第一章 英租界
租界是 19 世紀開始的資本主義列強侵略落后國家時出現(xiàn)的一種特殊歷史現(xiàn)象。鴉片戰(zhàn)爭以后，西方資本主義國家用武力打開了清王朝閉鎖的大門，強迫清王朝簽訂了一系列的不平等條約，租界就是資本主義列強依仗這些不平等條約，在一些通商口岸建立起來的，對中國進行政治侵略和經(jīng)濟掠奪的據(jù)點，并很快成為半殖民地舊中國所特有的畸形社會體制，即游離于中國主權范圍之外的“國中之國”。
租界
第二次鴉片戰(zhàn)爭后，英、法、美 3 國在天津強劃了租界。中日甲午戰(zhàn)爭后，日本強行在天津劃定了租界。清光緒二十六年（ 1900 ）， 8 個帝國主義國家聯(lián)合發(fā)動了侵華戰(zhàn)爭，各國乘機擴張租界。光緒二十八年（ 1902 ），美租界并入英租界。后英、法、日租界又進行了擴張， 3 國租界總面積約為 7.54 平方公里，占總面積的 75 ％以上。租界
在租界內(nèi)，各國享有立法、司法權，有自己的管理機構，不受中國政府的管轄。各國在租界內(nèi)進行市政和公用設施、文化教育建設，發(fā)展社會經(jīng)濟，客觀上促進了該地區(qū)的繁榮，在一定意義上，英、法、日租界的發(fā)展，確立了今日和平區(qū)的規(guī)模、基礎和地位。租界
1945 年抗日戰(zhàn)爭勝利后，各國租界陸續(xù)收回。第一節(jié) 設立背景及經(jīng)過 一、第二次鴉片戰(zhàn)爭與中英《天津條約》的簽訂 租界 西方列強希望清王朝能夠開放長江以北更多的沿海、沿江城市作為通商口岸，特別是開放距離首都北京最近的天津為通商口岸，遭到清王朝拒絕。清咸豐四年（ 1854 ），英、法兩國在俄、美協(xié)助下，發(fā)動了第二次鴉片戰(zhàn)爭。咸豐八年（ 1858 ），清王朝與英、法、俄、美 4 國分別在海光寺簽訂了《天津條約》。中英《天津條約》規(guī)定加開南北 10 個口岸，并允許英國在這些口岸“聽便居住，賃房、買屋，租地起造禮拜堂、醫(yī)院、墳塋等事；并另有取益防損諸節(jié)，悉照已通商五口無異”。 二、英國在《北京條約》中強劃天津英租界 租界
租界清咸豐十年（ 1860 ），英法聯(lián)軍以清王朝違反交換《天津條約》的協(xié)議為借口，挑起新的侵華戰(zhàn)爭。同年七月八日占領天津城，八月二十九日聯(lián)軍進入北京。 九月十一日中英雙方簽訂《續(xù)增條約》（即《北京條約》），同時交換了中英《天津條約》批準書。
租界中英《續(xù)增條約》第四款規(guī)定：“續(xù)增條約畫押之日，大清大皇帝允以天津郡城海口作為通商之埠，凡有英民人等至此居住貿(mào)易，均照經(jīng)準各條所開各口章程，比例劃一無別。”成為英國在天津強劃租界的依據(jù)。
三、英國公使與總理衙門的往來交涉
租界中英《續(xù)增條約》簽訂后，第一任英國駐華公使卜魯斯（ Sir Frederick William Adolphus Brus ）派參贊巴夏禮（ Sir Harry Smith Parkes ）等到天津踏勘英租界界址。清咸豐十年（ 1860 ）十月二十二日，卜魯斯向負責清王朝辦理對外交涉的恭親王奕讠斤與英、法、俄議和，簽訂正式遞交照會“欲永租津地一區(qū)，為造領事官署及英商住屋、棧房之用”。奕斤將照會轉達直隸總督恒福和三口通商大臣崇厚，并于十月二十六日親赴天津，與恒福、崇厚一起辦理此項交涉事宜。天津府、縣派員會同巴夏禮“勘得津地迤南二三里許，坐落紫竹林至下園地一方，約四頃有余”，然后由駐津英軍工兵上尉戈登與另一名法國工兵上尉實測、繪圖。十一月六日，奕讠斤將辦理經(jīng)過奏報咸豐帝：“該國系照條約辦理，自未便拂其所請。因飭天津府、縣，查勘該處有無窒礙？據(jù)稟稱：該處多系空曠地畝，只有零星土房，并無墳墓窒礙之處。”遂“允咨直隸總督轉飭地方官，與該國領事官妥為商辦，以期地方相安。”當日得到批準，天津英租界被正式認定。
四、英租界的劃定與“永租”
租界英租界是天津最早劃定的租界，坐落在紫竹林以下的海河右岸，西南至海大道（今大沽路），西北起寶士徒道（今營口道），東南至博目哩道（今彰德道），占地 30.67 公頃 (460 畝 ) 。后被稱為“原訂租界地”。
