國有土地使用權收回如何補償？關于這個話題，孟雷律師來跟大家探討一下其中的法律問題。我們在政企糾紛過程當中，包括拆遷類似的案件過程中，出現大量的土地開發商、投資商剛開始取得土地使用權或者就沒有開發，相關部門因為公共利益的需要進行收回的情況。
關于國有土地收回，關鍵的一個問題是收回國有土地應該如何補償，按照什么標準來補償，法律是如何規定的，包括在實踐過程當中法院的判例是如何判定價格。
國有土地使用權的補償，我們先來看一下相關的法律規定。首先看《土地管理法》第五十八條規定，有下列情形之一的，自然資源主管部門批準用地的行政主體可以收回國有土地使用權。
其中說到的情形是城市，為實施城市規劃進行舊城改建或者其他公共利益需要使用土地的這些情況下，可以收回國有土地使用權。
在本條款的最后一部分指出，依照前款第一項規定收回土地使用權，對土地使用權人應當給予適當補償。大家可能會覺得適當補償就是可以很少量的補償，對于適當補償又是如何理解呢？法律上只是規定了適當補償，怎么樣才算是適當補償呢？《土地管理法》提到收回國有土地使用權涉及補償的法律條款。
我們再看一下《城市房地產管理法》第二十條，國家對土地使用權人依法取得的土地使用權，一般是不收回的。如果在特殊的情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法定的程序收回。那么這時候收回是如何補償呢？
《城市房地產管理法》作出了這樣的規定，收回土地使用者的土地按照實際年限和開發土地開發的實際情況給予相應補償。在《城市房地產管理法》規定了根據年限實際情況給予相應補償。這里跟《土地管理法》五十八條的規定有一些區別，根據實際的年限實際情況來補償。比如說還有多少年限，但這里也只是原則性的規定，沒有具體的規定，只是提到相應的補償。到底又是怎樣詳細的補償呢？這里沒有具體的規定。
《國有土地上房屋征收與補償條例》也對土地使用權收回有相應的規定，在該條例第十三條規定市主管部門作出房屋征收決定后及時進行公告，房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。這里國有土地補償條例收回往往針對地上房屋，那么地上房屋和征收同時依法征收的土地是隨著房屋，地隨房走同時進行。地隨房走房屋的價格是不同的，顯然肯定是土地隨著房屋的價格走。對于房屋的價格，土地是包含在房屋價格中的。
看下《條例》對于補償是如何規定的，其中第十七條規定土地收回對房屋的補償包括房屋價值補償。房屋價值的補償已經包括了土地使用權的價值補償。第十九條規定被征收房屋價值的補償，不低于房屋征收決定公告之日起被征收房屋類似房地產市場價格。被征收房屋的價值類似房地產價格，具體的價值由評估機構來評估確定。
《閑置土地處置辦法》中也有對于收回土地補償的相關規定，其中第十二條提到因本辦法第八條規定情形造成土地閑置的，國土資源部門和國有建設用地使用權人協商選擇下列方式處置：協議有償收回國有建設用地使用權。那么，如果雙方協商不成的情況下，到底是按照什么價格來補償呢？價格是參照市場價格補償的。
為了解決歷史遺留問題，切實維護土地使用權人及其他投資人的合法權益，營造良好營商環境，2018年自然資源部門發布關于行政主體原因閑置土地協議有償收回相關政策的函。在該文件中提到關于補償方面的規定，有償收回土地的補償的金額不低于土地使用權人取得土地的成本，綜合考慮一些合理的直接損失。所以不僅僅是取得成本的價格，實際選擇參考市場價格，雙方共同協商確定。
從2018年開始土地的價格可以參考市場價格，結合成本價格，印證了對之前的《土地管理法》第五十八條提到的適當補償，對此進行了解釋。2018年的這個文件進一步更詳細地作出了規定，不低于成本，考慮直接損失，參考市場價格進行。
也有類似的規定，如：海南省高院（2019）瓊行終132號行政判決書，最高院（2019）最高法行申6944號行政判決書。
“適當補償”應當是公平合理的補償，即綜合考慮被征收土地的性質、用途、區位、評估方法、閑置原因等因素，參考市場價格予以補償。
適當補償應當是公平合理的補償，首先適當補償的理解是公平合理，什么是公平合理的補償，就要綜合考慮被征收土地的性質、用途、區位。土地是用于商業、工業還是用于住宅等等。土地的性質是供建設用地還是其他的用地。土地的位置，價格是根據位置來決定的，在城市中心的位置跟城市郊區的土地價格還是不一樣的。評估方法有市場比較法還有成本法。因素包括閑置的原因，為什么會閑置？是行政機關的原因、規劃的調整等原因要綜合考慮各種因素，參考市場價格給予補償。
所以，我們可以這樣理解：在《土地管理法》第五十八條適當的補償，就是要參考多種因素，可以參考市場價格進行補償。在大量的案例過程中，也常遇到開發商或投資者取得一塊土地之后因為行政的原因、規劃的調整沒有來得及開發，主管部門要收回，會對土地的價格產生爭議。因為取得土地的時候，當時土地的價格肯定是沒有現在的市場價格高。如果再用同樣的錢去買這樣的土地，價格上肯定有很大的差距。
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本文法律知識并不代表其法律建議，如遇同類問題應當具體分析。
