不管市場供應結構如何變化，買房始終是國人根深蒂固的傳統觀念。?? 撰文 | 王縱橫 ? 《地盤》特邀撰稿人
作為中國房地產邏輯的源頭，土地供應端是第一環，也是最關鍵的一環，最重要的可控變量。日前，一份《鄭州市人民政府關于加強土地出讓管理工作的意見鄭政【2021】4號》，從土地出讓管理、提升土地出讓組織效率、合理確定土地出讓價格等多方面，對樓市精準調控。 1
土地新政
兵馬未動，糧草先行。
這份土地文件，最重磅的一點是：加強土地計劃管理，嚴禁擅自批準新增棚戶區改造項目。
它意味著，未來供地將以供給側調控為主要手段，針對市場需求力求精準供地，保持供需兩端平衡發展。
?文件出臺被視為新年樓市新動作
要做到精準供地，一方面要結合區域存量房地產去化周期和市場銷售價格變化情況，另一方面要優化供應時序、供應結構和供應面積。
而在土地計劃編制中，相比凈地，棚戶區改造的進度往往是最大的不可控因素，嚴禁擅自批準新增棚戶區改造項目本身就是優化土地供應計劃。
此外，住宅用地采取“限地價、競自持”方式出讓；年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內；土地市場指導價每年修訂一次，有效引導用地的合理定價，把控節奏。
土地出讓金“大躍進”的輝煌下，城市面臨兩個隱憂：一是土地價格上漲過快，二是土地出讓面積節奏混亂。
?調控機制從供應端著手
就像很多外來房企在鄭州拿不到地，他們會轉戰地市，無形中抬高了地市的地價，催生了高房價，但地市的購買力有限，一旦達到拋物線頂端后，市場的下墜曲線，要比上升快得多。
于鄭州而言，供地失衡亦是危險的訊號。時下，鄭州遠郊房價坍塌，市場行情腰斬，歸根結底是因為供應量太大。
前幾年，南港、北港、南龍湖、滎陽、綠博，這些板塊只要有供應，就有房企敢進來。
他們無一例外都是偏遠市場，一塊小蛋糕上，卻擁擠地排布著幾十個樓盤，在供大于需的情況下，大規模的“土地漫灌”，天量供應本來就會稀釋購買力，似乎很容易出現“房價下跌”的現象。
?遠郊板塊進入靜淡階段
窺斑見豹，一旦供地出問題，就會導致未來一到兩年，樓市形成惡戰、惡循環，最終傷害的是一座城市的市場環境，GDP也受牽連，更影響人的信心。
賣地一方面是為財政，另一方面被認為是平抑房價的一個很好的抓手，所以在鄭州，平衡供地的呼聲很高。
幸好，鄭州已經在控地了。這次文件的出臺也能反應政府的深刻洞見。
2
撥開迷霧
2020年，鄭州樓市大動蕩雖然造成了許多人的劇痛，但在我們不知不覺間，鄭州市房地產的頂層設計正在急劇變化。
未來，誰能屹立于潮頭之上，迎來好的發展時機，取決于是否站對了城市發展趨勢的風口。時下，鄭州十四五規劃藍圖已經繪就，城市發展方式正在轉變。?鄭州市總體城市規劃方案示意
首先就是在“東強、西美、北靜、南動、中優、外聯”的十二字方針下，全面推進32個核心板塊建設，鄭州大都市圈的建設。其中，正在成長的鄭南，從“一主三城四區”到“一主一城三區四組團”再到“一主一副三區三組團”，變化最快、最大，這里不僅有航空港綜合實驗區，有平坦的發展空間，還有綜合交通優勢。進入到“十四五”開局之年，鄭西也迎來新的發展機遇。在《鄭州西部新城規劃研究》中，立足滎陽、上街一體化發展視野，將鄭州西部新城放在鄭州市建設國家中心城市背景下，確定西部新城功能定位和職能分工。深入研究西部新城的資源稟賦，構建科學合理的城市空間結構，并在此基礎上確定滎陽核心板塊的規模和選址。?西部新城發展示意
鄭州西翼放眼十四五規劃建設期和2035中長期的謀劃，將對實現鄭州東西均衡發展、“西美”目標，形成鄭州大都市區，助推鄭州國家中心城市建設具有較強的現實指導意義。隨著鄭州市近年來的快速發展，鄭州市城區面積小的突出矛盾更加凸顯。十四五期間，鄭州市也將加快中牟、滎陽、新鄭撤縣（市）設區步伐。在這些大板塊、大方略下，相關部門要進一步匹配土地供應與出讓節奏，有步驟、有計劃地持續性供地。過去鄭州有個毛病是，習慣于突擊放量，一下放出千畝地，導致大規模的提前占地，開發不能有序跟上。?過往不講“武德”的土地供應有望改變
