江西久木木業有限公司
核實資產價值項目
資產評估報告書
贛林評報字(2011)第001號
江西森林資源資產培訓中心資產評估有限公司
二O一一年十月三十日
目錄
資產評估報告聲明
摘要
資產評估報告書
一、緒言
二、委托方及資產占有方
三、評估目的
四、評估對象及范圍
四、評估價值類型和定義
五、評估基準日
六、評估依據
七、評估原則
八、評估依據
九、評估方法
十、評估過程
十一、評估假設和限定條件
十二、評估結論
十三、特別事項說明
十四、評估報告的使用限制說明
十五、評估報告提出日期
資產評估報告書備查文件
一、委托方與資產占有方營業執照復印件
二、產權證明文件復印件
三、委托方與資產占有方承諾函
四、資產評估人員和機構的承諾函
五、贛林資產評估有限公司資格證書復印件
六、贛林資產評估有限公司營業執照復印件
七、項目參加人員名單及其資格證書復印件
評估師聲明
一、我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。
二、我們出具評估報告，沒有以預先設定的價值作為評估結論。我們不會為當事人的決策承擔責任，我們提請報告使用者注意，評估結論不應該被認為是被評估資產價值在市場上可實現價格的保證。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系；與相關當事方沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見。
四、評估對象涉及的資產清單由委托方、被評估單位（或者產權持有單位）申報并經其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。
五、我們已對評估報告中的評估對象進行現場勘查；我們已對評估對象的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象法律權屬資料進行查驗，但無法對評估對象的法律權屬真實性做任何形式的保證；我們已提請企業完善產權以滿足出具評估報告的要求，并對發現的問題進行了披露。
六、我們具備評估業務所需的執業資質和相關專業評估經驗。
七、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
八、我們對評估對象的價值進行估算并發表的專業意見，是經濟行為實現的參考依據。我們出具的評估報告及其所披露的評估結論僅限于評估報告載明的評估目的，僅在評估結論使用有效期限內使用。評估報告書的使用權歸委托方所有，未經委托方許可，評估機構不得隨意向他人提供或公開；未經評估機構同意委托方不得將報告的全部或部分內容發表于任何公開和內部媒體上。
九、本評估報告的解釋權為出具評估報告的評估機構，除國家法律、法規有明確的特別規定外，其他任何機關和部門均無權解釋。
十、本評估報告的使用者限制為：
1、委托方(資產占有方)；
2、贛州市章貢區農村信用合作聯社；
3、贛縣林業局、贛縣果業局。
江西省久木木業有限公司森林資源抵押貸
資產評估報告書
江西森林資源資產評估培訓中心評報字（2011）第001號
摘要
江西森林資源資產評估培訓中心資產評估有限公司接受油山林場的委托。對油山林場所屬的森林資源資產價值進行評估，為油山林場抵押貸款項目森林資源資產提供價值參考意見。
根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正和科學的原則及必要的評估程序，本公司的評估人員對委托評估的資產實施了實地勘查、市場調查與詢證等必要的評估程序。
本次評估中用材林幼齡林采用重置成本法、中齡林與近熟林采用收獲現值法、成過熟林采用市場價倒算法、天然林中杉及松評估方法同用材林、天然林中闊葉樹采用擇伐作業的收益現值法，根據以上評估工作，得出如下評估結論：
在評估基準日2011年10月30日持續經營的前提下，久木木業委托評估產權屬于下高麗林班的3271.6畝的森林資源資產現值共計人民幣7588627 元。
本報告評估結論的有效期為一年，至2012年10月30日。超過一年，需重新進行資產評估。
