◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 黑澤
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今天來講一個(gè)日本人的奇葩投資房產(chǎn)經(jīng)！這個(gè)人不在乎房子離車站有多遠(yuǎn)，不在乎房子是上世紀(jì)六七十年代的，不在乎樓里沒有電梯……但卻能在這樣的日式老破小里，壕賺37%的回報(bào)收益！
在開講前，黑澤我先展示一個(gè)讓人喜憂參半的數(shù)據(jù)。前一陣子日本央行開了場(chǎng)重要會(huì)議，因?yàn)楝F(xiàn)階段日本的房貸總額已經(jīng)超過額上世紀(jì)90年代泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期……
為了減小風(fēng)險(xiǎn)，日本金管局今后要考慮收緊貸款，提高房貸利率。
也就是說，人們更愿意貸款買房了，但與此同時(shí)，以后想要向銀行貸款買房，審核資質(zhì)將更加嚴(yán)格。
在貸款難的情況下，大部分人都會(huì)選擇金額不大的公寓或者獨(dú)立式一戶建，價(jià)格在50~150萬(wàn)不等。
如果連這些也買不起？接下來我們將給大家介紹一個(gè)日本人投資房產(chǎn)的鮮為人知的秘籍，就是買小區(qū)房。
1“小區(qū)房”到底是個(gè)什么東東？
小區(qū)在日語(yǔ)里寫作“團(tuán)地”，也就是在一片土地上集中蓋樓。按照我們普遍的認(rèn)知，日本房地產(chǎn)公司一般都是投資建設(shè)獨(dú)棟公寓樓，多金一點(diǎn)的會(huì)蓋高級(jí)公寓樓群，日本人印象里這類團(tuán)地房的誕生其實(shí)年代久遠(yuǎn)了。
上世紀(jì)戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，大量勞動(dòng)人口向城市集中，但是私營(yíng)房地產(chǎn)公司還不強(qiáng)大，所以政府成立公團(tuán)，集中建設(shè)小區(qū)房來讓大家安居。日本的小區(qū)房一般都是公營(yíng)住宅，一開始是由“日本住宅公團(tuán)”（現(xiàn)在已經(jīng)改名為“都市再生機(jī)構(gòu)”）組織建設(shè)的。
放當(dāng)時(shí)，小區(qū)房還是體面人才能買得起的高配小區(qū)，但過了這么幾十年，既沒電梯、又老舊的小區(qū)房在日本人眼里就成了“古董”，居民大多都是老人了。放在咱們中國(guó)，小區(qū)房就類似咱上世紀(jì)單位給員工分的安置房。
但是日本的房子質(zhì)量可是響當(dāng)當(dāng)?shù)模词狗魁g四十年，因?yàn)槌Ｄ甑木S護(hù)翻新，也不會(huì)出現(xiàn)漏雨、老化等質(zhì)量問題。日本小區(qū)房雖然在當(dāng)?shù)厝搜劾飈ow，卻有一些其他公寓沒有的優(yōu)點(diǎn)，比如價(jià)格低、租金低。而且由于上世紀(jì)人口聚集，周邊地區(qū)率先發(fā)展，小區(qū)周圍的醫(yī)院、學(xué)校等設(shè)施往往一應(yīng)俱全。
山本誠(chéng)是一位小區(qū)生活設(shè)計(jì)師，九年前他本來買下一套小區(qū)房打算自住，后來逐漸認(rèn)識(shí)到了小區(qū)投資的吸引力，在后來幾年里，山本用投資小區(qū)賺的錢又陸陸續(xù)續(xù)買下了8套小區(qū)房。
其實(shí)買下整個(gè)小區(qū)十分劃算，以類似“批發(fā)”的方式低價(jià)購(gòu)買房屋，翻新以后再賣出去，實(shí)現(xiàn)以低成本高收益。接下來我們來看看這種全新的投資到底是個(gè)什么操作。
2東京圈的三房公寓低至20萬(wàn)？！
山本先生說，在不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)站上搜索一下，不難找到東京、埼玉、神奈川和千葉有很多三室一廳低價(jià)小區(qū)房，低至300萬(wàn)日元（約19.5萬(wàn)人民幣）的價(jià)格就能買到。面積從46㎡到70㎡以上不等。這么便宜？？坑人吶？黑澤我趕緊一搜，還真有。
“很多賣房網(wǎng)站都會(huì)直接出售整個(gè)小區(qū)，選二手房標(biāo)簽然后按低價(jià)排序，就很容易找到便宜的小區(qū)房。有些小區(qū)房齡比較大，很多都是沒有電梯的5層樓以內(nèi)的建筑，所以最便宜的也基本都是五樓。”
