最近有不止一個朋友問我：騰騰爸，你看好萬科，是因為它的低估值吧，但今年一季報出來后，很多網站顯示，它的估值一下子躥到了60多倍——都60多倍估值了，還叫低估值嗎？
在股市老手那里看來，這顯然是一個小白問題。
但深究和延展一下，又緊系著投資的一個些關鍵問題。
所以，倒也有拿出點時間專題聊聊的價值。
對這個問題，我講兩點：
第一，我看好萬科，并不僅僅是因為它的低估值——當然低估值是很重要的一個原因，但最根本的原因，我還是基于行業和企業的綜合性思考。
地產行業已經度過了野蠻生長的時代，未來分化和集中不可避免。
現在大城市和小城市的房價，已經處在了岔路口上，而我們國家土地供應總體上還在吃平均主義，顯然這是一種錯配。
人口越來越向一二線大城市集中，所以土地應該多往這些人口不斷集中的大城市供應。
而人口停滯不前、甚至凈流出的中小城市，則應減少，甚至停止土地供應。
需求和現實的背離，必然會更加催化目前的分化：大城市將因土地供應而不足而房價更加上漲，小城市將因土地供應太濫而房價更加低迷。
這種狀況下，誰能在大城市拿更多地，誰就將賺更多錢。
換句話說，調控措施越緊，越對現金流充沛的企業有利——萬科因此深得我愛。
第二，說萬科目前估值60多倍，也對也不對——在線性思維患者那里看來，對；在騰騰爸這類人看來，不對。
什么意思呢？
先來看看炒股網站上這60多倍的估值是怎么計算出來的——
（萬科2021Q1主要經營數據）
這是萬科2021年第一季報財報中披露的主要經營數據。
一季度，萬科歸母凈利潤12.92億。
一個季度12.92億，一年四個季度，那么一年歸母凈利潤預計就應該是12.92*4＝51.68億。
截止昨天（4月28日）收盤，萬科3215.79億市值。
用市值除以今年預計的全年歸母凈利潤，即用3215.79億，除以51.68億，就得到了現在萬科的估值，約為62.23倍。
這個估值被稱為動態估值——因為分母是根據第一季度數據預估出來的，是未來全年可能的歸母凈利潤。
問題是：這個預估的歸母凈利潤準不準呢？
預估得準，這個62.23倍估值就是準確的；預估得不準，這個62.23倍估值就是個笑話。
那么究竟準不準呢？
其實，在前幾天萬科一季報出來之后，我就寫文章專題分析過——詳見拙文《這次真爆雷了》（已打超級鏈接，點擊標題可進入閱讀）——文章中，我專門給大家統計了一組數據：
（萬科2020年分季度營收及利潤數據）
這是萬科2020年四個季度的營收及凈利潤、凈利潤率數據統計。
大家看，萬科2020年一季度的營收約占全年總營收的11.40%，凈利潤約占全年總利潤的2.45%。
相反，第四季度，營收約占全年總營收的42.38%，凈利潤約占全年總利潤的52.16%。
而且，有興趣的話，你可以統計一下更早年份的同類數據，會發現這些年萬科一直都是這種規律。
為什么會這樣呢？
這就是房地產行業的結算習慣造成的。
房地產行業基本上都這樣：年初拼命賣房，但因付款流程、房產交付等因素影響，大多未進入結算環節；到了年底，房款付齊，房產交付完畢，自然會進入集中結算階段。
同理，年初拼命賣房的同時，還會集中開工，全力投資建設，所以年初收入少，但支出多，一季度的凈利潤和凈利潤率，因此非常非常低。
聽明白了嗎？
你用第一季度利潤數據推算房地產企業全年的利潤數據，是會鬧笑話的。
你用這個會鬧笑話的預估利潤數據去計算它的PE估值，算得再精確，也是徒勞無功的。
多說兩句：萬科Q1財報出來后，那些嘲笑它凈利率只有2.13%的朋友，也是一幫菜鳥、水貨！
貽笑大方！
萬科的這個例子，說明了什么呢？
第一，看財報、算估值，一定不能機械化。
財報和估值的表象是數據，而數據的背后是活生生的企業。
企業的經營模式決定了企業的數據，而不是相反。
很多很多人，把這些基礎邏輯搞反了。
第二，看季報做投資決策，是很容易鬧低級笑話的。
這個話題我在2018年就曾撰文探討過。
兩年多時間過去了，市場該是怎么操蛋還是怎么操蛋——投機如山岳般古老，近視眼也是！
投資一定要盡量把眼光放長。
如果不能放長到十年八年，五年六年做不做得到？
如果五年六年做不到，三年兩年做不做得到？