租界英國取得天津租界內(nèi)的土地，并未簽訂正式的租地合同，而采取的是英國照會中所謂“永租”的方式。根據(jù)雙方協(xié)議，“每地一畝 (0.0667 公頃 ) ，給業(yè)戶租地銀三十兩，補賠遷移銀十兩”。同時查明天津縣“地丁原冊，立契永租，按照完納錢糧。”標準是每畝 (0.0667 公頃 ) 土地每年向天津縣繳納地租錢糧 1000 文枚，每年 12 月 15 日前繳納下一年度地租錢糧，租期為 99 年。租界當局取得了土地的永久使用權。由于沒有正式的租地合同，天津英租界當局便把每年交給天津縣衙門收解的“完納錢糧”收據(jù)保存起來，作為英國在天津“永租一區(qū)”的“合法”依據(jù)。
租界在劃定天津英租界的同時，戈登還在實測圖紙上初步設定了界內(nèi)道路、街區(qū)、河壩，以及街區(qū)分段、分號“轉租”的計劃。根據(jù)《駐津英國工部局 1918 年章程》的解釋，“轉租”就是“由中國政府永久租與英國政府，名為英國租界而可轉租于市民者”。即為由英國駐津領事把租界內(nèi)的土地分段、分號后，租給洋行、各國商人或居民，簽訂為期 99 年的租約。英國從中國政府低價取得租界內(nèi)土地的“永租”權后，再以高價把土地轉租出去，牟取厚利。租界當局經(jīng)過長年的積累，為英租界的基礎設施建設及發(fā)展、擴張奠定了資金基礎。
第二章 法租界
第一節(jié) 設立背景與經(jīng)過
清咸
清咸豐八年（1858）五月十七日，中法在海光寺簽訂《天津條約》。咸豐十年（1860），英法聯(lián)軍攻陷北京。同年九月十二日中法簽訂《北京條約》，其中第七款規(guī)定：“直隸之天津府克日通商，與別口無異。”清咸天津英租界劃定不久，法國駐華公使哥士耆到天津親往履勘，在英租界之北“指定一隅，計四頃三十畝（430 畝，28.67 公頃），立定界址”，即東、北臨海河，西至海大道（今大沽路），東南接英租界。經(jīng)與清廷總理衙門進行交涉，總理衙門同意“每畝租價亦照英國所議三十兩辦理”。被圈入法租界的居民共 82 戶，每戶搬遷銀 10 兩，墳墓遷移費每棺 1 兩；灰瓦草房 315 間，半草棚 9 間 3 條，廠棚 12.5 間，又 4.5 間 2 條，過道草棚 8.5 間 3 條，共折大錢 3037 吊銅錢（舊制： 1000 文（枚）=1 吊）。
清咸清咸豐十一年（1861）四月二十四日，哥士耆與三口通商大臣崇厚簽訂《天津紫竹林法國租地條款》 12 款，具體規(guī)定了法國商民人等向被劃入租界內(nèi)的業(yè)主永租或購買房屋、土地的地價和方式方法，如沿河土地每畝（0.066 公頃，下同）價銀 60 兩，但其中一半（30 兩）要存入法國駐津領事館，用于日 圖 29-2-1 楊柳青年畫描繪的天津法租界后“修造道路、溝渠、橋梁、埠頭等處工程，并巡查衙役工食”；非沿河土地每畝價銀 30 兩，給原主。動遷的房屋、戶數(shù)補償銀，均照天津縣呈送的底冊辦理。法國商民所租地塊，每畝每年永租銀 2000 文（枚），其中一半交天津縣，另一半存領事館，用于日后租界內(nèi)的基礎設施工程。
清咸后法租界地價大幅度上升，遂改由中法雙方按照時價共同議定土地的價格。
清咸由于法租界的東北臨海河，南連英租界，因此法租界與英租界一樣，把西南地區(qū)作為拓展方向。從 19 世紀末開始，法租界當局通過越界筑路和違約購地建房等方法，逐步蠶食海大道東北尚未劃入法租界的地段，隨后又越過海大道向西南方向擴張。
清咸清光緒二十六年（1900），八國聯(lián)軍攻占天津后，法國駐天津總領事杜士蘭單方發(fā)布公告，將海大道東北和西南至墻子河約 2000 畝（133.33 公頃）的土地列入“推廣范圍”。不久，又與日本私相授受，將法租界東北的一段土地讓給日本，作為日本租界的擴充界。
清咸八國聯(lián)軍攻打天津時，法國軍隊乘機將坐落于天津城東的天津機器局東局占領，同時圈占附近荒地，后建為設有靶場的法國兵營。根據(jù)《辛丑條約》，天津法租界紫竹林也設有法國兵營和法國駐軍司令部，為方便聯(lián)系，法租界當局在東局和紫竹林之間，非法修筑了輕便鐵路，從而使東局和周圍的大片土地，成為租界外的租界。
