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作者：王娟
前言 ?
近年來，隨著社會經濟的發展，因各種歷史遺留問題未能辦理產權登記的不動產日益增多，歷史遺留問題房屋如何辦理產權登記已經成為亟待解決的社會問題。筆者近年來代理了一些關于歷史遺留問題房屋的產權過戶案件，本文選取筆者代理的一件具有代表性的房屋產權過戶糾紛案例作以分析，以期為大家提供有價值的參考。
案情簡介
1994年10月，原告A公司（筆者代理）與被告B房屋開發公司（后多次更名）分別簽訂兩份購房合同，購買被告開發的位于大連市甘井子區東緯路某兩處房產。合同約定，案涉房產按3600元/平方米銷售，總售價為70.04萬元，原告在合同生效后五日內先付總額的70%購房定金，余款在被告交產權證時一次付清。房屋產權歸原告所有，被告負責辦理產權手續，原告負擔其他費用。合同簽訂后，原告履行了交付購房款等主要合同義務，并一直占用使用該兩處房屋，但由于種種歷史原因，被告遲遲未履行協助原告辦理該兩套房屋產權過戶的合同義務，并且購房合同約定的地址與房屋現在的行政街區地址發生顯著變化，故A公司將B房屋開發公司訴至法院，請求判令被告繼續履行購房合同，協助原告將案涉房屋所有權更名過戶至原告名下。
爭議焦點
本案屬于典型的歷史遺留問題房屋的訴訟糾紛，其爭議焦點有：
一、由于時間跨度大，被告B房屋開發公司經過多次名稱改變，股東變更、機構改制等情形，是否仍應承擔協助原告A公司辦理房屋所有權更名過戶的合同義務？
二、從維護購房者權利的角度出發，本案案由是選擇房屋所有權確認糾紛還是房屋買賣合同糾紛?
三、案涉房屋是以購房合同所表述地址為準還是以現在的行政街區號地址為準？
裁判觀點
一、本案被告為適格的訴訟主體，仍應繼續承擔協助原告A公司辦理房屋所有權更名過戶的義務。根據《民法典》第五百三十二條（原《中華人民共和國合同法》第七十六條）之規定，合同生效后，當事人不得因姓名、名稱的變更或者法定代表人、負責人、承辦人的變動而不履行合同義務，因此本案被告主體適格，仍應繼續履行合同義務。
二、在案涉爭議房屋所有權尚登記在B房屋開發公司名下之情況下，人民法院不宜直接判決登記于他人名下的不動產物權歸屬原告A公司，而應當判決被告B房屋開發公司協助原告A公司繼續辦理房屋所有權登記過戶手續。
三、根據原告A公司提供的地名辦文件，案涉房屋地址表述為現在的行政街區號。
律師解析
實踐中，通常將因為開發建設單位用地手續不完善、欠繳土地出讓價款和相關稅費、在建項目未通過建設工程規劃核實、開發建設主體滅失等原因造成的長時間未辦理產權的房屋，統稱為歷史遺留問題房屋。 歷史遺留問題房屋通過正常途徑無法辦理產權時，選擇法律訴訟途徑辦理產權不失為一條萬全之策。當然選擇訴訟途徑辦理產權也存在諸多風險，筆者從以往的辦案經驗中梳理出以下四個常見法律風險問題并給出相關解決方法。
一、購房者保存的購房手續不全之解決路徑。
由于時間久遠，很多歷史遺留問題房屋購買至今已經長達數十年之久，有些購房者出現了丟失購房合同原件、稅費票據不全、房屋地址與現在行政街區地址不符等問題，這需要律師與客戶梳理案件線索，前往房地產檔案館、城市建設檔案館、地名辦、物業公司等多個單位調取相關有價值的資料加以證明。
二、房屋開發建設單位手續不完備之解決路徑。
