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買套房屋是一件大事，會花費普通人多年的積蓄，甚至需要6個錢包才能夠實現買房的愿望。但也有人不差錢，而是差一個名分；或者其他各種原因將自己的房登記在他人名下。這就涉及借名買房的問題。借人之名買房，沒有問題時你好他好大家好，某些情況發生變化后想法就不一樣了。比如常見的情況是房屋價格上漲，就會有人不愿意把房屋過戶，通過法院解決也可能因為證據問題無法實現，最終可能為人做了嫁妝。

有朋友曾經咨詢，想找人代持在深圳再買套房，也如實相告，這其中存在不少風險。然而有時候，借人之名買個房也是不得已而為之，很多城市的限購政策把很多人直接排除在外，想要實現自己的居住夢想，不但要有錢，還得有資格。

關于借別人之名買房，都存在哪些風險，又該如何規避呢？

一 用書面形式約定代持協議

口頭協議都是君子協議。在你好他好時君子是君子，沒有小人。在利益沖突或者想得到更多利益時，君子就離場了。口頭協議很難取證，如果真的發生不按協議執行的情況，要證明這個協議存在且是約定的內容會非常有難度，因此書面形式的協議就成為必要選擇了。

二 購房款能夠明確用于購房

購房首要的事情是資金。買房人肯定是出錢方，掛名方不會負責出錢的。其次是購房的各種手續，即便購房需要的各種手續由掛名人去辦理，事后也應該把相應的單據交給買房人。如果太過信任而不去索要，可能是埋下的地雷之一。尤其是在近親屬間借名買房，這是最容易出現問題的地方。文后的案例就屬于這種情況。如果存在房貸的情況，則每月轉賬時，注明還貸用途也是支付房款的一個證明。

三 在條件成就時及時過戶

一般來說，要借名有幾種情況，其中之一就是不具備購房資格，從而找一個具有購房資格的人掛個名。一旦借名人自己有資格后，就應該及時過戶到自己名下，以免節外生枝。

四 實際去使用房屋

買房后如果能夠實際使用，那肯定是最好的。如果不能實際使用，也要通過繳納水電、物業費等方式證明房屋屬于自己控制。如果掛名者需要使用的話，最好以書面形式約定使用的收費問題，即便價格非常低甚至象征性收取租金。這也可以從側面證明借名人的控制權，否定掛名人對房屋的占有與所有屬于名義上的而非實質上的權利。

五 約定不得轉賣

從形式上看，持有人具有處分權利，完全可以掛牌出售。如果第三人在不知情的情況下購買了房屋并且完成過戶，那借名人就不能主張房屋所有權了，只能向掛名人主張損失。約定不得轉賣雖然不能阻止不按規矩出牌的掛名人掛牌出售，但約定的違約金卻可以主張，如果違約金高到一定程度的話，具有一定的阻卻作用，但也就此而已。但是，這在近親屬間就很難做到。信任是個好東西，可它具有時間效應，不是一直如此。

案例 X某與F某合同糾紛案

X某與F某為母子關系。在上世紀90年代F某所在單位分給其位于某處住房一套，后以一定價格購買該房屋。由于F某已經在別處買了房屋，為方便辦理房產證，經單位同意后由其子X某代持。現出現糾紛，F某訴請要求將該房屋為其所有，并過戶登記到其名下。

在該案審理中，法院從幾方面進行認定（以下摘錄于判決書，做了匿名化處理）：

綜合上述情況，從房屋來源、購房資格到購房款的出資再到房屋居住使用以及相應手續、證件的持有情況來看，F某實際享有XX房屋的權益，X某僅為名義上的登記人，F某與X某之間存在關于訴爭房屋借名登記的約定。現F某要求X某將訴爭房屋過戶至其名下，具有事實及法律依據，本院予以支持。

從案例來看，首先要明確的是，代持是合同關系，只體現債權，而房屋所有權是物權，絕對權，一般情況下物權要優先于債權，這就是在代持情況下，債權成立但物權可能沒有保障。其次，代持關系中，借名人無法阻止掛名人的處分行為，尤其是在不知情的情況下，往往知道后可能已經晚了，無法實現房屋所有權。

因此，借名買房還是謹慎、再謹慎！