作為置業(yè)者切莫浮躁盲目，看清形勢(shì)變化，做出選擇，當(dāng)屬應(yīng)有之義。
?? 撰文 | 趙靈兒 ? 《地盤》特邀撰稿人
一石激起千層浪。
南京六合、海南三亞相繼放松限購(gòu)，這是繼上海、珠海、廣州等城市后的又一次試探性嘗試。樓市的任何風(fēng)吹草動(dòng)，都牽動(dòng)著觀望者的神經(jīng)，想上車的人們靜靜等待時(shí)機(jī)，似乎已按捺不住。 1
樓市風(fēng)向變了嗎
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最近的南京六合，有居住證、大專學(xué)歷的外地人便可開具購(gòu)房證明，不需要近3年內(nèi)累計(jì)2年社保或個(gè)稅。今年6月，高淳針對(duì)外地人只要有南京的居住證，提供勞動(dòng)合同或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件即可開具購(gòu)房證明。
而三亞，大專以上學(xué)歷就可以買房。
?南京六合出于人才引進(jìn)而對(duì)政策做出調(diào)整
目光轉(zhuǎn)向金融中心大上海的自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)，直接取消外地單身不能買房的政策，購(gòu)房資格從累計(jì)個(gè)稅或社保滿5年縮減至3年，時(shí)間縮短不少，給了廣大滬漂置業(yè)安家的機(jī)會(huì)。
告別基準(zhǔn)利率，與LPR掛鉤的房貸利率時(shí)代正式來臨。央行規(guī)定首套房貸款利率不得低于 LPR 水準(zhǔn)，但上海是低于的，減了20個(gè)基點(diǎn)，突破了央行規(guī)定的最低限。和上海類似，珠海是粵港澳大灣區(qū)的核心節(jié)點(diǎn)城市，同樣有比較大的松動(dòng)跡象。取消外地人在珠海的購(gòu)房限制，外地戶籍可在全境購(gòu)買一套住宅。繼去年12月以來，珠海一次次試探，連續(xù)3次放松樓市調(diào)控。?非戶籍人士可在珠海全境買首套房
公積金是最無辜并且最敏感的參照物，由地方政府所掌控，想要抑制樓市的時(shí)候，就收緊公積金房貸；想要放松的時(shí)候，就拿放寬公積金房貸來做試探。揚(yáng)州、廣州、成都已不約而同地放寬了公積金貸款條件，或增加額度、或延長(zhǎng)樓齡限制。
此外，契稅補(bǔ)貼也出現(xiàn)了。安徽宿州對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在主城區(qū)購(gòu)買首套商品住房、辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證并落戶，對(duì)繳納的契稅給予全額財(cái)政補(bǔ)貼。調(diào)控松動(dòng)的跡象花樣百出，隱約讓人嗅到了政策春天的氣息。與之同時(shí)，市場(chǎng)的冬天仍在，寒冷的日子依然在持續(xù)。?鄭州住宅成交量?jī)r(jià)變化情況
畢竟樓市大局已定，官方幾次三番強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)全面放松，而且在2019年各地會(huì)在房子是用來住的而不是用來炒的這個(gè)定位下，接受分類調(diào)控、因城施策的指導(dǎo)，在房地產(chǎn)穩(wěn)定大局背景下，無論各地如何微調(diào)，基本上也都有了紅線，房?jī)r(jià)不會(huì)大漲大跌。
不過苗頭似乎已經(jīng)顯現(xiàn)，自從去年年底，就已經(jīng)拉開了微調(diào)的序幕，許多城市加入這個(gè)行列，有一些城市醞釀出微調(diào)政策后又被收回，可能是時(shí)機(jī)不對(duì)。很多網(wǎng)友咨詢鄭州的情況，調(diào)控會(huì)不會(huì)放松，如此云云。 2
鄭州低首付
卷土重來
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直白的問一句：現(xiàn)在的鄭州，有必要大明其白的說放開限購(gòu)嗎？
