政 策 實 用 問 答 100 題
第一部分 總則（基本概念）
1、我市制定《威海市實施<物業管理條例>辦法》的目的是什么？
答：為了認真貫徹實施《物業管理條例》，規范我市的物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，保障物業的合理使用，統籌協調與物業管理有關聯的各種利益關系。
2、什么是物業？
答：“物業”的含義為“財產、資產、擁有的房地產”等。在我國現實中我們所稱的“物業”，是物業的狹義范疇，即是指經過竣工驗收并已投入使用的各類房屋及其配套的各種設施、設備和相關場地。
3、什么是物業管理？
答：物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
4、實施物業管理的作用和好處是什么？
答：實施專業化的物業管理體制有利于提高城市管理的社會化和專業化程度，通過對物業（房屋本體及各種公共設施）的維修養護，改善了業主和居民的居住、生活、工作環境，使物業能夠持續保持較高的完好率，保證物業的使用效能，延長物業的使用期限，達到保值增值的效果。
5、什么是物業管理企業？
答：物業管理企業是指依法設立、具有獨立法人資格，獨立核算、自負盈虧，取得物業管理企業資質并從事物業管理服務活動的企業。
6、物業管理企業為什么沒有執法權？
答：《行政處罰法》明確規定：“行政處罰由具有行政處罰權的行政機關在法定職權范圍內實施。”
物業管理企業是一個自主經營、自負盈虧的經濟實體，通過物業服務合同與業主之間維系著平等的服務關系，不具有行政處罰權，針對個別業主、單位危害他人或公共安全、利益的行為，物業管理企業只能進行勸告、制止，及時向具有行政處罰權的行政機關報告，并協助有關行政執法部門進行處理。
7、威海市的物業管理主管部門、主管部門的辦事機構名稱是什么？職責是什么？
答：威海市的物業管理行政主管部門是威海市房地產管理局，辦事機構是威海市物業管理辦公室。主要職責是：
（一）貫徹執行物業管理法律、法規、規章和相關政策，監督指導市區物業管理活動；
（二）根據有關法律、法規、規章和政策，制定物業管理具體規定、標準及實施辦法；
（三）依法審核、批準物業管理企業資質；
（四）管理、監督物業管理啟動基金和中心城區舊住宅小區維修養護資金的投向和使用；
（五）會同有關部門劃定物業管理區域；
（六）參與有關物業管理區域內房屋的竣工綜合驗收；
（七）組織、指導物業管理從業人員培訓；
（八）市人民政府授予的其他職責。
8、我市物業管理實行何種行政管理體制？
答：實行屬地管理。
環翠區、高技區、經技區物業管理主管部門分別依法對轄區內的物業管理活動進行指導、監督和管理。其主要職責是：
（一）參與轄區物業管理區域內房屋的竣工綜合驗收；
（二）負責管理轄區內籌措的有關政策性資金；
（三）指導轄區內物業管理的招標投標活動；
（四）指導物業管理區域內的業主召開第一次業主大會會議并選舉產生業主委員會；
（五）負責物業管理區域業主委員會的登記備案；
（六）監督物業服務收費行為；
（七）負責處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴；
（八）依法糾正違反物業管理規定的行為。
9、物業管理活動需要哪些政府職能部門和社會專業部門的支持？
答：物業管理活動中，公安、民政、財政、建設、環保、工商、環衛、燃氣、熱力、廣播電視、供電、郵政、通訊等有關部門、單位，應按照各自的職責分工，協同搞好物業管理。
10、住宅小區的范圍是如何劃分的？
答：中心城區物業管理區域范圍，由市物業主管部門會同建設、規劃部門劃定。
新建住宅小區按照規劃委員會通過的紅線圖劃定的范圍確定。
11、所謂中心城區是如何界定的？
答：中心城區是指市區東山小區以西，四方路以北，古寨東路以東，菊花頂小區—古陌西路以南，不包括未解體自然村的區域。
第二部分 業主和業主大會
12、什么是業主？
答：房屋的所有權人為業主。
13、物業管理活動中，業主的權利有哪些？
答：業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業管理企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
14、物業管理活動中，業主應履行哪些義務？
答：業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
15、什么是業主大會?