如果三年兩年做不到，一年總可以了吧？
不能再短了——再短就真成傻B了！
我剛才說，萬科的這個例子，是小白問題，但有聊的價值——價值就在上邊兩點。
明白這兩點，我們在股市投資中，就會多一點動態思維，少一點靜態思維；多一點發散思維，少一點線性思維。
就會知道，投資一定要透過現象看本質。
看起來很差，并一定真差；看起來很好，并一定真好。
再舉一個和萬科可能相反的例子——
（愛美客2021Q1主要經營數據）
這是愛美客2021年Q1財報披露的主要經營數據。
營收同比增長227.52%，歸母凈利潤同比增長296.50%。
數據出來后，愛美客投資者問賽道股批評者：怎么樣，百分之二三百的增幅，對得起目前三四百倍的估值包？
更有計算器愛好者輕敲幾下鍵盤，搖頭晃腦曰：動態估值一下子就下降到了180來倍——這樣搞兩年，就自然下降到了幾十倍；這樣搞五年，就自然下降到了十來倍！
呵呵，騰騰爸忍不住笑。
愛美客是才上市新股，我找不到以前更詳細的分季度數據，不好做更確定性地分析和判斷。
但在現有條件下，也可推測一二：
2020年一季度愛美客營收0.79億，而2020年全年營收7.09億，占比11.14%；2020年一季度愛美客歸母凈利潤0.40億，而2020年全年歸母凈利潤4.40億，占比9.09%。
從這個數據看，這一點跟萬科類似。
但萬科是整個行業都是如此，是行業規律使然。
愛美客呢？
如果醫美行業跟房地產行業一樣，也有年初猛賣貨但不確定營收和利潤、年底才集中確認營收和利潤的規律的話，那么今年也理應如此——如果是這種情況，我無話可說，可能是真的高增長吧。
如果醫美行業不是這個規律，愛美客去年一季度營收和利潤對全年占比低，只是因為疫情封鎖造成的營業受困——那么今年一季度的高增長就是失真的數據！
那就完全沒有參考意義了。
因為它上市時間還短，沒有更翔實的數據支撐，我現在還不能確定愛美客今年一季度的增長率是否真實，憑什么就相信它目前幾百倍的估值就是踏實可靠的呢？
所以，保守的投資者最理性的做法，應該是懷著謹慎的態度，花更長的時間和精力對愛美客進行追蹤和觀察。
沒有深入調研和思考愛美客，只看到它鮮亮的一季報數據就山呼萬歲的哥們，我認為高興得還太早了點。
這些人可能是對的——但因為沒有底線思維，他們的投資總是充滿著巨大的隱患。
這隱患只要存在一天，他們的資產就是不安全的。
那個女人很美，聽說她身患艾滋。
我無法確定這條消息的真實性。
但我可以首先保護好自己的褲襠。
這樣做，可能會錯失天仙——但我全家老少都跟著安全了。
當然，這是一個價值選擇的問題，不能說誰對誰錯。
但我會如何選擇，我應如何選擇，我門兒清，從來不懷疑、猶豫自己的選擇。
這就夠了。
投資不就是這樣嗎？
最后，順延著上邊的話題，就再聊幾句投資吧。
有朋友問：騰騰爸，股市不振，股價下跌，你真地像你表現得那樣高興和振奮？
這個話題好玩，所以我想聊兩句。
首先，從感性的角度，股價下跌，市值縮水，我跟大家一樣，也會心情不爽。
其次，從理性的角度，股價下跌，價值突顯，同樣的錢能買更多的股票，而價值回歸之后，我們可以賺到更多的錢，我的確跟市場中的大多數人不一樣——我不會痛苦，而會快樂；我不會沮喪，而會振奮。
這就是我以前常講的“高點冷靜，低點興奮”。
感性的不爽出于天性和本能。
理性的快樂出于修煉和認知。
想搞好股市投資，我們必須把自己的精神狀態從感性飛躍到理性。
否則，只有天性和本能，人和一只猴子有什么區別？
最近老有人不服氣：騰騰爸，股票都跌成這樣了，你還嘚瑟什么？
唉呀，哥們，這不正是我“高點冷靜、低點興奮”的真實寫照嗎？
我表里如一、前后如一、知行合一，你有什么不服氣的？
你不服氣，說明你還處在感性的本能之中啊。
不是我笑話你——你離投資還遠！
呵呵。
那啥——收工！
全文完。
作者簡介：
我是騰騰爸，暢銷書《投資大白話》與《生活中的投資學》作者。
擅長用最簡單直白的語言，闡述最深刻復雜的道理。
擅長做市場判斷、估值判斷和企業分析。
擅長撒潑、打滾、灌水、吹牛、聊天——喜歡從生活中的平常小事中思考人生和投資中的大事。
并且喜歡用文字記錄下自己的思考與操作，讓時間和實踐來檢驗自己的投資成色。