山本一開始瞄準(zhǔn)了埼玉縣入間市和狹山市的小區(qū)，因?yàn)槟抢镒匀画h(huán)境十分優(yōu)美，甚至可以租租賃附近的一塊田地來種菜。在2010年他買下了一套房齡36年的5樓3DK，當(dāng)時(shí)價(jià)格為350萬(wàn)日元（約22.7萬(wàn)人民幣）。
在之后的9年里，山本先生又陸陸續(xù)續(xù)買了8套房，甚至還有以190萬(wàn)日元（約12.4萬(wàn)人民幣）買的3LDK！
平時(shí)，山本先生在做小區(qū)的NPO或者管理協(xié)會(huì)工作，也有越來越多附近小區(qū)的居民來向他咨詢房子買賣和租賃相關(guān)的問題。
“附近小區(qū)有很多居民想賣房，但又不知道去哪里咨詢。我在工作里逐漸積攢了資源和人脈，后來就可以不經(jīng)手房地產(chǎn)公司，直接從居民手里買到最便宜的一手房源。”
下面這張圖就是山本先生購(gòu)買的所有小區(qū)房。我們可以看到，這個(gè)價(jià)位確確實(shí)實(shí)是市場(chǎng)上能看到最低的：100萬(wàn)日元折合人民幣才6萬(wàn)5！什么概念？在我們的一線城市也就買一平米吧。
（單位：日元）
3幾乎不借房貸，全靠現(xiàn)款
小區(qū)房之所以便宜，因?yàn)樗鼈冸x車站遠(yuǎn)，而且很多都是房齡超過30年的老房子。
雖然也有很多100萬(wàn)日元（約為6萬(wàn)人民幣）以下的房子，但為了確保房子的品相，山本先生一般選擇300萬(wàn)日元上下的房子。
在他買過的所有房子里，只有一套是貸了款的。唯一一次貸款還是用政府給創(chuàng)業(yè)者的補(bǔ)貼貸款，其他幾套都是湊了現(xiàn)錢買的。
房子買下來以后，山本先生就開始“放飛自我”大改造了。他本來是摩托車技工，動(dòng)手能力強(qiáng)，擅長(zhǎng)手工DIY。不過水電煤氣這些工程還是請(qǐng)專人負(fù)責(zé)，一開始的電氣工程都是找了專門的電氣工來做，但后來山本先生自學(xué)電氣相關(guān)知識(shí)，考取了二等電工資格，現(xiàn)在已經(jīng)可以自己動(dòng)手了。
有時(shí)候貼地板要花3個(gè)月，他會(huì)在有限的空間里發(fā)揮所有創(chuàng)意，用極低的成本來設(shè)計(jì)裝修。
他尤其對(duì)廚房的裝修有獨(dú)到見解。（能親自裝修廚房，他也是很舍得花精力了...）
“裝修廚房是重中之重，這是一個(gè)非常引人注目的地方。我會(huì)綜合考慮實(shí)用性和美觀性，選擇性價(jià)比最高的裝修方案。比如下面這個(gè)廚房的設(shè)計(jì)，陶瓷水池和天花板都是在宜家或者家具中心買，燈泡也可以去百元店里找到很合適的，整個(gè)廚房的裝修只花了15000日元（約975人民幣）。其他房間也如此，整體裝修的花銷可以控制在100萬(wàn)日元（約6.5萬(wàn)人民幣）以內(nèi)。”
4萬(wàn)事開頭難
對(duì)于這么便宜的房源，我們心里還是有些疑問的：日本人都覺得小區(qū)房又老又破還離車站遠(yuǎn)，這種房子真的能找到租戶嗎？
“一開始我也找不到租戶，就想委托給房地產(chǎn)中介，但他們都認(rèn)為小區(qū)房租金低、位置偏、老舊而且房子品相不好，沒有市場(chǎng)的。我只能自己想辦法，一開始我做了一個(gè)簡(jiǎn)單的網(wǎng)頁(yè)，把房子信息發(fā)在博客上，十分費(fèi)力。一套共享房屋的3個(gè)單間總共花了大概一年才全部租出去。”
后來山本桑找到了解決辦法。“我改變策略，把出租信息發(fā)在當(dāng)?shù)氐墓姘迳?/span>，或者一些共享房屋（合租房）的門戶網(wǎng)站里。因?yàn)槲彝顿Y的共享房屋都在埼玉縣的入間市和狹山市，本身出租房屋的信息就很少，我的房子也就成了搶手貨，只要空出來馬上就會(huì)有下一個(gè)租客住進(jìn)去。”
（山本先生自己做的網(wǎng)頁(yè)宣傳）
這也是山本是個(gè)日本本地人的優(yōu)勢(shì)：會(huì)日語(yǔ)有時(shí)間去當(dāng)?shù)卣夜姘澹帜茉谝恍┕蚕矸课莸木W(wǎng)站上注冊(cè)賬號(hào)來發(fā)布信息。
除了合租房，山本還有幾套房子是租給家庭的，因?yàn)樾^(qū)通常家庭鄰里關(guān)系融洽，所以喜歡熱鬧生活的家庭都會(huì)選擇這樣的小區(qū)房。