答：業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，是物業管理區域內物業管理的最高權力機構。一個物業管理區域只能成立一個業主大會。
業主大會作出的決定應當予以公布，對物業管理區域內全體業主和物業使用人均具有約束力。
16、業主大會的主要職責都有什么？
答：業主大會履行以下職責：
（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
（三）選聘、解聘物業管理企業；
（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；
（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
17、物業管理區域達到什么條件應該籌備召開業主大會？
答：物業管理區域入住（使用）率達到50%以上，業主、建設單位或物業管理企業應當及時告知區物業主管部門，區物業主管部門應在接到通知之日起1個月內，會同有關街道辦事處指導業主代表和建設單位成立業主大會籌備組，并指導籌備組按照建設部《業主大會規程》召開第一次業主大會。
18、成立業主大會的籌備工作應如何進行？
答：籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的市、區人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作。籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。
19、業主大會籌備組應該做哪些工作？
答：（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；
（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；
（五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
20、什么條件下可以不成立業主大會？
答：本物業管理區域內，只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
21、老住宅小區推行物業管理前提條件是什么？
答：在老住宅小區推行物業管理，應同時具備兩個基本條件：一是老住宅小區由于配套不完善，基礎設施陳舊、老化，達不到居民正常生活、居住條件，需要進行相應的整治改造。二是廣大業主要有物業管理意識和物業服務消費意識，愿意接受“花錢買服務”的理念，并有2/3以上業主同意實施物業管理。
22、經整治改造后的老小區如何召開業主大會？
答：經整治改造后的老住宅小區，應在整治改造工程結束并經綜合驗收合格后，由所在區的物業管理主管部門會同街道辦事處（居委會）指導和協調業主組成業主大會籌備組，按照建設部《業主大會規程》規定的有關程序召開小區業主大會。
23、業主大會議事規則是指什么？
答：業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。
24、業主公約包含哪些內容？
答：業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主公約對全體業主具有約束力。
25、業主大會會議的召開方式有哪些？
答：業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
26、在什么情況下應該召開業主大會？
答：有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（一）20％以上業主提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。
發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，區、縣人民政府房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。
27、什么是業主委員會？
答：業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構。履行以下職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；
（四）監督業主公約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
28、業主大會召開的形式都有哪些？
答：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有超過半數以上投票權的業主參加。
29、業主大會作出的決定，必須經多少業主同意才可以通過？
答：業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權超過半數以上通過。
業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
30、物業管理區域人數較多的，應如何召開業主大會？
答：物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。
推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。
業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加。
31、通常所說的“入住”是指什么？
