第三百九十七條 以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的 建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上 的建筑物一并抵押。
抵押人未依據前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并 抵押。
［條文主旨】
本條是關于房地一并抵押的規定。
【條文理解】
一、建筑物或者建設用地使用權僅一項財產設定抵押時抵押 財產的范圍
建筑物與土地不可分離，因此，將房屋等地上建筑物視為土地的 組成部分，凡是取得建設用地使用權的人即取得附著于該土地上之建 筑物的所有權，凡是取得建筑物所有權必須要取得所附著的建設用地 使用權，邏輯結果便是建設用地使用權與建筑物所有權不能分離而轉 讓。反映在抵押權方面，抵押建設用地使用權必須同時抵押土地上的 建筑物，反之抵押建筑物也必須同時抵押該建筑物所占用的建設用地 使用權。我國立法向來采取“房地合一”的政策，《擔保法》《城市房 地產管理法》均規定了建筑物與建設用地使用權一并抵押的原則，如 《城市房地產管理法》第32條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的 所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”《物權 法》沿襲了這一規定，《物權法》第182條第1款規定：“以建筑物抵 押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地 使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。”鑒于實踐中可能出現 的僅抵押建筑物或僅抵押建設用地使用權的情況，《物權法》第182 條第2款進一步規定：“抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押 的財產視為一并抵押?！币簿褪钦f，即使抵押人只辦理了房屋所有權 抵押登記，沒有辦理建設用地使用權抵押登記，實現房屋抵押權時， 建設用地使用權也一并作為抵押財產。同樣，只辦理了建設用地使用 權抵押登記，沒有辦理房屋所有權抵押登記，實現建設用地使用權的 抵押權時，房屋所有權也一并作為抵押財產?！睹穹ǖ洹费赜昧恕段?權法》的規定，只是將《物權法》第182條第2款的“依照”修改為 “依據”。
二、房地分別抵押時抵押財產的范圍
由于歷史上我國有一些地方房屋和土地由不同的行政部門管理和 登記，導致建筑物和建設用地使用權岀現分別抵押的情形。出現房地 分別抵押的情形，兩個抵押權均屬合法有效，其抵押范圍均包括建設 用地使用權和建筑物。
【審判實踐中應注意的問題】
一、能否允許當事人對擔保財產作出特別約定
應當允許當事人對擔保財產作出特別約定，如抵押合同約定僅以 建設用地使用權設定抵押，并且明確約定不包括其上建筑物的，應當 認為抵押權僅及于建設用地使用權；反之，如抵押合同約定僅以建筑 物設定抵押，并且明確約定不包括建設用地使用權的，應當認為抵押 權僅及于建筑物。
在明確約定僅對建筑物設定抵押而不包括建設用地使用權或者僅 對建設用地使用權設定抵押而不包括建筑物的，由于房地一體，實現抵押權時，應將房地產同時拍賣，分別計價，建筑物或者建設用地使 用權抵押權人只能就建筑物或者建設用地使用權賣得價金優先受償。
二、關于新增建筑物的特別規定
《民法典》第417條規定：“建設用地使用權抵押后，該土地上新 增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當 將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但是，新增建 筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償?！苯ㄔO用地使用權抵押后， 抵押人仍然有權依法對該土地進行開發，建造建筑物。對于該土地上 新增的建筑物，由于其不在抵押合同約定的抵押財產范圍內，因此不 屬于抵押財產。但在實現抵押權時，仍可以將其與建設用地使用權一 并處分。但處分后，由于新增的建筑物不屬于抵押財產，處分新增建 筑物所得的價款，抵押權人沒有優先受償的權利，只能作為普通債權 人行使權利。