評估報告只能由本報告中載明的評估報告使用者使用；只能服務于本報告中載明的評估目的；除法律、法規規定以及相關當事方另有約定外，未征得注冊資產評估師及其所在評估機構同意，評估報告不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。
在使用本報告時，應注意特別事項說明對評估價值的影響。
評估師鄭重提請評估報告的使用者應注意評估報告書正文中的特別事項對評估結論可能產生的影響。
北京中林資產評估有限公司 中國注冊資產評估師：劉冬冬
法定代表人： 凌金橋 中國注冊資產評估師：李露梅
森林資源資產評估專家：李碩
森林資源資產評估專家：邱敏
二O一一年十月三十日
久木木業
抵押貸款項目森林資源資產評估
資產評估報告書
江西森林資源資產培訓中心評報字[2011]第001號
一、緒言
江西環境工程職業學院森林資產評估培訓中心、贛林資產評估有限公司接受江西省信豐縣油山林場的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則。按照公認的資產評估方法，對信豐縣油山林場營造的195.1hm2人工杉木林的林木資產進行了評估工作，本公司評估人員按照必需的評估程序對委托評估的資產實施查驗、市場調查與詢證，對委托資產在二零一零年所表現的市場價值做出了公允反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下：
二、委托方及資產占有方
（一）委托方：江西省久木木業有限公司
（二）資產占有方：江西省久木木業有限公司
（三）資產占有方概況：住所：修水縣寧州工業園吳都工業小區
三、評估目的
確定評估對象范圍內所有森林資源資產的現值，為江西省久木木業有限公司因森林資源抵押貸款事宜而涉及的資產提供公允價值參考意見。
四、評估對象及范圍
面積為3271.6畝的下高麗林班
五、評估價值類型及定義
參照評估有關的法規，遵循客觀、獨立、公正 和科學的原則及其他一般的公認評估原則，我們對評估范圍內的資產進行了必要的其他程序，在此基礎上，根據評估目的及資產狀況，確定資產評估的價值類型為：市場價倒算法、收獲現值法。
六、評估基準日
本項目資產評估基準日為2011年10月30日。
七、評估原則
我們在對委托方指定的資產進行評估的過程中，依據國家有關 的法律法規及規范化要求，嚴格遵循資產評估的以下的原則：
（一）遵循了真實性、科學性、可行性的工作原則；
（二）遵循了預期收益原則，根據對待估資產的未來收獲能力預期來確定待估資產價值；
（三）遵循供求原則，充分考慮和依據供求規律對商品價格形成的影響來確定待估資產價值；
（四）遵循合法原則，以待估資產的合法使用、合法處分為前提來確定其價值；
（五）遵循估價日期原則，以評估基準日的市場條件為基礎來確定待估資產價值；
（六）評估操作恪守獨立、客觀、公正、實事求是的原則，維護國家及其他投資主體的合法權益。
八、評估依據
（一）行為依據
1. 資產評估業務約定書；
2. 贛州市人民政府林政復【2011】16號《贛州市人民政府關于對久木木業國有商品用材林林木流轉的批復》。
（二）法律依據
1. 1991年11月16日國務院《國有資產評估管理辦法》（91號令）；
2. 1992年7月18日國家國有資產管理局發布的36號《國有資產評估管理辦法實施細則》；
3. 國資辦發【1996】23號國家國有資產管理局《資產評估操作規范意見（試行)的通知》；
4. 2004年2月25日財政部印發，財企【2004】20號《資產評估準則---基本準則》；
5. 財政部、國家林業局2006年12月25日財企【2006】529號關于印發《森林資產評估管理暫行規定》的通知；
6. 1996年12月16日國家國有資產管理局、林業部關于發布《森林資產評估（試行）》的通知；
7. 中國資產評估協會2007年11月28日中評協【2007】189號印發《資產評估準則---評估報告》等7項資產評估準則的通知；
8.《中華人民共和國森林法》；
9. 其他有關規定。
（三）產權、林木數量、質量核查及取價依據
1. 委托方出具的林權證復印件；
2. 油山林場國有人工林資源資產清單；
3. 油山林場調查規劃設計大隊2011年5月1日出具的《油山林場擬轉國有商品用材林森林資源核查報告》；