答：入住（使用）是指業主收到建設單位的書面入住（使用）通知并辦理完相應交接手續。業主收到書面入住（使用）通知，但在限期內無正當理由不辦理相應交接手續的，視為入住（使用）。建設單位沒有事先書面通知業主入住（使用）的，以業主實際入住（使用）為準。
32、“入住率”的計算方法是什么？
答：物業管理區域入住（使用）率，是指物業管理區域內物業入住（使用）套數/物業管理區域內物業總套數。
33、業主在業主大會中的投票權方法是如何規定的？
答：業主的投票權按照下列原則確定：
（一）擁有住宅房屋的業主，每擁有1套住宅享有1票投票權；
（二）擁有非住宅房屋的業主，按照其持有的房屋所有權證載明的建筑面積計算投票權。建筑面積不足100平方米的，享有1票投票權。建筑面積在100平方米以上的，每100平方米為1個計票單位，每個計票單位享有1票投票權。不足1個計票單位的部分，如建筑面積在50平方米以上的，則增加1票投票權；建筑面積不足50平方米的，不計算投票權。
34、業主委員會成立后，如何辦理有關備案手續？
答：業主委員會經業主大會選舉產生后應于選舉產生之日起30日內，向所在區物業主管部門備案。
區物業主管部門應當自受理之日起5日內完成備案工作。
業主委員會登記的有關事項發生變更的，應當自變更之日起15日內到區物業主管部門辦理變更登記。
35、《物業管理條例》對業主大會、業主委員會的行為有什么規定？
答：業主大會、業主委員會，應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第三部分 前期物業管理
36、什么叫前期物業管理？
答：所謂前期物業管理是指在業主大會選聘物業管理企業之前，物業建設單位通過招投標選聘物業管理企業，簽訂《前期物業服務合同》，物業管理企業依照合同約定實施的物業管理。
37、實施前期物業管理的，建設單位應采用什么方式選聘物業管理企業？
答：國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
38、建設單位在前期物業管理活動中享有的權利有哪些？
答：建設單位在前期物業管理活動中享有下列權利：
（一）依法參與業主大會的籌備工作；
（二）以未出售物業的業主身份享有業主的相關權利；
（三）依法享有前期物業服務合同中雙方約定的權利；
（四）依法享有的其他權利。
39、建設單位在前期物業管理活動中承擔的義務是什么？
答：建設單位在前期物業管理活動中應承擔下列義務：
（一）負責物業保修期間的維修；
（二）提供商品房質量保證書和使用說明書及配套設施設備說明；
（三）協助成立業主大會；
（四）依照國家有關規定配置物業管理用房；
（五）以未出售物業的業主身份承擔業主的相關義務；
（六）明示業主臨時公約；
（七）依法承擔前期物業服務合同中雙方約定的義務；
（八）依法承擔的其他義務。
40、業主臨時公約如何制定，應包含什么內容？
答：建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。
41、建設單位與物業買受人應如何對業主臨時公約作出約定？
答：建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
42、房屋買賣合同中應包含的一項重要內容是什么？
答：建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容。
43、前期物業服務合同的期限是如何規定？
答：前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
44、物業的共用設施設備包含哪些？
答：物業的共用設施設備是指物業管理區域共用的上下水管道、供配電設施設備、消防及安全監控設施設備、公益性文體康樂設施、場地、綠地、道路、路燈、非經營性停車場所和有關共用設施設備使用的房屋等。
45、房屋的共用部位和共用設施設備包含哪些？
答：房屋的共用部位和共用設施設備包含房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）和戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等部位，以及單棟房屋內共用的上下水管道、化糞池、電梯、供配電設施設備、消防及安全監控設施設備。
第四部分 物業服務
46、物業管理企業資質共分幾級，注冊資本分別要達到多少？
答：物業管理企業資質等級分為一、二、三級。分別要求注冊資本人民幣達到500萬元、300萬元和50萬元以上。
47、物業服務合同的主要內容有什么？
答：物業服務合同包括下列主要內容：
（一）合同雙方約定的服務事項；
（二）業主的權利與義務；
（三）物業管理企業的權利與義務；
（四）物業服務的質量要求；
（五）物業服務費用、專項維修資金以及業主大會決定的有關分攤費用的收取標準、收取辦法及使用；
（六）物業管理用房的使用；
（七）合同的期限、終止、解除的約定，以及合同終止或解除時物業共用設施設備及檔案資料的移交方式；
（八）違約責任及解決糾紛的途徑；
（九）雙方當事人約定的其他事項。
48、什么是物業公共性服務費？主要內容有哪些？
答：物業的公共性服務費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
49、物業管理公共性服務包括哪些內容？
答：物業管理公共性服務包括一下內容：
（一）物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護；
（二）物業管理區域的衛生保潔，但不包括居民生活垃圾的外運；
（三）物業管理區域的綠化養護；
（四）物業管理區域內公共秩序的維護；
（五）合同約定的其他事項。
50、物業服務中共用部位、共用設施設備的日常運行和維護具體指什么？
