作者：萍陽
公司成立后，選擇辦公場所成為一項重要工作。一般情況下，公司的辦公場所都不是股東的自有房屋，而是需要通過租賃來選擇合適的場地用來辦公。
因此，房屋租賃合同將不可避免的出現在公司經營過程之中，關于審核租賃合同需要關注哪些風險點呢？筆者將在本文中對于一些重點條款進行梳理。
（注：本文租賃合同模版來源于深圳市住房和建設局2019年11月制《深圳市房屋租賃合同書（非住宅）》）
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1.1甲方出租給乙方的房屋坐落于________，租賃形式：□整租/□部分出租，房屋建筑面積：______平方米（其中套內建筑面積：_____平方米，公攤面積：______平方米），房屋租賃用途：_______ ，房屋編碼：________。
1.2 房屋權屬狀況：
不動產權利人或合法使用人為________，甲方持有：（□房屋所有權證或不動產權證書/□房屋買賣合同/□房屋租賃合同/ □其他房屋來源證明文件），房屋所有權證或不動產權證書編號：________，房屋（□是 / □否）設定了抵押。
1.3 房屋裝修情況：________（裝修具體情況可由甲、乙雙方在本合同附件二中補充列明）。
1.4 房屋內附屬設施情況：
□房屋內無任何設施設備，是空房。
□房屋內安裝有設施設備，詳見《房屋交付確認書》。
【審查要點】
首先，在“房屋基本情況”描述時，需要在合同中明確約定房屋的“租賃用途”，由于不同的租賃用途對于房屋的損耗程度影響不同，因此未經承租人同意而改變租賃房屋用途的，承租人可以以此為由解除合同，甚至主張違約責任。
《合同法》第二百一十七條：承租人應當按照約定的方法使用租賃物。
其次，更為重要的是要在合同中寫明房屋的權利人或合法使用人，以證明其對于房屋擁有合法的權利來源。出租人如可提供房屋所有權證書證明房屋的權利歸屬對于承租人而言是最為保險的方式。
《物權法》第十條：國家對不動產實行統一登記制度。
如出租人可提供房屋買賣合同，但房屋因客觀原因暫未能辦理過戶登記或正在辦理過戶登記中的，出租人也有權出租房屋，但并不建議租賃僅有購房合同的房屋，不確定的風險較多；如出租人持有其與權利人的房屋租賃合同，即出租人也就是日常所說的“二房東”，那么承租人實際上扮演的是次承租人的角色，權利人與出租人（二房東）在合同中約定其享有轉租權的，出租人可以將房屋轉租給次承租人，但未經權利人同意擅自轉租的，租賃合同無效，權利人可以解除合同。
《合同法》第二百二十四條：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
最后，雙方可將房屋中的附屬設施列名清單附在合同后，可以包括房屋中的設施類型、品牌、損耗程度、購買時間等。
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2.1乙方租賃房屋的期限自____年____月____日至____年____月____日止，共計____年____個月（不得超過法律、法規規定的最長期限,單個產業用房租賃合同期限原則上不得少于1年）。
2.2 免租期：
□乙方享有___□月/□日的免租期（含在租期內），具體時間為____年____月____日至____年____月____日。在該期間，乙方無需向甲方支付租金，但需承擔除租金外的水、電、燃氣、物業管理費等所有費用。免租期滿，不論乙方是否使用租賃房屋，均應當按照合同約定支付租金。
□乙方不享有免租期，自甲方交付房屋之日起開始計算租金、管理費及其他各項費用。
【審查要點】
在合同中應明確約定租賃合同的起始時間，租期不得超過房屋的剩余使用年限。
《合同法》第二百一十四條：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
對于屬于不定期租賃的合同，雙方當事人均可隨時主張解除，但要給對方預留一定的準備時間。
《合同法》第二百一十五條：租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。第二百三十六條：租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
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3.1 租賃房屋按□套內建筑面積/□建筑面積計算租金，月租金總額為人民幣_____元（大寫：____元整）。
3.2 租金支付時間：租金按月支付，乙方應當于每月___日前向甲方支付租金。甲方在收取乙方租金時，應當向乙方開具收款憑證。
3.3 租金支付方式：乙方應當在約定的支付租金日期前以□現金支付/□銀行轉賬/□其他________方式將租金交付于甲方。
【審查要點】
對于租金的支付方式，不論是選擇銀行轉賬方式還是微信、支付寶轉賬方式，承租人都需要在打款時備注具體日期的房租金額，并留存交易記錄，以作為后續糾紛憑證。如選擇現金支付的，承租人可要求出租人作出“已收到某年某月房租”的書面文件。
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□在不影響房屋結構的前提下，甲方同意乙方對租賃房屋進行裝飾裝修；按規定需報有關部門審批的，還應由□甲方/□甲方委托乙方報有關部門批準后，方可進行。租賃期限屆滿或合同解除后，裝飾裝修物□由乙方拆除并恢復原狀/□折價歸甲方所有/□無償歸甲方所有/□其他________ 。
□甲方不同意乙方對租賃房屋進行裝飾裝修。
【審查要點】
一般情況下，承租人為了使辦公環境更加舒適、風格更加符合公司文化，對于房屋都會進行適當裝修，那么裝修的費用及裝飾物如何分配呢？首先，裝飾裝修須取得出租人同意，經出租人同意的裝飾裝修，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除；對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（下簡稱《司法解釋》）規定根據合同解除原因的不同分類處理。
《司法解釋》第十一條：承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
其次，承租人未經出租人同意裝飾裝修的，出租人可以要求恢復原狀或者賠償損失。
《合同法》承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
最后，在租期屆滿不再續租時，除當事人另有約定外，出租人不承擔附合部分的裝飾裝修補償費用。
《司法解釋》第十二條：承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
【審查要點】
在租賃關系存續期間，除法律另有規定外權利人將租賃物讓與他人，對租賃關系不產生影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物，即“買賣不破租賃”。
《合同法》第二百二十九條：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
《司法解釋》第二十條：租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
作者介紹
萍陽
畢業于國內知名法學院 民商法法學碩士 研究方向：知識產權 擅長合同管理與風險防控 現就職于深圳市藍凌軟件股份有限公司智慧合同實驗室專職法務顧問。
