文/付靖宇
地產(chǎn)大腕和險(xiǎn)企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)
據(jù)中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長鄭衛(wèi)華預(yù)計(jì)，5--10年以后，中國會(huì)逐漸邁入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老地產(chǎn)的需求將會(huì)迅速增大。與此相對應(yīng)的是，我國養(yǎng)老院發(fā)展嚴(yán)重滯后。從全國的情況來看，目前我國60歲以上人口約為1.78億，各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)大約有4萬個(gè)，床位有200多萬張，平均每千名老人只有11張床位。
據(jù)測算，中國光養(yǎng)老床位缺口所需的投資就達(dá)2000-3000億元。這還不包括養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中的其余配套設(shè)施、護(hù)理人員、老年人消費(fèi)等延伸領(lǐng)域，整個(gè)中國養(yǎng)老市場的商機(jī)大約在4萬億。由此看出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)雖然是夕陽工程，但對市場來說卻是朝陽產(chǎn)業(yè)。
潛力巨大的老年地產(chǎn)市場正逐漸吸引地產(chǎn)開發(fā)商、保險(xiǎn)企業(yè)、外來投資進(jìn)軍。在2008年保利地產(chǎn)就已涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，完成了《養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式研究》等。保利位于上海的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目保利?西塘安平老年健康生活社區(qū)，總投資達(dá)4億元，占地150畝，建筑面積1萬平方米，計(jì)劃于2011年年底完工。
在地產(chǎn)企業(yè)中，除保利公開表示進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)外，萬科、綠地、首創(chuàng)、華潤等房企已涉足其中。萬科進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)目“萬科幸福匯”項(xiàng)目計(jì)劃將在2012年竣工，未來萬科將在中糧萬科?長陽半島、五礦萬科?北京歡慶城項(xiàng)目中配備養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。此外，在萬科全國其他城市的項(xiàng)目中，也將逐漸配備。
4月底首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)手長青基金正式探索養(yǎng)老地產(chǎn)模式，打造“住宅＋養(yǎng)老”綜合開發(fā)模式。
在許多地產(chǎn)同行看來，開展養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，不僅僅是一項(xiàng)福利事業(yè)，也是房地產(chǎn)發(fā)展未來一個(gè)新的盈利增長點(diǎn)。
保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新在接受媒體采訪時(shí)也表示，保利正在做研究，未來老年住宅的市場很大，公司很看好這一市場的前景。養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運(yùn)營等低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)被定義為保利未來“新的盈利增長點(diǎn)”。
險(xiǎn)企也在看好養(yǎng)老地產(chǎn)。中國人壽計(jì)劃在河北廊坊籌建養(yǎng)老社區(qū)，項(xiàng)目總投資為1000億元。2010年12月，合眾人壽與湖北武漢蔡甸區(qū)政府合作，計(jì)劃興建“合眾人壽健康社區(qū)”，首期動(dòng)工面積約700至800畝。
據(jù)悉，泰康人壽已在北京昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)購置了2000畝地，斥資40億元，擬建新型健康養(yǎng)老院“泰康之家”，預(yù)計(jì)2013年將建成。在上海崇明島圈地規(guī)模也達(dá)到2000畝。泰康人壽董事長陳東升曾表示，進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，投資設(shè)立養(yǎng)老院是泰康人壽三大發(fā)展戰(zhàn)略之一。
盈利模式以配套商業(yè)為主