答：物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護管理，是為了保持物業完好率、確保物業及其附屬的各類設施設備的完好和正常使用而進行的管理與服務工作。物業管理企業應按照物業服務合同約定的服務內容、方式、時間和要求進行服務，定期對物業設施設備進行保養。
51、物業服務中的衛生保潔具體指什么？
答：衛生保潔服務是為了凈化物業環境、維護環境衛生而進行的服務，一般包含外部環境保潔和內部環境保潔兩大項。外部環境保潔主要有非市政道路、各種公共場地的日常清掃保潔，生活垃圾和建筑垃圾的管理等。按照國家有關規定，物業服務費用中不得包含垃圾收集、運輸、處理費用，因此物業管理衛生保潔服務不包括居民生活垃圾的外運。
內部環境保潔主要有物業內部公共走廊、樓道、公共門窗、門廳、電梯的清掃、擦洗、除塵等。
52、物業服務中的綠化養護具體指什么？
答：綠化養護服務是為了物業環境的美化、保持物業管理區域內公共綠地的整潔、維持綠地的使用功能而進行的服務，主要包括在已有綠地的基礎上實施日常修繕、除草、補栽、松土、澆水、施肥、灑藥、滅蟲、保潔等養護工作，發現并制止各種侵占、破壞公共綠地的行為。
53、物業服務中公共秩序維護具體指什么？
答：物業管理公共秩序服務是為維護物業管理區域內正常的生活秩序和交通秩序而進行的協助性管理與服務工作，發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。“公共秩序管理”與通常人們所說的“保安”是兩個不同的概念。
54、住宅小區物業公共性服務收費的標準怎樣制定的？
答：住宅小區物業服務收費標準實行政府指導價，根據物業的性質和特點，由有定價權限的人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體標準由業主或業主大會與物業管理企業依據市物價主管部門和市物業主管部門制定的物業服務收費指導價協商確定，并在物業服務合同中明確后報市物價主管部門備案。
前期物業服務的收費標準參照上述規定確定。
55、非住宅物業服務收費有什么規定？
答：非住宅物業服務收費實行市場調節價。具體費用標準由業主或業主大會與物業管理企業協商定價，并報市物價主管部門備案。
56、物業服務收費的計費單位是什么？
答：物業服務收費按房產證載明的房屋建筑面積計算，未計入房產證建筑面積的車庫、儲藏室、閣樓不收取物業服務費。住宅小區內用于經營的場所和住房及改變設計用途開展經營活動的車庫、儲藏室、地下室的物業服務費，可適當高于住宅物業服務收費標準，具體標準由業主大會討論決定。閑置物業應按房產證載明的建筑面積足額交納物業服務費。
57、交納物業服務費用的主體是誰？
答：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
58、什么是委托性服務？什么是特約性服務？
答：委托性服務是指為滿足物業產權人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務。服務費用由雙方約定。
特約性服務是指為滿足物業產權人、使用人在特定時間、特定地點的需求，接受業主大會委托提供物業服務合同約定以外的服務項目。服務費用由雙方約定。
59、什么是物業服務收費包干制？
答：包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
我市的物業管理服務絕大多數采用這種收費方式。
60、什么是物業服務收費酬金制？
答：酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
61、房屋在進行交付使用（入住）之前及以后的物業服務費用分別由誰承擔？
答：業主入住前的物業服務費用由建設單位承擔；業主入住后的物業服務費用，應根據有關規定和物業服務合同的約定，由業主或物業使用人承擔。
62、在房屋交付時，業主在接收房屋時是否可以拒絕交納物業服務費？
答：如果在房屋買賣合同和業主臨時公約中已對物業服務費用的交納方法作出約定并經房屋買受人認可，業主在接收房屋鑰匙時，應當從其約定交納相關費用。
房屋買賣合同和業主臨時公約中沒有對物業服務費用交納方法作出約定的，物業管理企業不得以交鑰匙為由強制要求業主交納服務費。業主應當按照物業服務收費的相關政策規定履行交納物業服務費用的義務。
63、閑置房屋的物業服務費應不應該交納？
答：應該交納。物業管理區域內因各種原因，或多或少的都有一些尚未入住或閑置的房屋，由于公共性服務的對象是全體業主和業主擁有的物業，無論業主入住與否，物業管理企業仍然按照合同約定提供對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的服務項目，管理和服務成本沒有根本的改變，房屋同樣達到了保值和增值的效果，因此，業主應按國家規定和合同的約定足額交納物業服務費用。
64、物業服務合同終止時有什么要求？
答：物業服務合同期滿，一方不再續簽或物業管理企業因故終止物業服務的，應當提前2個月通知對方，由業主委員會組織召開業主大會，選聘新的物業管理企業。
物業管理企業應當在合同終止或解除后將物業管理用房、共用設施設備及有關資料及時移交業主委員會，并辦理各種費用結算手續。
65、物業項目的管理用房應該如何確定？所有權屬于誰？
答：建設單位應當按照《城市居住區規劃設計規范》規定的標準，在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。建設單位按規定提供的物業管理用房，所有權歸全體業主。未經業主大會同意，任何單位和個人不得侵占物業管理用房或將其改作他用，不得對其進行抵押、交易或交換。
66、舊住宅小區的物業管理用房應如何配備？
