今日主評丨葉建英
這個市場有多熱，從臨平新城理想臻品3600組客戶報名就看出來了，臨平已經好久沒有這么熱鬧了。
昨天一日上市接近7000套房源，分流開盤，會大大提高大家的中簽率。只是這么多新房上市，2021年的新房荒會更嚴重，大家要抓住機會啊。2021年現有的所謂庫存，其實還包含了2020年大量未網簽房源，而2020年年底又收縮了土地供應。
1月27日的新政，最缺的一條，是沒有提增加土地供應。
連上海都提了，杭州，你就提吧。
各方朋友問，這些紅盤如何排序，因為中簽率會有一定提高，這樣的排序倒也真的是要排一排的。
怎么排，今天講四個邏輯：
一，限價時代，品牌還是第一位。地段可能會更好，戶型你可以看得到，但新房的品質真的要靠有責任感和經驗的開發商。
二，戶型邏輯下的總價思維，大家都在說限價與價差，事實上，這個價差只是單價，但你買的是總價，所以，你一定要考慮到你買的每一平方，到底是不是花在刀刃上。
三，偏自住與偏投資，還是有一些區別。很多盤有可能是要辦出證后限售5年的，所以，要考慮好自住屬性。在接下來的七八年時間內，杭州樓市的板塊運動會發生明顯的變化，特別是地鐵的成網，會極大的影響各個板塊的價值。
四，選擇題，你選C。那么，在這么多盤中，現在已經說不好你選價差最大，還是價差最小，是紅盤，還是粉盤，你只有在這么多盤中，你就沒必要去考慮中簽率的高低，選擇你最一見鐘情的那一個就是了。
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近日中簽率播報
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正在公示（共計21個）
◆廣宇·錦上文瀾，大學城北
◇房源套數：300套
◇均價：30000元/㎡（含裝修標準3500元/㎡）
◇房源面積：89㎡
◇參搖門檻：待定
◇搖號登記時間：待定
◇葉帥短評：3星：89方A1
邊套硬是扣住在了89方，設置了1.5衛，就是這個雙開間陽臺其實有一些沒必要，影響隱私，也失去了做個飄窗的空間，如果是一個房間帶飄窗，一個房間大陽臺，尺度感會更優秀。
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◆濱江·君品名邸，奧體
◇房源套數：416套
◇均價：47000元/㎡（含裝修標準4500元/㎡）
◇房源面積：103-139㎡
◇參搖門檻：待定
◇搖號登記時間：待定
◇葉帥短評：2星：139方
奧體核心區的門檻樓盤，三房四房都是主流面積段。139方的四房雖然兩個小房間都比較小，但設置了三衛，是雙套房，玄關處又設置了儲藏室。
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◆時代濱江·丹楓四季院，濱江區府
◇房源套數：509套
◇均價：待定
◇房源面積：145-270㎡
◇參搖門檻：待定
◇搖號登記時間：待定
◇葉帥短評：3星：145方A、B
145方A戶型，四開間朝南，大橫廳，還有四房間，B戶型，大陽臺大飄窗，尺度經A戶型還舒適，但有一個暗衛，不管怎么說，這兩個都是超級戶型。165方，主臥不直連電梯，更安靜一些。
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◆融創城，錢塘新區大江東
◇房源套數：523套
◇均價：19000元/㎡（含裝修標準2500元/㎡）
◇房源面積：98-139㎡
◇參搖門檻：待定
◇搖號登記時間：待定
◇葉帥短評：
一批緊湊的高性價比戶型，都設計了雙開間大陽臺，相對來說，三開間朝南的107方的大陽臺是客廳與主臥相連，更舒適實用。122方和125方是四葉草戶型，還都設了獨立玄關。139方還做了3衛，也是市場上少有的。
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◆陽光城興耀·花漾里，錢塘新區大江東
◇房源套數：298套
◇均價：19000元/㎡（含裝修標準2500元/㎡）
◇房源面積：96-118㎡
◇參搖門檻：待定
◇搖號登記時間：待定
◇葉帥短評：
3個戶型跟融創城很像，就是少了2個平方，尺度更緊湊一些。花漾里的B1，與融創城的B，花漾里的B2與融創城的A，不過，花漾里的B2北側小房間有一個飄窗，廚房間也是眼下多起來的南向開門。花漾里的A1，也是比融創城的C戶型少了2平方，但是大邊廳設計，比融創城的C戶型更舒適。
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◆融創濱江·杭源御潮府，望江新城
◇房源套數：378套
◇均價：70200元/㎡（含裝修標準6000元/㎡）
◇房源面積：123-188㎡
◇參搖門檻：待定
◇搖號登記時間：待定
◇葉帥短評：
A1，和A2，都是舒適型三房，難得的雙陽臺設計，143方的5個B戶型還是老的四葉草，餐廳暗，主要還是因為不夠扁平。164方的C戶型，都有了3衛，顯然是邊廳的C2戶型更加敞亮。D1戶型，是C2的升級版。
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◆江河鳴翠，江河匯