進(jìn)入2019年下半年，經(jīng)過兩年多的最嚴(yán)調(diào)控，房?jī)r(jià)暴漲的城市基本都已穩(wěn)定，庫(kù)存壓力大的城市去化任務(wù)也相對(duì)完成。但實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇任務(wù)依然艱巨，未來可能會(huì)有更多城市加入調(diào)控松綁的隊(duì)伍。
從目前頻繁出現(xiàn)的雙向調(diào)控就能看出，樓市分化、一城一策會(huì)是常態(tài)。
?雙向調(diào)控使樓市進(jìn)一步分化
眼下是史上開發(fā)商融資最緊的時(shí)候，快速賣房、打折賣房反倒成了房企最容易的融資方式。隨著第四季度的來臨，房企需要積極降價(jià)促銷，去庫(kù)存的壓力開始增大，各地略有松綁也有助于實(shí)現(xiàn)成交量的活躍。
在鄭州，此前嚴(yán)厲打擊的低首付、首付分期卷土重來，分銷大軍不遺余力的在各種平臺(tái)搖旗吶喊，且有愈演愈烈之勢(shì)，部分樓盤擦著邊兒就把手續(xù)過了。放開限購(gòu)這件事兒，其實(shí)不用大喊大叫的。金水區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)等主城區(qū)，南龍湖、綠博、港區(qū)等近郊區(qū)域，全部開始躁動(dòng)。普通住宅、公寓、洋房、商鋪、別墅，各種物業(yè)都涵蓋。首付比例從5%到15%不等，多數(shù)樓盤執(zhí)行的是5%的首付比例，最低首付費(fèi)用只需2萬元。?低門檻促銷成為許多房企選擇
毋庸置疑，繼特價(jià)房之后，開發(fā)商新一輪營(yíng)銷戲碼已經(jīng)登場(chǎng)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，鄭州推出低首付政策的樓盤多達(dá)60余個(gè)。其中，70%低首付樓盤位于近郊，綠博、新鄭南龍湖是主力區(qū)域；另外30%來自主城區(qū)。在南龍湖，低首付樓盤的比例多為15%，剩余兩年內(nèi)交齊；在綠博，上輪市場(chǎng)調(diào)整周期內(nèi)首批降價(jià)的金科博翠書院小鎮(zhèn)，本輪推出10%的低首付，可以免費(fèi)更名；在雁鳴湖區(qū)域，驚聞某別墅產(chǎn)品，首付只需20萬。主城區(qū)目前包括金水區(qū)、中原區(qū)、高新區(qū)、二七區(qū)、管城區(qū)、經(jīng)開區(qū)在內(nèi)的區(qū)域，有近20個(gè)樓盤推出了低首付優(yōu)惠，首付比例多為5%。二七區(qū)的低首付樓盤，主要集中在南三環(huán)、南四環(huán)，首付比例為5%，某樓盤執(zhí)行一口價(jià)4萬元的首付標(biāo)準(zhǔn)；金水區(qū)低首付樓盤相對(duì)較少。?部分低首付樓盤盤點(diǎn)
2019年最后兩個(gè)月，是房企業(yè)績(jī)的最后沖刺階段，也是購(gòu)房者趁勢(shì)收割的好時(shí)機(jī)。盯緊大開發(fā)商、高周轉(zhuǎn)開發(fā)商的降價(jià)，最容易淘到筍盤。也只有大盤、不計(jì)較一時(shí)得失的品牌房企，才會(huì)基于整體考慮，犧牲個(gè)別利益、個(gè)別市場(chǎng)，爭(zhēng)取現(xiàn)金流，這樣的房子相對(duì)安全。對(duì)于鄭州來講，還盼望著放開限購(gòu)嗎？一旦放開了，現(xiàn)在的打折、促銷、優(yōu)惠等降價(jià)行為都消失了，隨之就是一輪不理性的價(jià)格亂躥。當(dāng)然，凡事一分為二來看，仍然有一部分人希望早日放開，畢竟同城不同利。 3
鄭州置業(yè)門檻
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市場(chǎng)風(fēng)向在變，購(gòu)房者的期望也在變。
鄭州目前房?jī)r(jià)維持穩(wěn)定，整體14000元/m2上下浮動(dòng)，主城區(qū)均價(jià)16500元/m2，鄭東新區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)保持房?jī)r(jià)上漲，個(gè)別區(qū)域出現(xiàn)一定幅度的微降，與特價(jià)房的推出關(guān)系密切。?鄭州各區(qū)域房?jī)r(jià)地圖