答：沒有物業管理用房的舊住宅區，可按新劃定的物業管理區域，依照前款標準擇址集中配建物業管理用房。不具備建房條件的，由政府出資租用物業管理用房。
67、商品房屋共用部位、共用設施設備專項維修資金的具體規定是什么？
答：商品房屋的共用部位、共用設施設備專項維修資金，由業主按有關規定分攤和交納，屬于業主共同所有。
物業管理區域內沒有建立房屋共用部位、共用設施設備專項維修資金的，其維修費用由業主按房屋建筑面積分攤。
專項維修資金應專戶儲存、單元核算、專款專用，并定期向業主公布使用情況。
68、房改房維修資金是如何產生的？應如何使用？
答：我市房改房的專項維修資金來源于從房改售房款按比例提取的共用部位、共用設施設備維修基金的利息，用于房改房共用部位、共用設施設備的維修養護。
房改房共用部位、共用設施設備物業專項維修資金不足部分，由業主按房屋建筑面積分攤。
69、公有住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金的具體規定是什么？
答：未參加房改的公有住房的維修費用，由房屋所有權人從房租收入中將共用部位、共用設施設備維修費用按季度撥付物業管理企業。未撥付的，由房屋產權人承擔維修養護義務。
70、利用物業共用部位進行經營應遵守什么規定？
答：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五部分 物業的使用與維護
71、業主對擁有的建筑物享有什么權利？
答：業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
72、業主對建筑物的共有權指什么？
答：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
73、物業管理區域內的停車位的使用權和所有權是如何劃分的？
答：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
74、業主是否可以將住宅房屋改變為經營性用房？
答：在不違反法律、法規以及管理規約（業主公約）的前提下，業主可以將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
75、業主作出危害他人、公共利益的行為，應如何處理？
答：業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約（業主公約），要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
76、搞好業主之間相鄰關系的正確做法有哪些？
答：不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。
不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。
不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。
不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。
77、哪些可能造成對相鄰業主妨害的行為為法律所禁止？
答：不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。
不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。
不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。
78、住宅房屋共用部位的維修養護責任是如何界定的？
答：住宅房屋共用部位平時的維護、小修小補，由物業管理企業負責，費用從物業服務公共性服務費支出；房屋共用部位出現問題需要維修的，由物業管理企業負責，有房屋專項維修資金的，從維修資金中列支，沒有維修資金的，費用由相關業主按比例分攤；住宅房屋的室內維修和非住宅房屋的維修由業主負責。
79、房屋供電線路的維修養護責任如何劃分？
答：從產權分界點（含產權分界點）向電源側的供配電設施的維修養護，由電業部門負責；從產權分界點至用戶電表間的供配電設施設備的維修養護，由物業管理企業負責，有房屋專項維修資金的，從維修資金中列支，沒有維修資金的，費用由相關業主按比例分攤；從用戶電表（含用戶電表）至室內線路的維修養護，由業主負責。
80、房屋供水系統的維修養護責任如何劃分？
答：從用戶的供水總表（含總表）到公共管網的供水設施的維修養護，由供水企業負責；從供水總表至室內業主共用供水設施的維修養護，由物業管理企業負責，有房屋專項維修資金的，從維修資金中列支，沒有維修資金的，費用由相關業主按比例分攤；從自來水分表到用戶用水終端供水設施的維修養護，由業主負責。
已實行一戶一表的用戶，用戶水表（含水表）到公共管網的供水設施由供水企業負責維修養護；用戶水表到用戶用水終端的供水設施的維修養護，由業主負責。
81、房屋排水系統的維修養護責任如何劃分？
答：從化糞池至業主室內共用排污管道的維修養護及化糞池的清運與維修，由物業管理企業負責，有房屋專項維修資金的，從維修資金中列支，沒有維修資金的，費用由相關業主按比例分攤；從化糞池至城市污水管道的維修養護，由污水處理企業負責。
82、物業管理企業與業主和其他部門、單位在有關事項的責任是如何劃分的？
答：實行生活垃圾袋裝化的物業管理區域，業主應將袋裝生活垃圾送到垃圾箱內。物業服務合同另有約定的，從其約定。
非市政道路及公共場地的維修養護、清掃保潔和綠化管理，由物業管理企業負責。
供熱、供氣、有線電視、通訊、消防、路燈、市政工程設施的維修養護需由有關專業部門負責的，由有關專業部門按各自職能分工負責。各專業部門可根據需要，將物業項目的維修養護委托物業管理企業負責。