這一套合租房是3LDK，公共區(qū)域有46㎡，非常寬敞舒適。而且南北兩邊有窗，采光通風(fēng)都非常好，完全看不出來是價(jià)格不超過30萬(wàn)的小區(qū)房。
租客一般都是30至40歲的上班族，有的在小區(qū)附近工作，有的是自由職業(yè)者。其中比較多的租客都是在網(wǎng)上直接搜小區(qū)名來找房子，后來山本先生就主要通過在網(wǎng)上發(fā)布房源信息來招攬租戶了。
5高達(dá)37%的驚人回報(bào)率
我們來看看山本先生正在經(jīng)營(yíng)的這一套房，目前用于合租。
（位于埼玉狹山市的三房一廳戶型）
上面這一套房子是價(jià)值400萬(wàn)日元（約25.9萬(wàn)人民幣），裝修花了100萬(wàn)日元，總成本是500萬(wàn)日元。每個(gè)月收的房租分別是：
A臥3.8萬(wàn)日元+水電網(wǎng)費(fèi)9000日元（共3046人民幣）、
B和C臥3.6萬(wàn)日元/月+水電網(wǎng)費(fèi)9000日元（共2916人民幣）。
加起來總共11萬(wàn)日元，相應(yīng)的租金回報(bào)率高達(dá)26％。
這還不是他最賺的一套，還有一套房子是190萬(wàn)日元購(gòu)入的，加上裝修100萬(wàn)日元，總成本不過290萬(wàn)日元（約18.8人民幣）。按每個(gè)月租金為9萬(wàn)日元算，收益率高達(dá)37％！
目前，山本先生經(jīng)營(yíng)的幾套房子里，租給家庭的房子租金大約是6至7.5萬(wàn)日元（約3890～4861人民幣）。合租房的租金加起來可以達(dá)到9到11萬(wàn)日元（約5833～7130人民幣）。只要壓低了買入價(jià)格和裝修成本，3年回本不是夢(mèng)！
最后，山本先生談了他尋找合適房源的心得。
“離車站多遠(yuǎn)啦，房齡多少年啦，戶型怎么樣啦，這些我全都無(wú)視！實(shí)際上真正有了房源，有需求的租戶，自然而然會(huì)找上門。最重要的是，房子一定要有獨(dú)特的吸引力，比如哪怕是狹山的小區(qū)，雖然周圍有濃濃的鄉(xiāng)土氣息，也可以用體驗(yàn)田園生活、自然環(huán)境優(yōu)美來吸引租客。”
在山本先生打理的房子里住久了，也有租戶想整套買下來，山本又會(huì)以合適的價(jià)格轉(zhuǎn)手給那些人，一次性補(bǔ)足現(xiàn)金流。
“我打出了一個(gè)‘房子要能供人居住100年’的標(biāo)語(yǔ)，對(duì)房屋進(jìn)行最大程度的翻新：房子只要保養(yǎng)得好，保證三代人住100年都不成問題。”
“我并不傾向把手頭的房子賣出去，但如果你想讓你的租戶買下這套房子的話，最需要注重的就是管理。因?yàn)橛行┪飿I(yè)公司如果經(jīng)營(yíng)狀況不太好，修繕金和管理費(fèi)就會(huì)收很低。買之前要再三確認(rèn)房子的修繕狀況，確認(rèn)房子外墻有沒有剝落、確認(rèn)安全通道的維護(hù)狀況。”
隨著老齡化加劇，將來一些小區(qū)房也將面臨老齡化，但這往往也是一種投資機(jī)會(huì)，一個(gè)低成本上車的機(jī)會(huì)。
看到這里，我們實(shí)在是佩服自己動(dòng)手豐衣足食的山本桑，從實(shí)地看房、買房到裝修、做網(wǎng)站……都是自己考資格證書，靠自己的雙手打拼了十幾年。但是，我們作為外國(guó)人，日本人這樣的投資對(duì)我們來說只能量力而行。你想想，山本桑的這一系列操作，不會(huì)日語(yǔ)或者對(duì)當(dāng)?shù)刂贫炔荒敲词煜さ哪悖苋f(wàn)事做到親力親為嗎？山本桑的操作包括：
1. 挑選地段——了解買房周邊的環(huán)境（比如環(huán)境如何、是否能租賃田地）；
2. 親自裝修——自己考牌照，廚房設(shè)計(jì)裝修都自己來；
3. 打入當(dāng)?shù)?/strong>——到現(xiàn)場(chǎng)找當(dāng)?shù)氐墓鏅谫N廣告；
4. 熟悉日本網(wǎng)站和宣傳操作；
5. 親自管理房屋。
能做到37%的回報(bào)，山本實(shí)力認(rèn)證了什么是投資神人。但這樣的奇葩投資法，你會(huì)選嗎？
想了解上述的這類房產(chǎn)？日本投資專家陳意（ID：chenyi91025）與您聊聊！對(duì)日本房產(chǎn)感興趣的朋友，歡迎掃碼來撩~
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