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在深圳的房市調(diào)控不斷加碼之下，不少炒房客抱著“短期靠收租，長期搏拆遷”的套利心態(tài)，轉(zhuǎn)向投資小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)法律概念，一般是指建設(shè)在集體土地上的房屋，包括村集體土地所建的統(tǒng)建樓、村民在宅基地自建的農(nóng)民房等。不同類型的小產(chǎn)權(quán)房，其產(chǎn)權(quán)狀態(tài)有所不同。一般來說，小產(chǎn)權(quán)房持有的證件如下：

國土局頒發(fā)的綠本，即有合法報(bào)建手續(xù)在宅基地或村委集體用地的建筑，此類房屋有備案不可以過戶且禁止買賣。需要注意的是，實(shí)踐中也出現(xiàn)開發(fā)商、村委會(huì)提供的綠本《使用權(quán)證》，并不具有法律效力。
兩證一書，指是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《興建住宅用地批準(zhǔn)通知書》。兩證一書是以前私人建房的報(bào)建申請材料，一定程度上可佐證用地及建筑的合法性。
《深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑普查申報(bào)收件回執(zhí)》，這是深圳的“特色文件”，但不能證明權(quán)屬關(guān)系。

圖片來源 pexels網(wǎng)站

不少人認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買賣是民間交易，產(chǎn)生糾紛鬧上法庭，買賣合同就是無效的。其實(shí)不然，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，就深圳法院目前的司法實(shí)踐來看，法院區(qū)分情形認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，并非一概而論的無效。

對于已經(jīng)取得綠本的小產(chǎn)權(quán)房買賣，司法實(shí)踐存在爭議，主要在于土地性質(zhì)的認(rèn)定。部分法院以受讓人非集體經(jīng)濟(jì)組織成員為由判決買賣合同無效；但也有法院認(rèn)為深圳經(jīng)過兩次土地國有化，轉(zhuǎn)讓原集體土地上的私房不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，并不否認(rèn)合同的效力。

而未取得綠本、僅申報(bào)歷史遺留違法建筑且尚未處理的小產(chǎn)權(quán)房，司法實(shí)踐處理較為統(tǒng)一，一般裁定不予受理或駁回起訴。此類房屋在行政主管部門對涉案房屋的合法性進(jìn)行審查處理前，當(dāng)事人對于涉案房屋是否享有合法權(quán)利處于不確定狀態(tài)，而房屋是否具備合法性直接影響到合同糾紛的處理。因此，應(yīng)由行政機(jī)關(guān)先行審查，法院暫不評判合同效力。

未取得綠本、也未申報(bào)歷史遺留違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房，如無合法有效的報(bào)建手續(xù)（如兩證一書等材料），法院傾向性認(rèn)為買賣合同無效，個(gè)案細(xì)節(jié)不同還需要具體情況具體分析。

圖片來源 pexels網(wǎng)站

有人調(diào)侃稱，小產(chǎn)權(quán)房的房價(jià)是“生命不能承受之便宜”。深圳小產(chǎn)權(quán)房交易活躍，團(tuán)隊(duì)也處理了多起此類糾紛。

團(tuán)隊(duì)處理案件過程中發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房買賣交易法律風(fēng)險(xiǎn)頗多，如無法過戶、業(yè)主毀約、一房多賣等等。如無法長期直接占有或間接占有，更容易出現(xiàn)“錢房兩空”的困境。

建議各位謹(jǐn)慎購買小產(chǎn)權(quán)房。買賣有風(fēng)險(xiǎn)，上車需謹(jǐn)慎！

饒慶松

大成律師事務(wù)所合伙人

大成深圳房建部副主任

廣西北海國際仲裁院仲裁員

《時(shí)代周報(bào)》特邀法律評論員

熱愛橫渡，三次橫渡瓊州海峽

2016年挑戰(zhàn)往返橫渡

徹夜堅(jiān)持19小時(shí)50公里

公開出版物有《橫渡，不一樣的人生》

曾成功代理死刑改判無罪案件

每天一分享，做有溫度的律師

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