片區。
而純概念炒作，偏遠，居住型不強的，表現會弱一些。購買力會向“優質優價”集中、從邊緣向中心集中。
因此，依然看好福田、南山、前海，寶安等中西部樓市的表現。并不會因為指導價而拋棄西部。
買房的本質應該買成長性，兼顧現實性。西部樓市的現實價值高、成長性很強，時間能消化暫時的泡沫。
2015年，H姐在臨深某區域花50多萬買了一套小三房；2019年以99萬的價錢賣出，附贈全套家電。除去房貸利息和10多萬的裝修費，H姐持房4年，賺了30萬。
但是H姐覺得自己虧大了！這4年此區域房價才漲7千/㎡，而深圳就連龍崗都漲了3萬/㎡！與當年用1.3萬/㎡買了龍崗的朋友相比，現在朋友的房子4萬/㎡，但自己甚至都沒跑過通脹！
第一靠近交通樞紐；交通樞紐決定了城市的發展是以它為中心的，同時臨近交通樞紐物業，溢價幅度在10-30%之間。
第二重視教育配套；臨深買房大部分是剛需，要考慮到子女的上學問題，而且現在學區房最能保值增值，溢價幅度在30-100%。
第三優選品牌開發商；品牌開發商才能保證樓盤、物業服務的品質。
第四首選大社區；大社區配套很全，生活氛圍很濃，升值潛力大。
鄧志旺：惠州的惠陽是值得入手的一個區域，它是融入深圳的第一站。
第一是惠陽無縫接壤深圳，隔海相望香港。
第二是惠陽全面承接深圳產業轉移。
第三是臨深配套最齊全的地方就是惠陽，教育、醫療、商業等等配套做得不錯。
第四是高鐵出深圳的第一站就是惠州南站，就在惠陽。其實惠州南站是縮小版的深圳北站，涵蓋高鐵、城際、地鐵、高速等，且21元、30分鐘車程到就能達深圳城市中心。
陶文杰：大灣區的建設是以樞紐站為核心節點，高鐵、城際鐵路、地鐵為骨架進行的，由此可見，惠州北站才是惠州真正的綜合交通樞紐站，這是未來惠州的城市門戶，也是融入深圳、對接深圳最重要的站點，核心樞紐地位將進一步強化。
鄧志旺：南沙如今是粵港澳大灣區的樞紐中心，國家給予南沙的戰略地位是立足廣州、依托珠三角，連接港澳，服務內陸，面向世界，可以中長線投資。
南沙的交通示意圖
產業更是南沙能夠成為香餑餑的原因，靈山島尖和橫瀝島尖在打造高端金融業，99平方公里的科學城，還有廣州期貨交易所的確定都讓南沙地位越來越高。
廣州排行前10的學校基本在南山都設立有分校，還有英美一流學校如林肯中學、伊麗莎白女王學校等等，教育資源的豐富延續了廣州的基因。
陶文杰：大灣區的中心區是珠江口，南沙正好位于這個中心區，日后將建的深中通道一定會縮小兩地價差，前海大擴容可能達120平方公里，有望與南沙連成一片，相當于深圳的前海、大空港，房價卻卻只有前海的1/5至1/6。
比較看好黃埔，理由其實很簡單：其一，大灣區時代粵港澳的核心在于環珠江口，深圳向西往前海寶安大空港，廣州向東往黃埔、向南往南沙，廣深在珠江口會師；其二黃埔的創新能力很強，大灣區規劃中，最重要是科創，是科技灣區；關于科技灣區建設，放在了具體工作的最前列。大灣區時代，衡量片區的價值，科創是重要指標。
鄧志旺：東莞處于廣深兩大一線城市之間，必然能更好地享受兩個城市發展帶來的紅利，再者東莞產業基礎雄厚、經濟基礎較好，人口虹吸力很強。
陶文杰：東莞城市價值在攀升，龍頭在城區，但城區房價已經處于高位。年輕人買房除了要趁早，在房價承受范圍內，可兼顧配套地完善性和地段未來地成長性。華為的入駐使得松山湖炙手可熱，而濱海灣新區位于廣深科技走廊核心節點，定位“大灣區創新發展新高地”，價值也非常高。
陶文杰：中山最新2035年規劃，就是把主城中心與翠亨新區中心共同組成市域主中心，從西到東一路打通，從東拓戰略開始，抵達火炬開發區，接通翠亨新區。
西區-火炬開發區-翠亨新區這一片，可以利用天然的地理位置以及深中通道的交通優勢，快速連接深圳乃至整個大灣區。
更重要的是，西區-火炬開發區-翠亨新區三個片區有足夠的亮眼的配套、產業實力來承接深中會師。
李俊懷：中山的主城區是穩妥的抵御通脹的投資方式，這里是本地人最宜居的地方，東區靠著學校的優勢在中山本地人中的地位還是很高的，只要項目優質，有足夠多的接盤客。
陶文杰：橫琴是珠海的自貿區，金灣是珠海的城市副中心，加上珠海的發展重心也在西部，所以這兩個地方放在深圳就是前海+寶安。
金灣的航空新城，從三個層面看，它相當于深圳寶中。
一是從定位看，金灣是珠海的副中心，而航空中心是金灣的核心，而寶中也是深圳西部中心的核心。
二是從規劃看，航空新城布局了市民藝術中心、華發商都、金灣高爾夫球場、金山公園、金湖公園、中心河濕地公園、三甲醫院等城市配套，而且打造標準非常高，堪稱金灣乃至珠海最頂級規格：比如市民藝術中心是扎哈遺作，華發商都是珠海西部第一個大型商業。
李俊懷：創富效應最強的產業、臨門一腳的深珠通道批復、勢在必行的深珠合作區，唐家就是珠海最具暴擊空間的區域。珠海北站所在地、深珠通道落腳點、科創產業聚集的北圍會有最強勁的購買力。
