一半海水、一半火焰，這是近兩年來土拍市場出現的一道景觀。圖為2017年5月22日浙江嘉興“宇宙級”土拍，據悉，此次土拍，吸引了400余家開發商及個人（聯合體）共同參與。這樣的場景如今少見了。
記者 | 楊檳
來源 | 《中國房地產金融》
房地產市場情況，如遇寒流一般急轉直下，市場“涼涼”征兆盡顯。2018年下半年，一方面，房企“一擲千金”的豪氣已然不再，普遍“捂緊”錢袋子，拿地熱情銳減。
土地市場的降溫加劇了地塊流拍現象的發展，導致不少城市的供地計劃難以完成，如北京、深圳、廈門等熱點城市完成度甚至不足三成。另一方面是為了平衡供求關系，2018年年末不少城市加快了供地節奏，北京、南京更是放寬了土地出讓條件，意圖讓更多企業參與到土地市場的競拍中。愈演愈烈的土地拍賣市場可謂是“冰火兩重天”。
房企拿地越發審慎
在房地產調控和金融監管趨嚴背景下，即便2018年第四季度很多城市加大了土地供應，但是鮮有房企超預期拿地，謹慎態度依舊，全國百強房企近四成未在2018年11月拿地。
即便如此，從2018年全年來看，已有26家企業全年貨值超2017年全年。據克而瑞地產研究中心發布的數據顯示，2018年1-11月，百強房企共新增土地儲備貨值8.8萬億元，為同期銷售金額的1.2倍。
據中指研究院的數據表明，在拿地金額方面，萬科、碧桂園、保利優勢延續，連續位列榜單前三。其中，萬科以1316億元拿地金額位居榜首，碧桂園則以1240億元位列第二，保利以1001億元穩居第三位，三家房企的拿地金額均超1000億元，萬科和碧桂園更是以超1200億元的拿地金額領先行業。
雖說，前三房企拿地金額均超千億。但具體來看，全年拿地金額超千億房企僅為3家，較2017年減少2家。
2018年，對于房企而言，拿地更加審慎、回歸理性。與此同時，房企聯合體拿地持續增加，分攤風險、利益共享的拿地方式持續受到房企青睞。例如，2018年11月26日，北京出讓臺、大興、順義、房山、昌平、延慶和密云的13宗土地(其中包括12宗宅地)，分別被中建一局、綠城、富力+中交、好未來、中鐵諾德、中鐵置業、住總、未來科學城+城建+金茂等12家企業及聯合體拿走，總成交價316.46億元，總溢價率約16.67%。
無獨有偶，中海、龍湖、綠地等多家企業均參與聯合體拿地，拿地城市涉及北京、上海、重慶等一二線熱點城市。
隨著房企合作拿地的力度持續增加，拿地更是審慎。伴隨限地價、限房價、競自持、競配建等調控政策出臺，“底價地”、“低價地”、“土地流拍”等成為2018年土地市場常見現象。
根據中指土地數據庫對全國300個重點城市的監測數據顯示，2018年1-12月流拍住宅用地已超700宗。2018年重點城市的土地流拍現象引起了廣泛關注，一向地塊推出便受到爭搶的上海、杭州、蘇州等熱點城市都遇到了無人報名導致地塊流拍的現象。
一位來自上市房企投資拓展部的業內人士對《中國房地產金融》表示，在政策收緊、樓市表現平平的情況下，企業拿地的態度從積極變為審慎，相比規模擴張，實現高質量盈利成為了更加重要的戰略方向。
的確，從一二線城市2017年以來的流拍率變化可以看出，2017年流拍率基本能夠維持在10%以下，從2018年下半年開始流拍率顯著升高，7月份和10月份流拍率分別高達22%和24%。
值得注意的是，從2018年年末的流拍情況來看，持續了小半年的嚴重流拍情況有所緩解，11月份流拍率回落至14%，一二線城市在年末供地的壓力更加迫切，嚴重的流拍情況也更快的得到改觀。
供應土地屢創新高
縱觀2018年，土地市場看點頗多。
中國指數研究院數據顯示，2018年11月份，一線城市供應土地合計90宗，深圳、上海、廣州、北京供地分別是13、17、42、18宗，刷新了近年來的單月紀錄。
二線城市同樣如此，當月合計供應土地1400宗，創下年內最高紀錄。
以杭州為例，無論是多宗“明星”地塊出讓，單價、總價屢創新高;或是下半年來，土地市場明顯降溫，全年呈現“虎頭蛇尾”的走勢......紛紛成為人們茶余飯后爭相探討的話題之一。
根據上海易居房地產研究院發布的《百城土地市場報告》顯示，截至2018年11月末，杭州地區土地儲備(不含工業用地)為2923萬平方米，與上一年同期相比增加28%，去化周期達到23個月，同比增加了58%。
近期，《中國房地產金融》還梳理發現，2018年杭州前八個月土地出讓金額就已超過2017年全年。但在地產調控之下，與2018年上半年相比，進入下半年后開發商在杭拿地熱情明顯降溫，住宅成交量也幾乎同時快速萎縮。
即便是市場出現明顯的降溫，但截至2018年12月19日，杭州2018年全年土地出讓總成交金額達2443億元，這一數字不但創下杭州歷史新高，也超越北上廣深四大一線城市。
針對杭州土拍市場和土地出讓金額，一位業內人士對《中國房地產金融》指出，杭州近年來大量出讓土地或與籌備亞運會、新建城市各類基礎設施有關，短期內大量資金密集進入土地市場，或催生資產泡沫，未來杭州樓市存量風險較大。
此外，除了一線和熱點城市外，房企的戰略重點聚焦在哪里呢?從各城市群拿地金額來看，長三角是房企重點關注區域，中西部關注度繼續提升。
“未來隨著一二線城市供應的土地類型將更加豐富，競拍方式、出讓渠道更加多樣化，企業在拿地方面的理性回歸也將繼續蔓延至2019年。”一位閩系房企負責投資板塊的工作人員對《中國房地產金融》的記者如是說。
該人士認為，只要樓市、地市以及金融市場方面沒有大幅度放寬的政策或利好，現在土地市場在價格方面仍將以較低位水平持續運行，對現金流能力較強的企業來說是比較適合增加土儲的時機。
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