4. 江西省森林調查常用數據表；
5. 評估人員收集的有關詢價、參數資料記錄。
九、評估方法
本次評估目的為久木木業以林木資產向銀行進行抵押貸款提供價值參考依據，對應的經濟行為是抵押貸款。考慮評估對象現有的具體情況，本次評估林木采用收獲現值法、市場價倒算法：
1、用材林中齡林資產評估
中齡林在近期內不能進行采伐，因而不能采用木材市場價倒算法，中齡林距造林的年代較長，一般都達一二十年，在這樣長的時間用成本法測算，長時間的復利計算易產生偏差，亦不理想，但中齡林的林分一般已達穩定，用其進行預測成熟時的林木產量一般較為可靠，因而在中齡林中經常可采用收獲預測法。
收獲現值法是預測林分生長到主伐時可生產的木材的數量，并利用木材市場價倒算法測算出其立木的價值并將其折成現值，然后再扣除評估基準日到主伐前預計要進行各項經營措施成本的折現值，將其剩余部分作為被評估林木資產的評估值。收獲現值法理論上可以用于任何年齡階段的林木資產，但實際上該法一般僅用于中齡林和近熟林的林木資產。
收獲現值法的計算公式為：
式中：Au一參照林分U年主伐時的純收入（指木材銷售收入扣除采運成本、銷售費用、管理費用、財務費用及有關稅費和木材經營的合理利潤后的部分）。
Da，Db一參照林分第a、b年的間伐單位純收入（n＞a，b時，Da，Db＝0）
P一投資收益率
Ci一第I年營林生產成本（含地租）
在中齡林到主伐期間，營林生產成本大體是一樣的，則公式可簡化為
式中v為年平均營林生產成本。
在已經發生過間伐，在主伐期間不再進行間伐的中齡林林木資產評估，其公式可進一步簡化為：
2、經濟林林木資產評估
委估經濟林林齡為3年左右，正處于始產期階段，因而采用成本法進行評估。森林經營的最大量的培育成本的投入是在造林和幼撫階段，因此，幼齡林的生產成本的投入比較清楚，重置測算也較為容易，在幼齡林林木資產的評估中多采用重置成本法。
重置成本法是幼齡林林木資產評估中最常用的方法。該法是以現時的工價和生產水平重新營造一塊與被評估資產相類似的幼林所需要的成本費用作為評估值。在幼齡林中由于營造的時間不太長，成本投入較清楚，重置較為容易，計算也簡單。但在重置成本法中使用的是當地的社會平均生產成本，它要求達到當地平均水平的林分質量，并用平均水平的林分的平均高和平均株數作為參照確定重置成本法的調整系數。
計算公式為：
Ci一第i年的以現行工價及生產水平為標準的生產成本
p一投資收益率
K—經濟林林分質量調整系數
3、林地資產評估
林地資產評估中的年金資本化法是以林地每年穩定的收益(地租)作為投資資本的收益，再按適當的投資收益率求出林地資產的價值的方法。計算公式為：
Bu =A×[(1+P)n-1]/[P× (1+P)n]
式中：
A——年平均純收益（地租）
Bu——林地評估值
P——折現率
n——林地使用權使用年期。
十、評估過程
本公司自明確評估業務基本事項起至工作底稿歸檔的工作過程中，分八個過程進行資產評估，這八個過程依次是明確評估業務基本事項、簽訂評估業務約定書、編制評估計劃、現場調查收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報告、工作底稿歸檔。
(一)明確評估業務基本事項
資產評估機構和人員在接受資產評估業務委托之前，采取與委托方(資產占有方)等相關當事人討論、閱讀基礎資料、進行必要初步調查等方式，與委托方(資產占有方)等相關當事人共同明確委托方和相關當事方基本情況、資產評估目的、資產評估基準日、價值類型定義、評估對象基本狀況及資產評估限制條件和重要假設等基本事項。
(二)接受資產評估業務委托。
(三)編制資產評估計劃
資產評估機構和人員根據所承受的具體資產評估項目情況，編制合理的資產評估計劃，并根據執行資產評估業務過程中具體情況，及時修改、補充資產評估計劃。
(四) 森林資源資產調查與核查
1、 調查與核查方法
調查方法按照《森林資源調查主要技術規定》的要求進行小班調查。并在調查基礎上進行核查。
調查與核查工作分三個階段，即：
第一階段：利用林業基本圖、地形圖、山林權證、山林權清冊及山林權分布圖，按委托書核實森林資源資產的產權，確認擬評估的森林資源資產的范圍。
