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截至10月31日，滬深兩市披露2017年三季報的上市房企有72家，其中63家實現盈利，占比為87.5%。另據統計，就在這72家上市房企中，2017年前三季度共實現營業收入6844.38億元，同比增長6.57%；歸屬于母公司股東的凈利潤合計為623.08億元，同比上漲約30.77%。
與此同時，上市房企今年的銷售額大多有望突破千億大關。碧桂園今年前三季度的銷售規模已超4000億元，萬科和恒大已突破3000億元，三家龍頭房企年內的銷售業績均有望突破5000億元；保利、融創、綠地預計年內有望邁入3000億元陣營；中海、龍湖、金地、華夏幸福、華潤的銷售規模均已超千億元。
根據上市房企三季度數據，我們可以看出兩大問題：一方面，上市房企前三季度凈利潤增幅要大大超過營收增幅，近年來困擾房企的“增收不增利”的現象得到扭轉。以房企巨頭萬科為例，前三季度，萬科累計實現營業收入1171億元，同比僅增長0.04%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤110.9億元，同比則大增34.2%。
另一方面，行業分化進一步加劇，凈利潤居前的13家房企貢獻了整個板塊凈利潤總額的八成，行業集中度進一步提升。三季報顯示，大型房企凈利潤增速明顯，部分中型企業凈利潤增速有所提升，而一些中小企業則是直接進入凈利潤下滑通道。
很多人會問，樓市調控已一年了，上市房企日子過得咋還這么滋潤呢？第一，去年下半年一線城市先受到房地產調控政策影響，多數房企把資金轉向二三線城市布局，而到今年前三季度房產銷售的項目進入結算期。在市場回暖，二三線城市房價出現大漲的情況下，今年上半年銷售的項目大多盈利空間較大，所以上市房企業績的改善，帶動了毛利潤增速的回升。
第二，為了達到降低融資成本，提高盈利空間，龍頭房企通過低息公司的的債置換此前的高息債，達到了凈利潤回升的效果。如萬科三季報顯示，截至9月底，萬科持有貨幣資金943.5億元，遠高于短期借款和一年內到期有息負債總和（542.3億元）；有息負債中，約65.8%為長期負債。
不過，房企亮麗的前三季報依然難掩其未來的隱憂?！敖鹁陪y十”失色，“旺季不旺”已成為北京和上海樓市的重要特征。以北京、上海為例，截至10月27日，上海新房成交24.52萬平方米，不足去年同期的三成；北京10月成交面積不足20萬平方米，同比下跌72.3%。
同時，在國慶節前后，前期房價瘋漲的二三線城市也紛紛推出了“限售政策”，這無疑對房企來說會造成不利影響。因為“限售政策”一限就是二至五年，此舉讓短期投機炒作者“望而生畏”。要知道在房地產市場中機炒房者占據重要比重，若是這部分人選擇離開，那對房企的第四季度的銷售業績來說無疑于“雪上加霜”。
所以，別看龍頭房企前三季度業績完成不錯，但真正的考驗卻還在后面。對此，筆者認為，房企如果只做住宅地產，那未來銷售額快速下滑將難以避免。而唯有房企們對房地產業務“轉型升級，與時俱進”，這樣才可能始終保持驕人戰績。那么，龍頭房企們該如何轉型升級呢？
首先，跟著政策走，業績就會有。現在中央政府支持“租購并舉”。一些地方政府更是拿出廉價土地給開發商，讓他們去造公寓租賃房。如果龍頭房企們把精力轉向發展租賃房業務中來，就是建了房子只租不售，雖然此舉不能生產暴利，但是租房的好處就是能夠給房企帶來穩定的回報率（年化收益率5%左右）和源源不斷的現金流。
再者，參與到地方政府的動遷房、危棚簡屋的改造中來，很多城市中有大片危棚簡屋，這樣既影響了市容，也不利于民眾改善居住環境。所以，地方政府正在努力對危棚簡屋地區進行改造。而對于上市房企來說，幫助地方政府進行危棚簡屋改造，也能獲得不錯的回報。
最后，在做住宅地產的同時，同時轉向商業地產。這些年，商業地產雖然不太景氣，但是現在電商巨頭們都在布局線下，就像馬云之前曾提出“新零售”的概念。所以，未來商業地產項目也是有潛可挖?？赡軐Ψ科髞碚f，商業地產不如住宅地產這么好盈利，但是商業地產因不受政策調控限制，仍有不錯發展前景。
2017年前三季度，上市房企在業績方面捷報頻傳，但這只是“回光返照”。未來住宅地產市場調控還將繼續，房企將會面臨較大壓力。居安思危，房企們必須要有轉型的戰略思維，就是要在盡可能守護住宅地產業績情況下，轉而進入房地產租賃市場，或參與危棚簡屋改造，當然也可適當布局商業地產。而唯有多管齊下，才能持續保持業績回升，若只想鉆政策空子，那只能是“曇花一現”結局。