養(yǎng)老地產(chǎn)指的是終端客戶為老年人和準(zhǔn)老年人(退休準(zhǔn)備期的老年人)的地產(chǎn)產(chǎn)品，是地產(chǎn)產(chǎn)品的一個(gè)細(xì)分市場，有長期持有、出售與出售和持有相結(jié)合三種經(jīng)營模式。
在國外，“養(yǎng)老地產(chǎn)”已較成熟，美國的老年社區(qū)類型多樣，規(guī)模龐大的AAC社區(qū)擁有超過10萬老年人居住，有精致的無障礙設(shè)計(jì)，還設(shè)有連續(xù)照護(hù)服務(wù);日本東京城區(qū)的Suncity East融合多種養(yǎng)老方式于一體，“一幢樓就是一個(gè)社區(qū)”。
養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式比住宅地產(chǎn)模式復(fù)雜，需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)服務(wù)兩方面并重。其優(yōu)勢在于，開發(fā)商通過經(jīng)營老年社區(qū)而拓展出一種立體的開發(fā)經(jīng)營方式，住宅與服務(wù)、醫(yī)療、旅游、度假產(chǎn)品全方位結(jié)合，這種復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤來源不止是住宅產(chǎn)品，還來源于完善的配套服務(wù)，可以為物業(yè)帶來增值效應(yīng)。
北京太陽城：把社區(qū)做成產(chǎn)業(yè)鏈
從2002年到現(xiàn)在，北京太陽城一直是聯(lián)合國老齡研究所的一個(gè)案例。
在談到北京太陽城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展特色時(shí)，北京太陽城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊指出：我們把北京太陽城一個(gè)社區(qū)當(dāng)做一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。“作為階段性的發(fā)展目標(biāo)，相繼在太陽城里成立了太陽城房地產(chǎn)開發(fā)公司、銀齡老年公寓、愛心護(hù)理院、陽光商業(yè)廣場、物業(yè)管理公司、渡假村、奧林匹斯俱樂部和太陽城醫(yī)院，這是相互作用圍繞老年人的連鎖型姊妹組合”。
北京太陽城占地42萬平方米，2001年開始建設(shè)，這里保證居家式養(yǎng)老、租住式養(yǎng)老、愛心護(hù)理院、醫(yī)院和超市等商業(yè)配套設(shè)施。太陽城已經(jīng)初步形成了集餐飲、娛樂、養(yǎng)生、保健于一體的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。在32萬平方米的建筑中，有24萬是住宅，共有1600個(gè)單位，已全部出售一空。現(xiàn)在社區(qū)入住率達(dá)到90%以上，已經(jīng)成為老人家庭第一居所。
老人在這里生活設(shè)施配套是齊全的，超市、郵局、餐廳、物業(yè)公司滿足居家人的要求，特別是這些設(shè)施還實(shí)行方便購物、送貨上門、送餐等服務(wù)。在社區(qū)有變頻車，外出有班車，設(shè)有各種興趣文化班。較為突出的是，還配備了2500平米的高檔會(huì)員制俱樂部—太陽城奧林匹斯俱樂部。
運(yùn)作10年養(yǎng)老地產(chǎn)的太陽城集團(tuán)董事長朱鳳泊則表示，“我們已經(jīng)做好了下一個(gè)十年規(guī)劃，還是想做養(yǎng)老地產(chǎn)。”據(jù)朱鳳泊介紹， “不少地方政府找到我們，以特別優(yōu)惠的政策邀請我們在當(dāng)?shù)乜截悘?fù)制太陽城的模式，明年我們會(huì)做更大規(guī)模的動(dòng)作”。
親和源服務(wù)模式：承諾終生養(yǎng)老
親和源實(shí)現(xiàn)了居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的模式，目前正在創(chuàng)立親和源連鎖經(jīng)營的體系。
“我們土地獲取模式是出讓的，銷售模式有一部分是居住權(quán)，服務(wù)模式是24小時(shí)秘書＋智能化設(shè)備＋ERP管理軟件＋整合服務(wù)商。”上海親和源股份有限公司董事長奚志勇表示。
“我們承諾了終生養(yǎng)老。中國有很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，沒有人敢承諾終生養(yǎng)老，一是配套的問題，二是經(jīng)濟(jì)的保障。我們啟動(dòng)了一個(gè)基金，保證他的終生養(yǎng)老，我們向社會(huì)和會(huì)員承諾，只要進(jìn)了這個(gè)機(jī)構(gòu)一生無憂，我們是為你們盡孝，所以我們會(huì)承擔(dān)責(zé)任。”
為此親和源請來國際一流的公司一起做研究，如美國的愛瑪客、法國索迪斯、香港美格菲等單位，了解老人有多少人打電話、游泳、到餐廳吃飯，清楚后期需要多少配套。“通過這個(gè)研究中心對住在里面的老人做一個(gè)樣板，對他們的生活做分析，給每個(gè)老人設(shè)置了三個(gè)模型，健康模型、快樂模型和生活模型，同時(shí)配備三個(gè)秘書，身體不適的時(shí)候找健康秘書，需要休閑的時(shí)候找快樂秘書，生活中的問題就找生活秘書，一棟樓配三個(gè)秘書，一棟樓住一百多人。”奚志勇介紹道。
