我這朋友在雙方父母的幫助下，買了婚房，這是好事呀，但是，咨詢完中介后，她不符合北京買房的條件，社保還沒有到5年。也即是說，買了房，房產證上也只能寫一個人的名字。
咱們都知道房產證是權利人享有該不動產物權的證明。也就是只有在房產證上有你的名字，這個房子才是你的房子。你們雙方出資買的房，登記在一人名下，這個怎么辦？
我給他支了幾招，其中一招是在房產證上加名。
房產證加名可不是在房產證添上一筆就了事，從法律意義上來說是增加房屋的共有權人。那么房產證加名該如何操作呢？為了幫助我朋友，我咨詢不動產登記中心。
房產證加配偶的名分為幾種情況：
1、婚姻關系存續期間房產證加名
若是沒有貸款，雙方帶好帶好三證(結婚證、身份證、房產證)正本及復印件，去房屋所在地不動產登記中心辦理即可，北京市通州區不動產登記中心只收取20塊的工本費即可辦理。非常簡單。
若是有貸款，除了需要上述條件之外，還需要征得銀行的同意或者提前還清所有的貸款。（提示：在辦理之前，務必先跟銀行溝通，必要的時候，讓銀行跟不動產登記中心電話先聯系，再去不動產登記中心辦理。）
2、非婚期間房產證加名或者更名，比較復雜，該辦理方式不僅適用于“配偶”，還適用女兒或父母、親人等。
不能直接添加“配偶”名字，需要以贈與或者買賣等方式加名或者更名。
若是以贈與方式，需要簽署贈與合同，然后到公證處辦理公證。
若是以買賣方式，需要簽署買賣合同，繳納相關稅費，然后辦理。
需要注意的是，在實踐中，若是有貸款的，銀行一般不會同意，因為在簽訂按揭貸款合同時，一般銀行都會聲明不能隨意更改借款人。
簽合同時抵押人是一人，銀行只對這一個人的征信等進行調查。如果產權人變成兩個，銀行就得對另一個人進行重新調查，如果此人的征信有污點，還會影響到貸款合同。
房貸合同涉及貸款利率等問題，目前一套房和二套房的利率是不同的，原來銀行只調查一個人的購房情況，現在加了一個人，如果這個人已經有多套房產，那么房貸利率還得重新計算。
因此，在房產證上加名須經過銀行批準，一般銀行規定，房貸沒有還完是不能加名的。
那問題來了，婚前婚后有啥不同？
婚前加名：房子為一方婚前個人購買的，雙方未辦理結婚手續，想要加上另一半的名字，需通過二手房轉讓或者贈與的方式，這種情況下要交納契稅、個人所得稅、增值稅等稅費。也即是走買賣和贈與的方式。
婚后加名：夫妻婚后，房產證上只有一方的名字，想把對方的名字也加上，若是沒有按揭貸款，只需要雙方持結婚證、身份證、房產證，到房管局辦事大廳填寫一份雙方共同擁有該房產的申請，費用包含配圖費、登記費等。
提醒：無論房產是婚前還是婚后購入的，如果還在按揭中，想加名字流程更復雜！
假如是婚前房產，之后在房產證加上了另一方名字，萬一離婚了，房產該如何分配？
離婚有財產分割協議的，有協議的從協議，沒有協議的，還需要綜合考慮各方對房產的貢獻等因素。
就像我朋友這事，也是我給支的第二招：簽署婚內協議。
自婚姻法解釋三出臺后，婚內是可以簽署財產分割協議的。只要當事人之間的約定沒有違法法律，那么他們約定的內容就是有效的，并受到法律保護的。這就表明婚內的任何財產都可以是個人財產。
沒有協議的，那么首先得明確婚前的房產是個人財產還是共同財產。
有人會問，都結婚了，如何界定個人財產還是共同財產?
