·北京金訴律師事務所創始人
·北京市律協土地與房地產法律專業委員會委員
·北京法學會不動產法研究會理事
·央視《社會與法》特邀嘉賓
自疫情放開以來，二手房交易的過程中，發生過諸多中介騙取購房人房款或者售房人的房屋的案例。其實，無良中介、黑中介一直存在。
2021年，位于河南鄭州的謝女士一家通過鏈家購買了一套房，為了全款支付該套房屋，謝女士一家三代人傾其所有。中介喬某讓謝女士一家將房款轉入鏈家門店賬戶，再由門店賬戶轉入資金監管賬戶。但是，由于謝女士與原房主的交易沒談攏，之后才得知房款根本沒有打進監管賬戶，而是被中介喬某挪走。目前，喬某已經被逮捕，已經償還謝女士50萬元，逾百萬元仍未歸還。謝女士一家很崩潰，一家三代傾其所有，最終卻錢房兩空。因此，二手房交易中，不論是購房人還是售房人，都需要保持警惕，筆者總結了以下“六看”，希望對您有幫助。二手房交易中，一定要注意審核房主和代理人的身份，必須確保身份證上的名字和房產證上的產權人是完全一致的。
如果房主委托他人賣房，則需要讓對方提供公證授權委托書，并核實代理人身份證原件上的信息與授權委托書上的信息一致。與此同時，保留一份授權委托書的原件。如果是通過中介買房、賣房，則需要注意核實中介的身份信息、在職情況等。不要輕易將房款、房產證原件等交給中介或者代理人，嚴格按照流程辦理手續。
房產證是證明出賣人是合法所有權人的核心憑證，要詳細查看房產證上登記的面積、用途、房屋性質、共有權、抵押情況等。此外，還需要到當地的不動產登記部門進行核查，核實是否和房產證登記情況一致。如果房屋是多個共有權人的共同財產，那么在房屋交易時需要所有的共有權人到場、簽署協議。如果僅有部分共有權人簽字，對于購房人來說，后續會存在很大的合同風險。
如果購買的房產設定了抵押，需要在合同中明確約定何時、通過何種方式解除抵押，如果沒有解除應當承擔何種違約責任。
對于購房人而言，最優的解除抵押方案是合同簽訂后，出賣人自行籌資立刻解除抵押。如果要辦理帶押過戶，則需要在辦理前充分了解當地的相關政策。房屋的現狀包括：房屋所在的位置、質量、裝修情況、房體情況、房屋是否有人在居住等等。如果房屋進行出租中，必須讓出賣人提供承租人同意出售的書面文件，而且必須在交房前騰房。從法律上講，承租人在房屋買賣的時候有優先購買權，而且買賣不破租賃。
也就是說同等條件下，承租人有權優先購買該房屋，即使承租人不購買該房屋，承租人仍有權居住該房屋直至租賃合同結束。對于購房人來說，如果承租人的問題沒有妥善解決，很有可能會影響后續入住。購買二手房的時候，不僅要看房子，還要留意小區的物業管理水平。小區的物業管理水平可以通過很多方面體現，例如：公共區域的衛生水平、小區是否封閉、保安的數量和責任心、物業費的繳納情況、水電煤氣的繳納方式、電梯的品牌和保養情況等。良好的物業管理服務會令人心情愉悅，生活更加便利。因此，買房前，可以到小區實地查看，也可以通過網絡社交平臺對該小區進行了解。看合同是二手房交易中最重要的一點。合同中的每一條每一款都要認真查看，不能有任何遺漏。對于售房人的任何承諾都要寫入協議當中，尤其是對交易的關鍵性承諾務必寫入合同中，例如：學區房等。在現實中，很多糾紛的產生是由于雙方的約定沒有寫入合同之中，僅僅達成了口頭約定，對出賣人沒有約束力導致的。
我國合同法中雖然規定了口頭協議，但是在司法實踐中，由于舉證責任問題，往往難以得到實現。因此，最好將雙方約定的內容都落實在合同里，對于雙方都有保障。房子再好，也要看對方的人品，如果在溝通中發現對方的人品存在問題，那么是否繼續購房則要三思。在實踐中，有不少糾紛其實并不是合同約定得不夠完善，而是人有問題，那么就會存在蠻不講理、見錢眼開的、惡意毀約的事件發生。所以在進行二手房交易的時候，首先要看對方人品如何，如果談的時候就覺得人比較麻煩，即使后面談妥了，履行起來也可能會有問題。不僅要看對方的人品，如果交易中存在第三方，例如中介、代理人等，也要注意觀察其人品。
通過謝女士一家的案件，筆者發現，其實有很多人是不知道二手房交易中也可以有資金監管。全款購買二手房的資金監管有以下流程：
首先，買賣雙方簽訂購房合同，并提出資金監管的需求。其次，買賣雙方在監管銀行設立監管戶并簽訂資金監管協議，買方付款后款項直接進入監管賬戶。這里需要注意，買方直接將款項支付到監管賬戶，并不需要通過中介公司。最后，買方將房子過戶到自己名下后，銀行將款項劃到賣方賬戶。如果在二手房交易中無法全款支付，該如何進行資金監管呢？
首先，買賣雙方簽訂購房合同，并提出資金監管的需求；其次，購房人申請貸款的銀行審核購房人的借款資質，簽訂貸款合同；接下來，買賣雙方簽訂資金監管協議，購房人支付首付款進入銀行資金監管賬戶；等到房屋成功過戶后，銀行將首付款劃撥至售房人的賬戶；最后，購房人辦理完房屋抵押，房管中心出具他項權利證，銀行拿到他項權利證書后將貸款劃撥到賣方賬戶。房產交易中存在諸多陷阱，并不是一篇兩篇文章可以解釋清楚的。但是，房產交易通常涉及的金額很大，對于一個家庭的意義也格外重大。因此，無論作為購房人還是售房人，都需要格外注意，小心駛得萬年船，不能完全依賴中介。
就像上個月我們做的一個陪購專項，我們幫一位年輕人買房。在簽署購房合同前，我們發現這個房子的房主是剛離婚不久，房子雖然在他名下，但是不排除其配偶也有份額。所以就要求房主提供離婚協議。一開始房主堅決不同意，后來在我們堅持下才提供。
我們一看，發現離婚協議里是有前妻一半的份額的。這個時候，我們就要求必須有其前妻簽字也才可以，否則這個房屋買賣合同即使簽了也是無效的，對于我們購房人的風險就太大了。如此大宗的買賣，小心總沒錯！