清咸法租界進行第一次擴張后，便開始謀求向附近的墻子河外繼續(xù)擴張。辛亥革命后，法租界當局指使天主教會在墻子河外的老西開私自購買土地，建造主教府、教堂、醫(yī)院和學校。 1916 年教堂竣工，法租界當局遂派出大批武裝警察將這一地區(qū)強行占領，引起天津人民大規(guī)模的愛國抗法斗爭。“九一八”事變后，法國乘機逐步將老西開占領。至此，天津法租界的總面積達 2860 畝（190.67 公頃）。
第三章 美租界
第一節(jié) 設立背景與經(jīng)過
咸豐
清咸豐八年（1858 ）五月初八，中、美簽訂《天津條約》。咸豐九年（1859） 七月十八日，在北塘與直隸總督恒福互換中美《天津條約》。換約時，英、法公使企圖無端闖入大沽口，遭清軍痛擊，率艦逃跑。美國公使華若翰為了盡快取得特權，遵守清朝規(guī)定，由北塘登陸，到北京呈遞國書。咸豐《北京條約》簽訂后，英、法兩國依約在天津強設租界，美國公民自然可以依照《望廈條約》所取得的最惠國待遇，在天津獲得居住權。
關于天津美租界的設立緣始，目前有兩種說法：
咸豐一種是英、法在天津強劃租界之后，美國極力打算在天津劃定 1 個專管租界，并派駐領事。鑒于當時的形勢，清政府不得不考慮美國的要求，被迫發(fā)給美國駐津領事 1 份租契，允許美國在天津設立租界。天津美租界北與英租界毗鄰，東臨海河，西至海大道（今大沽路），南到后來的開灤胡同（今開封道東段），共占地 131 畝（8.74 公頃）。
咸豐另一種是美國駐華公使并未主動向清政府提出在天津設立專管租界的要求，而且首任駐華公使蒲安臣曾經(jīng)一再向清政府陳說租界的危害，并勸說英、法公使放棄對租界的專管權。清同治元年（1862 ），清政府誤認為美國駐津領事是由商人兼任，不能給予領事待遇。后證明美國駐津領事是職業(yè)外交官，因此中國官府對美國領事與英、法領事“一體相待”，指定與英租界毗鄰的一塊土地為美國租界。由于美國政府未有在天津設立專管租界的打算，以致始終沒有核準開辟天津美租界的方案。因此，天津美租界始終沒有一個管理章程，清光緒六年（1880 ）以前，僅有一個臨時性的市政機構——公所，管理租界內(nèi)的事務。
第四章 日租界
第一節(jié) 設立背景與經(jīng)過
光緒
清光緒二十二年（1896 ），日本派出特命全權公使與清政府的欽差大臣、總理衙門大臣在北京簽訂《通商口岸日本租界專條》（又稱《通商公立文憑》或《公立文憑》）。其中第一款規(guī)定：在各個通商口岸，應“專為日本商民妥定租界，其管理道路以及稽察地面之權，專屬該國領事。”第三款規(guī)定：中國政府允準“一經(jīng)日本政府咨請，即咨上海、天津、廈門、漢口等處，設日本專管租界”。中國的日本租界雖然開辟較遲，但數(shù)量之多，超過了法租界，僅次于英租界。一、《天津日本租界條款》
光緒
依據(jù)《通商口岸日本租界專條》天津海關道李珉琛與日本駐津領事鄭永昌于光緒二十四年（1898 ）簽訂了《天津日本租界條款》及《另立文憑》。光緒《天津日本租界條款》規(guī)定了日租界的范圍。東界自福音堂之北界起，沿海河至溜米廠、邢家木廠之北橫街河沿（今多倫道口）止；北界由溜米廠、邢家木廠之北橫街河沿起，西經(jīng)海光寺至墻子河（今南京路）止；南界由福音堂北界起，劃一線，向西至墻子河止。總面積達 1667 畝（111.13 公頃）。
光緒《另立文憑》規(guī)定了日本預備租界的范圍：海河下游德租界以南小劉莊河岸百畝（6.67 公頃）土地，作為日本停船碼頭；溜米廠（今多倫道與張自忠拐角處）至朝鮮公館南（今北安橋附近）沿直線，西接日租界，作為日本的預備租界。
二、《續(xù)立條款》
光緒清光緒二十四年 (1898) ，日本又強迫清政府簽訂立《天津日本租界續(xù)立條款》和《續(xù)立文憑》，規(guī)定：日本得在預備租界設立會緝捕局；中國地方官應將預備租界內(nèi)居民的戶口、姓名造冊，送交日本領事館核存；預備租界內(nèi)民間買賣房、地應知會日本領事，如日本愿買，應公平作價。這些規(guī)定使日本的預備租界與正式租界無異，可以隨時納入其管轄范圍。