對于開發建設單位手續不完備等問題的解決略顯復雜。具體而言，對于建設工程規劃許可、規劃核實、竣工驗收環節缺乏審批手續的問題，因相應的審批權限在不同職能部門，解決這類問題需要各相關部門通力協作、各司其職，方能推動問題的妥善處理，對于可以補辦的行政許可予以補辦，對于無法補辦的行政許可可以用其他審批手續替代。如房屋早已建成，規劃部門無法補辦規劃許可證和規劃核實合格書，則可以請規劃部門出具認定其符合規劃的意見來替代。
三、房屋開發建設單位主體滅失或不配合辦理過戶手續之解決路徑。
第一類是開發建設單位不配合的。如果開發建設單位因為合并、分立、改制等原因，承繼者不配合購房者辦理產權登記，經律師函告后仍不配合的，購房者可以直接向人民法院提起訴訟。
第二類是開發建設單位不存在但尚能找到承繼主體的。經核查工商管理部門，開發建設單位已注銷的,承繼其債權債務的單位或自然人提供有關承繼文件，由全體股東為購房者出具不動產權屬登記的相關手續。其次，如果經核查工商管理部門，開發建設企業已被吊銷的，但仍有固定的辦公地點，留守人員，應由出資人為購房者出具不動產權屬登記的相關手續。
四、訴訟請求之正確選擇。
由于時間漫長、人事變更，很多房屋開發建設單位存在股東變更、公司改制、注銷解散、政策變動等問題，有的房屋開發建設單位甚至因為經濟糾紛被法院采取了查封、扣押房產等強執執行措施，因此如果購房者直接起訴請求確認案涉房屋歸其所有，則面臨著法院不予支持的敗訴風險。相較而言，請求房屋開發建設單位履行協助辦理房屋所有權更名過戶義務，得到法院支持的勝訴率更高些。按照我國的司法實踐，在物權確權糾紛案件中，根據物權變動的基本原則，對于當事人依據受讓合同提出的確權請求應當視動產與不動產區別予以對待。人民法院對于已經交付的動產權屬可以予以確認。對于權利人提出的登記于他人名下的不動產物權歸其所有的確權請求，人民法院一般不會直接判決確認其權屬，而應當判決他人向權利人辦理登記過戶。
案件思考
近年來，房價攀升，由于歷史遺留問題造成的不動產登記難題已成為社會普遍關注的熱點。為此，自然資源部發布了《關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發〔2021〕1號）、遼寧省自然資源廳等八廳局出臺了《關于推進已售商品房不能辦理產權證問題化解工作的指導意見》（遼自然資發〔2019〕18號），大連市政府也連續出臺了多個解決商品房歷史遺留產權登記問題的《會議紀要》，為處理和解決購房者辦理產權登記提供了政策依據。但是實踐中，購房者即使拿到了勝訴判決并不代表就一定能夠獲得不動產登記證書，此類糾紛案件進入執行程序后，法院向不動產登記機構下達協助執行通知書，不動產登記機構還要根據自己的工作流程進行審核辦證，如果案涉房屋、土地存在不符合政策法規之處，不動產登記機構也會拒絕頒發不動產登記證書。在此，筆者呼吁不動產登記機構能夠盡快出臺一些實施細則，解決歷史遺留的不動產登記問題仍任重道遠！
律師介紹
王娟律師，北京市京師（大連）律師事務所民間金融法律服務事務部主任，婚姻家事中心副主任。王娟律師具有法學雙學歷，擅長重大復雜的民商事訴訟與仲裁、婚姻家庭與繼承案件、房屋產權糾紛案件、建筑工程施工糾紛案件、公司股權糾紛案件、企業法律顧問、家族財富傳承等業務。
王娟律師現任遼寧省市律師協會女律師工作委員會委員，大連市律師協會婚姻家庭法律專業委員會副秘書長。曾先后獲評大連市優秀律師、遼寧省優秀律師，獲聘“西崗區政協智庫專家”，西崗區職工法律援助志愿者、沙河口區優秀志愿者。
專業領域：民商事訴訟與仲裁、民間借貸、金融借貸、婚姻家庭與繼承、房屋產權、建筑工程施工、公司股權、刑事辯護