物業管理區域內應由專業部門負責維修養護的物業服務項目發生問題的，物業管理企業應積極協調有關部門解決。
83、各部門在物業管理區域進行施工作業時應遵守什么規定？
答：供水、供電、供熱、供氣、有線電視、通訊、消防、路燈、市政工程等單位根據需要在物業管理區域內占用、挖掘道路以及從事相關作業時，施工企業應當通知物業管理企業。雙方應簽訂工程施工管理協議；沒有簽訂工程施工管理協議的，施工企業應承擔恢復原狀的責任。
84、業主在房屋裝修過程中有哪些注意事項？
答：業主或物業使用人裝飾裝修房屋應當遵守房屋使用的有關規定和業主公約，并事先告知物業管理企業；物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。
85、物業管理企業收取業主裝修保證金是否有政策依據？
答：市物價局《關于制定<威海市市區普通住宅小區物業服務等級標準>的通知》規定：業主裝修房屋，施工前應與物業公司簽訂裝飾裝修管理服務協議，繳納裝修保證金，裝修保證金收取標準為最高1000元。裝修結束后，對按時清運裝修垃圾，遵守裝飾裝修管理服務協議的，物業公司在裝修結束十五日內將保證金退還業主。物業公司在收取了裝修保證金后，不得再向業主收取裝修管理費，出入證工本費可據實收取。裝修期間電梯使用費由雙方合同約定。業主可自行清運垃圾，也可委托物業公司清運垃圾，委托清運垃圾費由雙方協商收取。
86、業主在物業管理企業進行公共維修時有什么責任？
答：物業管理企業對物業共用部位、共用設施設備實施維修養護時，有關業主和物業使用人應當給予配合。因業主或物業使用人阻撓維修造成物業損壞及財產損失的，責任人應當修復或者承擔賠償責任。
87、物業管理企業能否擅自對業主停水、停電、停暖？
答：不能，但物業管理企業按照法定程序接受專業部門委托約定的除外。
依據《物業管理條例》，供水、供電、供暖單位應向最終用戶收取費用，物業管理企業接受其委托收取費用屬于代收代繳行為，未取得2/3以上業主同意，不得有搭車收費或作出超越自己職權范圍的行為，否則，業主可以向供水、供電、供暖主管部門舉報，由供水、供電、供暖主管部門依法進行處理。
第六部分 法律責任
88、建設單位擅自通過協議方式招聘物業管理企業接管住宅小區應如何處理？
答：違反《物業管理條例》的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
89、房屋的建設單位擅自處分物業共用部位的所有權應如何處理？
答：違反《物業管理條例》的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門處以5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
90、建設單位、業主委員會、物業管理企業在應該交接房屋有關資料時不移交資料的，應如何處理？
答：違反《物業管理條例》的規定，不移交有關資料的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
91、對不具備物業服務資格的單位和個人非法從事物業管理活動的處理方法是什么？
答：違反《物業管理條例》的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
92、《威海市實施<物業管理條例>辦法》對物業管理從業人員有什么規定？
答：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
違反《物業管理條例》的規定，物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
93、物業管理企業是否可以把一個項目的全部業務一并委托他人進行管理？
答：不可以。違反《物業管理條例》的規定，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
94、對挪用專項維修資金行為的處理方法是什么？
答：違反《物業管理條例》的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
95、建設單位不提供物業管理用房應如何處罰？
答：違反《物業管理條例》的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
96、物業管理企業是否能夠改變物業管理用房的用途？
答：不可以。違反《物業管理條例》的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
97、《威海市實施<物業管理條例>辦法》中對破壞物業區域公共設施的行為有什么規定？
答：違反《物業管理條例》的規定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
98、對拒不交納物業服務費的業主，應采取什么處理手段？
答：違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。
99、業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違法犯罪活動的，應如何處理？
答：業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
100、《威海市實施<物業管理條例>辦法》對不依法履行監督管理職責的行政管理部門工作人員的處理手段是什么？
答：違反《物業管理條例》的規定，縣級以上人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