第二階段：利用《中華人民共和國林權證》，核對其小班的界線、面積、地類、林種、樹種，對小班平均樹高、株數、林齡等主要的調查因子進行現地調查。
第三階段：對調查及核查的資料進行內業整理分析，按照林木生長預測模型編制森林資源資產實物量統計表。
2、森林資源資產范圍確認
根據委托，本次森林資源資產評估的范圍為江西王母生態農業開發有限公司借款抵押所涉及的森林資源資產。經核查，本次列入森林資源資產清單的森林資源原林權均屬于江西王母生態農業開發有限公司，產權明晰可列入評估范圍。所提供的森林資源清單中的用材林資源基本上可以真實反映擬評估森林資源資產的實際實物量，可作為本次森林資源資產評估的依據。
(五)收集資產評估資料。
資產評估機構和人員根據資產評估項目具體情況收集資產評估相關資料。資產評估機構和注冊資產評估師通過與委托方(資產占有方)溝通并指導其對評估對象進行清查等方式，對評估對象或資產占有方單位資料進行了解，同時也主動收集與資產評估業務相關的評估對象資料及其他資產評估資料。
(六)評定估算
（1）資產評估機構人員對收集的資產評估資料進行充分分析，確定其可靠性、相關性、可比性，摒棄不可靠、不相關的信息，對不可比信息進行必要分析調整，在此基礎上恰當選擇資產評估方法；
（2）資產評估人員在選擇恰當的資產評估方法后，根據評估基本原理和規范要求恰當運用評估方法進行評估，形成初步評估結論；
（3）資產評估人員在形成初步資產評估結論的基礎上，對信息資料、參數的數量、質量和選取的合理性等進行綜合分析，以形成資產評估結論。
(七)編制和提交資產評估報告
資產評估機構和注冊資產評估師在執行必要的資產評估程序、形成資產評估結論后，按有關資產評估報告的規范，編制資產評估報告書。公司組織有關人員對評估報告進行會審和公司領導進行審核，經公司領導審核后的評估報告初稿征求委托方、資產占有方意見，對疏漏處進行改正。
(八)資產評估工作檔案歸檔
資產評估機構和注冊資產評估師在向委托人提交資產評估報告書后，將資產評估工作檔案歸檔。
九、評估假設
（一）一般假設
1、資產持續經營假設
資產持續經營假設是指評估時需根據被評估資產按目前的用途和使用的方式、規模、頻度、環境等情況繼續使用，或者在有所改變的基礎上使用，相應確定評估方法、參數和依據。
2、交易假設
交易假設是假定所有待評估資產已經處在交易的過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設。
3、公開市場假設
公開市場假設，是假定在市場上交易的資產，或擬在市場上交易的資產，資產交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以便于對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。公開市場假設以資產在市場上可以公開買賣為基礎。
（二）特殊假設
1、國家現行的宏觀經濟不發生重大變化。
2、公司所處的社會經濟環境以及所執行的稅賦、稅率等政策無重大變化。
3、假設未來被評估單位管理層是負責的，有能力擔當職務，并有足夠的能力推動企業的發展計劃，保持企業良好的經營態勢。
4、評估只基于基準日現有的經營能力。不考慮未來可能由于管理層、經營策略和追加投資等情況導致的經營能力擴大。
5、假設企業有充裕的資金保障，確保被評估單位持續經營和生產的正常進行。
6、本次估算不考慮通貨膨脹因素的影響。在本次評估假設前提下，依據本次評估目的，確定本次估算的價值類型為市場價值。估算中的一切取價標準均為估值基準日有效的價格標準及價值體系。
7、果樹能按常規要求進行如下工作：擴穴改土、水分管理、施肥、適度修剪、適時抹芽、適時放梢、病蟲害防治。
8、假設被評估單位不會遇到其他人力不可抗拒因素及不可預見因素（如蟲災、雪災、火災及偷伐等），造成重大不利影響。
9、本次評估所涉及的木材價格，生產成本，出材率、山場作業條件、經營成本等，均按被評估林分成熟林的平均水平確定。
10、本次評估測算各齡組內的評估值按各年齡的林分實際進行，計算中各樹種的生長預測，均按優勢樹種經營類型的生長模型進行測算。
十、評估結論
在實施了上述資產評估程序和方法后，委托方指定的資產在2011年5月11日所表現的市場價值反映如下：