親和源總的規(guī)模是1500位老人，目前招募了700名會(huì)員，入住了530人。建筑面積是10萬平米，其中30%是養(yǎng)老配套和70%是養(yǎng)老住宅。平均年齡是73.6歲，大專及以上學(xué)歷達(dá)到49.9%，13%的老人擁有高級(jí)職稱，包括著名的藝術(shù)家、航天專家、船舶專家、文學(xué)研究專家、歷史研究專家，有30%是教授、醫(yī)生、企業(yè)高管和高級(jí)公務(wù)員。
東方太陽城：一站式退休養(yǎng)老形態(tài)
東方太陽城退休養(yǎng)老形態(tài)被稱為CCRC，即連續(xù)照護(hù)退休社區(qū)模式，適合身體健康、現(xiàn)在可以獨(dú)立生活且希望今后每一個(gè)階段都得到照料的老人。
CCRC由三部分組成：獨(dú)立生活住宅、輔助生活住宅以及護(hù)理之家。它為中國“退休社區(qū)”的環(huán)境指標(biāo)、科技指標(biāo)、配套指標(biāo)、文化指標(biāo)、發(fā)展指標(biāo)等樹立了全面綜合的標(biāo)桿。
東方太陽城社區(qū)綠化覆蓋率高達(dá)80% ，75萬平米大型景觀綠地整體坐落于社區(qū)中，立體多維超便利交通體系，可快速抵達(dá)順義中心和北京市中心。通過十年成熟配套，醫(yī)院、幼兒園、溫泉酒店、商務(wù)中心、太陽會(huì)所、多功能廳、康體中心、內(nèi)外泳池、溫泉SPA、有氧健身、全能運(yùn)動(dòng)場等設(shè)備完備齊全，屬北京地產(chǎn)項(xiàng)目中罕見高品質(zhì)“全生活性”療養(yǎng)式住區(qū)。
上海虹口區(qū)銀康老年公寓：中端設(shè)施與高端服務(wù)
投資養(yǎng)老地產(chǎn)的隊(duì)伍也擴(kuò)大到個(gè)人。2008年，早年棄文從商的個(gè)人投資者汪曉鳴在房地產(chǎn)上賺到第一桶金后，集資4000萬投資了一家養(yǎng)老公寓——上海虹口區(qū)銀康老年公寓。按照規(guī)劃，銀康老年公寓建筑面積1.4萬平方米，床位300張，提供中端硬件設(shè)施及高端服務(wù)。
據(jù)媒體調(diào)查，像銀康這樣的中高端養(yǎng)老公寓，在上海不超過10家。然而，出乎意料的，是源源不斷的市場需求。汪曉鳴說，“我們從市場上了解下來，很多人都在排隊(duì)，供不應(yīng)求，價(jià)格都在3000元/月以上。”
在摸索中前進(jìn)
目前養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式探索還只是起步階段，未來還有很多業(yè)態(tài)、很多種運(yùn)營模式值得探索。“養(yǎng)老地產(chǎn)關(guān)鍵是后期服務(wù)，任何一點(diǎn)前期的預(yù)估不足，都可能造成投資風(fēng)險(xiǎn)。”中國希格瑪公司投資發(fā)展部總經(jīng)理馮斌表示，5年內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)處在試驗(yàn)階段，各個(gè)企業(yè)搶占地盤;接下來5年則是成長期，市場開始細(xì)化;10年后進(jìn)入成熟期，大企業(yè)兼并小企業(yè)，品牌開始集中。
投資養(yǎng)老地產(chǎn)，從長期看，對險(xiǎn)企和實(shí)力型房企有益，可名利雙收。中國北京的太陽城、上海親和源、威海的頤和園以及鄂爾多斯的鑫海都是典型的成功案例，這些項(xiàng)目也得到了當(dāng)?shù)孛裾块T的大力支持。
對于養(yǎng)老地產(chǎn)，挑戰(zhàn)仍有很多。拿地難，養(yǎng)老社區(qū)不能密度太高，且需要大量配套設(shè)施，對土地量的需求遠(yuǎn)大于一般住宅區(qū)，“產(chǎn)業(yè)園”模式幾乎是唯一的選擇。運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和盈利模式還不夠成熟，回報(bào)周期長，所需資金高。同時(shí)，渴求政策保障及政策細(xì)化。
美國生活品質(zhì)集團(tuán)主席、在美國期間曾擔(dān)任了養(yǎng)老院長職位的
對于養(yǎng)老地產(chǎn)的未來發(fā)展，美國WDG建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所養(yǎng)老建筑設(shè)計(jì)專家DAVID先生認(rèn)為，老年住宅最新發(fā)展的第一個(gè)趨勢，是創(chuàng)建多個(gè)餐飲場所，包括開放式的廚房、咖啡館、熟食店，同一時(shí)間這些場所都會(huì)向公眾開放。此外，新趨勢還包括創(chuàng)建有多種用途的空間，這對新建和改造項(xiàng)目都適用，可以把無線上網(wǎng)的咖啡廳和圖書館相結(jié)合，還可以把酒吧和功能區(qū)相結(jié)合，這些對老人有吸引力，同時(shí)又減少了開發(fā)成本。
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