鄭東新區(qū)北龍湖的價(jià)格默契地保持在4萬左右，如果想置業(yè)北龍湖，第四季度可以多去看看，前段時(shí)間已經(jīng)流出了一些特價(jià)房，比如恒大悅龍臺(tái)有批低至28500元/m2的房源；網(wǎng)傳某房企資金鏈緊缺，在北龍湖項(xiàng)目的單價(jià)更是降至26000元/m2。想在鄭東新區(qū)買房，不妨看看區(qū)域的價(jià)值洼地龍子湖，從每平2萬多元下降到1.8—1.9萬。萬向桃源居，高層毛坯18000元/m2，錦雍水之郡，高層毛坯17900元/m2，是眼下東區(qū)最低的準(zhǔn)入門檻。對(duì)于金水區(qū)來說，今年城改項(xiàng)目的集體入市，增加了可選擇性。北三環(huán)片區(qū)緊挨北龍湖，配套成熟，加上鄭州3、4月份小陽春的帶動(dòng)，價(jià)格整體從16500元/m2普漲了2000元。不過隨著樓市遇冷，房企的壓力普遍比較大，以融創(chuàng)中原大觀為首的部分樓盤已開始回調(diào)。?金水北樓盤分布示意
未來金水區(qū)還會(huì)有一些新盤入市，如旭瑞和昌優(yōu)地、融創(chuàng)瀚海蘭園等，接下來這個(gè)片區(qū)會(huì)更加熱鬧，購(gòu)房者可以重點(diǎn)關(guān)注。目前北三環(huán)均價(jià)整體保持在17000元/㎡以上。
都說濱河國(guó)際新城貴，也有人認(rèn)為物有所值。到2019年，濱河卻迎來抄底的機(jī)會(huì)，15500元/m2左右起步。過去三年，管南的房?jī)r(jià)一直穩(wěn)定在14000元/m2以內(nèi)，還能首付分期；今年，富田打破了現(xiàn)狀，扛起管南15000元/m2的擔(dān)當(dāng)，除了融創(chuàng)低于14000元/m2外，其余4家都和諧地穩(wěn)定在15000元/m2以上，片區(qū)整體漲幅1500元。?管南房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺
挑選管南樓盤的購(gòu)房者，要盡量選擇有小學(xué)、初中公辦教育資源的樓盤，公辦教育資源，尤其是優(yōu)質(zhì)教育資源在管南片區(qū)相當(dāng)稀缺，這樣的樓盤不僅能滿足自家孩子就近入學(xué)需求，今后也更好轉(zhuǎn)手。碧桂園名門時(shí)代城這樣的千畝大盤，首開會(huì)不會(huì)有驚喜呢？常西湖的匯泉西悅城，過去12000元/m2、永威西郡、融信望湖宸院14000元/㎡、華瑞紫韻城13000元/m2。但少數(shù)民族運(yùn)動(dòng)會(huì)后的盛會(huì)效應(yīng)，給了世茂夯實(shí)片區(qū)16000元/m2的信心，永威也趁機(jī)上漲到15000元/m2，片區(qū)價(jià)格至少上漲1500元。楊金過去只有低密的鴻園，沒有太多的價(jià)格參考。如今瀚海爾灣把價(jià)格夯實(shí)在2萬，后續(xù)康橋東麓園、泰禾?hào)|府大院、天倫風(fēng)華苑、綠城桂語蘭庭等新項(xiàng)目，也是今年片區(qū)的新動(dòng)力。?改善屬性的楊金區(qū)域房企布局
惠濟(jì)區(qū)、經(jīng)開老城、二七新區(qū)、高新老城，片區(qū)價(jià)格整體穩(wěn)定，整個(gè)四環(huán)主城，三環(huán)主城新盤極少，三四環(huán)之間的新區(qū)，要么價(jià)格穩(wěn)定，要么價(jià)格上揚(yáng)。
經(jīng)過2016—2018年的狂熱、惶恐、激動(dòng)、懊惱、悔恨，鄭州樓市已經(jīng)脫胎換骨，回歸合理價(jià)值。鄭州遠(yuǎn)郊百感交集，主城區(qū)調(diào)控絲毫沒有松動(dòng)跡象。作為置業(yè)者切莫浮躁盲目，看清形勢(shì)變化，做出選擇，當(dāng)屬應(yīng)有之義。切記不可一味地被低首付、特價(jià)房迷惑，重點(diǎn)關(guān)注自己的需求和樓盤的匹配度，不買打折最狠的盤，區(qū)域核心位置的樓盤升值空間更大。回過頭來看放開限購(gòu)，其實(shí)開與不開不應(yīng)該成為關(guān)注的焦點(diǎn)，更應(yīng)該關(guān)注需求本身、產(chǎn)品本身和資金本身。
無論你買誰家的房子，都是要真金白銀的掏錢的，在放開限購(gòu)的不理性沖突下，會(huì)不會(huì)又“多收了三五斗”？
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