婚后取得的財產屬于夫妻一方財產的，由《婚姻法》第十八條規定，具體包括：
①一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用;
②遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產;
③一方專用的生活用品;
④其他應當歸一方的財產。
好，回到我們上面的問題，婚前房產，加名離婚時房產如何分配？
如果是婚前購房且沒有共同還貸部分，那么離婚時，如果房產證只有一方名字，那么房產就屬于婚前個人財產，歸產權方所有。如果房產證上加了另一方名字，那么房產就屬于雙方共同財產，協議分割，協議不成的由人民法院依法判決分割。
舉個例子：
女方小金在結婚前全款買了一套房子，登記在女方名下，婚后也沒有加上男方的名，那么若是離婚，就沒有男方什么事了，因為屬于女方的個人財產。
如果是婚前購房但存在共同還貸，但房產證只有一方名字時，根據婚姻法新司法解釋相關規定，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償；
這句話比較拗口，簡單說就是：女方小金在結婚前買房，支付了首付款款，登記在女方名下，婚后也沒有加上男方的名，那么若是離婚，房產歸女方，共同還貸的錢和房屋增值部分屬于共同財產來分割。
如果婚后房產證上加了另一方名字，那么房產就屬于雙方共同財產，協議分割，協議不成的由人民法院依法判決分割。
若是婚后加上了男方的名，那么有協議的就從約定，沒有約定的就法定。
下面跟大家探討一下今天晚上話題相關的常見問題：
▊ 1、目前離婚案件的財產分割，房產證有另一方名字和沒有另一方名字，判決有何區別？有名字的話就一定能分到二分之一房產嗎？
答：有區別。
如果產權登記有另一方名字，另一方對房產就有產權份額。但有名字分割時并不一定就是二分之一。關于分割，有協議的從協議，沒有協議的，還需要綜合考慮各方對房產的貢獻等因素。
如果是婚前購房且沒有共同還貸部分，房產證只有一方名字，那么離婚時房產就屬于婚前個人財產，歸產權方所有；如果是婚前購房且沒有共同還貸部分，房產證上加了另一方名字，那么房產就屬于雙方共同財產，離婚時應協議分割，協議不成的由人民法院依法判決分割。
如果是婚前購房但存在共同還貸，但房產證只有一方名字時，根據婚姻法新司法解釋相關規定，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償；如果房產證上加了另一方名字，那么房產就屬于雙方共同財產，協議分割，協議不成的由人民法院依法判決分割。
如果有貸款未還清，還要區別該房產本身屬于婚前個人財產還是夫妻共有財產進行確定。如果屬于夫妻共有財產，則未還貸部分作為夫妻共同債務進行處理。如果屬于一方婚前購買、婚內還貸的，則未還清的貸款作為該產權人個人債務繼續償還，已經償還的部分及其增值作為夫妻共同財產進行分割。
▊ 2、假設婚前房產證上只有夫妻一方名字，那么另一方名字婚前加上和婚后加上的法律效力一樣嗎？在離婚判決時會產生影響嗎？
答：產權證上加名字性質上屬于一方對另一方的贈予，因此，婚前或婚后加從法律效力上來說并無區別。
▊ 3、如果離婚時，房產還有貸款沒有還清，那么又分幾種情況？分別可能如何判決？
如果有貸款未還清，還要區別該房產本身屬于婚前個人財產還是夫妻共有財產進行確定。如果屬于夫妻共有財產，則未還貸部分作為夫妻共同債務進行處理。如果屬于一方婚前購買、婚內還貸的，則未還清的貸款作為該產權人個人債務繼續償還，已經償還的部分及其增值作為夫妻共同財產進行分割。
▊ 4、婚前財產公證、房產證加名字哪個效力更大，或者說更加優先？有沒有必要“雙管齊下”？
答：無論哪種方式，房屋產權均應以最后產權登記為準。因此，婚前財產公證或者房產證加名字時最好各方能簽署協議，對于產權份額及分割方式等進行明確，避免矛盾。
專欄作者：戴金花丨排版編輯：韓永強