往后，相關部門不僅要在供地前提前做一些信息釋放，還要確保均衡供地，盡量減少大宗土地供應；同時，規劃還要具備大視野、大格局，考慮城市的功能性、前瞻性，起碼與杭州、成都、武漢等同類對比時，也不輸陣。對開發商來講，在土地競爭上的眼光和反應要更敏銳，資金、土地儲備要更加及時、充裕。更要珍惜獲得土地的機會，尊重中原沃土，尊重市場，尊重客戶，尊重這座城市，做出更多具備設計水準的產品，不辜負這座城市的顏值。未來，鄭州房地產市場進入資本和寡頭時代不足為奇，一類是有央企背景的大佬，一類是永威、綠城這樣以產品為導向，產品力極強，細節、品質有競爭力的房企。?鄭州樓市進入列強時代（源自泰辰行）
鄭州土地市場玩的是拼刺刀游戲，玩的是資金，玩的是成本，玩的是運營，希望靠產品取勝的開發商能夠越來越多。 3
2021樓市可期
這份土地文件，對市場的理解深邃。
作為河南省會，鄭州2018年GDP突破萬億元、常住人口突破千萬人，正式跨入人口超千萬的特大城市行列。鄭州更是強省會城市、單核城市，各種利好加持下，房價卻不斷下探，且跌幅不淺，這是不可思議的、值得深思的。?相比歷史高點明顯下跌城市鄭州位列其中
好在，相關部門通過走訪、調研一線，已經Get到目前鄭州市場的嚴峻問題，并及時出臺了相應的補救措施和辦法，如今的鄭州正在糾錯。文件中還有一條值得關注，住宅用地的土地出讓前置條件中，要明確合理銷售參考房價（毛坯房價格和裝修價格），可按周邊實際銷售價格的10%浮動確定。一級市場的土地價格是二級市場的關鍵錨點。從面粉到面包，科學精準制定土地市場指導價是健康房地產銷售市場的基礎，鄭州地價評估為此首次引入了實行專家評審和集體決策制度。這意味著，以后土拍前我們就可以預測到項目未來的售價范圍。10%浮動指導我們從土拍脈絡看房價脈絡，也代表著以后鄭州房價售價的變化，不能大漲超過10%，也不能大跌超過10%。?價格浮動列入市場監管模式
這樣的市場環境下，一只無形之手的干預，這也是一個積極的提振信號。目的之一，首先是為了實現房地產的平穩健康發展，同時也有一定的兜底機制，避免大規模上演降價無底線、無節操的降價。很可能會像中介瘋傳的那樣，實施商品住宅價格上下限，低于下限無法簽約，無論真假，未來在土拍約束階段也會得到實施。平穩健康是限定詞，要求發展的過程是平穩且健康的，也就是指不能大起大落。?此前網傳的網簽政策
而發展一定是向上的。經濟工作會議中的每一個詞都是精準的，如果你不能很好了解什么叫發展，就無法讀懂至少未來五年的房地產。通篇看完鄭州市人民政府關于加強土地出讓管理工作的意見，無論是相關規定還是比例范圍，你都能非常非常明確的看到、感受到9個字：穩地價、穩房價、穩預期。換句更直白的話解讀：最好的情況就是鄭州地價每年有5%的增長，鄭州房價每年有不大于10%的增長。?鄭州主城房價呈現穩步上揚趨勢
越來越多人相信，房地產對保經濟指標的作用，以及政府調控時的投鼠忌器。關于2021年的鄭州樓市，有對立的兩派聲音。一派認為目前還看不到上漲的跡象，可能會延續2020年的頹勢，另一派則認為，市場會迎來小幅上揚。無論哪一種觀點，都有自己的依據和判斷。對購房者來講，現在是典型的小馬過河心態，但要切記實踐出真知，不要盲目聽取他人意見。最重要的一點，不管市場供應結構如何變化，買房始終是國人根深蒂固的傳統觀念。因此，完全不用顧慮太多，房子該買還得買。?房子具有很強的固定資產屬性
當然，地盤仍舊認為樓市是向好的。過去幾年，我們反復唱多，一直希望更多人能更及時上車。畢竟，有時候相差一年，購買成本相差幾十萬，對于普通購房者來說，真是一筆不小的開支。如今，鄭州樓市所謂“底牌都已亮明”，也許很快就能涅槃重生。
本站僅提供存儲服務，所有內容均由用戶發布，如發現有害或侵權內容，請
點擊舉報。