資產評估結果7588627 元（見評估結果匯總表）。
十一、特別事項說明
1. 本報告所稱“評估價值”是指我們對所評估資產在評估基準日之外部經濟環境前提下的價值評估結論，僅為本報告書所列明的目的而提出的公允估值意見，而不對其他用途負責。
2. 在評估過程中，委托方和資產占有方提供的產權依據、森林資源資產清單、江西森林調查常用數表與評估相關的所有資料是編制本報告的基礎，我所評估人員對以上資料進行了必要的核查與驗證，但委托方和資產占有方應對所提供資料的可靠性、真實性、準確性、完整性負責。若委托方和資產占有方有意隱匿或提供虛假的資料以使評估人員在委托資產產權調查和評定估算中產生錯誤，委托方和資產占有方應承擔由此產生的一切法律結果。
3. 在履行評估程序過程中，評估人員依據評估有關規定對資產占有方提供的評估對象的權屬文件、資料進行了關注，并進行了必要的查驗，但是注冊評估師不對評估對象的法律權屬提供保證。
十二、評估報告使用限制說明
1. 本次評估結論是反映評估對象在本次評估目的和基準日下，根據公開市場的原則確定的現行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價值的影響，同時，本報告也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價值的影響。
當前述條件以及評估中遵循的原則等其他情況發生時，評估結果一般會失效，評估機構不承擔由于這些條件的變化而導致評估結果失效的相關法律責任。
2. 本報告之評估結論，是評估專業人員依據國家法律法規的有關規定出具的意見，依照法律法規的有關規定發生法律效力。
3. 本報告之評估結果，是對委估資產于評估基準日市場價值的客觀公允反映，贛林資產評估有限公司對資產評估基準日后資產發生的重大變化不承擔發表意見的責任。
4. 根據國家有關部門規定，評估結果有效期為一年，即從資產評估基準日2011年10月30日起計算，至2012年10月30日前有效。當評估目的在有效期內實現時，可以用評估結果作為抵押的參考依據。超過一年，需重新進行資產評估。
5. 本報告評估結論僅供委托方為評估目的使用和送交財產評估主管機關審查使用。評估報告的使用權歸委托方所有，未經委托方許可，評估機構不得隨意向他人提供和使用。委托方因使用不當造成的后果與簽字注冊資產評估師及所在評估機構無關。
6. 本報告含有若干附件，附件與正文具有同等的法律效力。
十三、評估報告提出日期
本評估報告提交委托方的日期為2011年10月30日。
北京中林資產評估有限公司 中國注冊資產評估師：劉冬冬
法定代表人：凌金橋 中國注冊資產評估師：李露梅
森林資源資產評估專家：李碩
森林資源資產評估專家：邱敏
二0一0年七月十一日
附 件
1、森林資源資產評估匯總表及明細表
2、資產占有方企業法人營業執照(復印件)
3、《中華人民共和國林權證》、《果園開發經營權證》（復印件）
4、贛州市林業調查規劃研究院出具的《江西王母生態農業開發有限公司贛縣基地森林資源調查報告》
5、委估資產數碼照片
6、委托方承諾函
7、注冊資產評估師承諾函
8、資產評估機構及注冊資產評估師資格證書(復印件)
9、評估機構營業執照(復印件)
10、森林資源資產評估專家《江西省專業技術職務（崗位）聘任書》(復印件)
11、森林資源專家聘書及相關說明
12、評估人員名單
注冊資產評估師承諾函
江西王母生態農業開發有限公司：
受貴公司的委托，我們對貴公司借款抵押行為所涉及的森林資源資產，以2010年10月30日為基準日進行了評估，形成了資產評估報告。在本報告中披露的假設條件成立的前提下，我們承諾如下：
一、 具備相應的執業資格。
二、 評估對象和評估范圍與評估業務約定書的約定一致。
三、 對評估對象及其所涉及的資產進行了必要的核實。
四、 根據資產評估準則和相關評估規范選用了評估方法。
五、 充分考慮了影響評估價值的因素。
六、 評估結論合理。
七、 評估工作未受到干預并獨立進行。
中國注冊資產評估師：劉冬冬
中國注冊資產評估師：李露妹
二0一0年七月十一日
評估人員名單
中國注冊資產評估師：劉冬冬
中國注冊資產評估師：李露美
森林資源資產評估專家：李碩
森林資源資產評估專家：邱敏