◇房源套數：431套
◇均價：68500元/㎡（含裝修標準6000元/㎡）
◇房源面積：143-229㎡
◇參搖門檻：待定
◇搖號登記時間：待定
◇葉帥短評：
與中等價位樓盤的140多方去比，江河鳴翠的143方就感覺特別不豪華了，沒有辦法，這里江河鳴翠的最小戶型。165方的四房D戶型，相比御潮府的同面積，布局差不多，有了個獨立玄關，但是客餐廳的寬度和第四房的尺度都小了很多。165方的房間尺度有提升，但這么大的客餐廳沒有大陽臺。195方的五房，就是朝南三臥室尺度夠大，還帶陽臺和飄窗，與229方的G戶型一樣，就是房間多，衛生間多，功能與布局上亮點不多。
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◆濱江·觀品，奧體
◇房源套數：188套
◇均價：47000元/㎡（含裝修標準4500元/㎡）
◇房源面積：169-233㎡
◇參搖門檻：待定
◇搖號登記時間：待定
◇葉帥短評：
因為地塊的原因，190方以上的戶型，從扁平性上來講，都不如江河鳴翠。相對來講，各占5條腿，供應量最大的188方和191方，更為用力，3衛，雙套房，大陽臺，大飄窗，191方還擠出來一個小書房。169方的起步戶型，比江河鳴翠的E2要好，尺度更舒適。
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◆中梁·沐宸院，未來科技城
◇房源套數：794套
◇均價：34500元/㎡（含裝修標準3500元/㎡）
◇房源面積：98-139㎡
◇參搖門檻：待定
◇搖號登記時間：待定
◇葉帥短評：
中規中矩，市場上的同類面積最主流戶型。139方市場上比較少，就感覺有一些浪費。
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◆星創城，勾莊
◇房源套數：869套
◇均價：29000元/㎡（含裝修標準3000元/㎡）
◇房源面積：102-133㎡
◇參搖門檻：待定
◇搖號登記時間：待定
◇葉帥短評：3星：A
尺度不錯，用起來舒適。特別是A戶型，做了雙開間的大陽臺，同時又比其他樓盤加了2個平方把北向第3房做大，用心的。
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◆融創金成·杭源里，拱墅大關
◇房源套數：78套
◇均價：洋房52200元/㎡（含裝修標準4500元/㎡）
◇房源面積：108-225㎡
◇參搖門檻：待定
◇搖號登記時間：待定
◇葉帥短評：2星：139方、225方
小戶型沒有多少特別的亮點。139方的細節考慮得就比較多了，除了房間的尺度，還有主臥的衣柜，玄關邊的儲藏室，都是舒適型的。225方是一梯一戶，是目前市場上少有的改善型大戶型。
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◆濱江·嘉品，奧體
◇房源套數：227套
◇均價：47000元/㎡（含裝修標準4500元/㎡）
◇房源面積：120-154㎡
◇參搖門檻：待定
◇搖號登記時間：待定
◇葉帥短評：2星：邊套182方
終于等到了大戶型的濱江，除了120方的中間套是兩衛了，其余都是三衛設計。120方是四開間朝南，也是很討巧的。要說遺憾的話，一是每一個廚房都相對偏小了，而中間套182方的第五房，154方的中間套第四房，尺寸都太小了，有湊數之嫌。
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◆地鐵萬科·未來天空之城，未來科技城
◇房源套數：1009套
◇均價：待定
◇房源面積：93-168㎡
◇參搖門檻：待定
◇搖號登記時間：待定
◇葉帥短評：2星：119方、145方
對于未來科技城和城西的改善性置業來說，天空之城這批戶型是非常優秀的，都是一梯兩戶。小高層的119方只做三房，才能做出氣派的玄關，充足的收納空間，獨立帶窗的餐廳。145方的四房，更是增加了尺度，和一個主臥的衣帽間。
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◆萬科·前宸，勾莊
◇房源套數：515套
◇均價：30500元/㎡（含裝修標準3500元/㎡）
◇房源面積：99-139㎡
◇參搖門檻：待定
◇搖號登記時間：待定
◇葉帥短評：2星：113方
前宸的戶型整體也很優秀。估計是設計師不管怎么設計，總是要比現在市場上的主流多個三四平方，但就是這三四平方，尺度與舒適度都都有了。說萬科的精研，可以從107、111、113這三個面積段的不同就可以看出來，雖然樓盤不大，房源不多，但前宸設計了多個戶型，盡可能滿足不同購房者的置業需求。
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◆西房萬科·良語久園，余杭瓶窯
◇房源套數：332套
◇均價：疊墅27600元/㎡（含裝修標準4000元/㎡），排屋待定
◇房源面積：155-243㎡
◇參搖門檻：待定
◇搖號登記時間：待定
◇葉帥短評：
疊墅的創新之處在于，中、上疊通過電梯與地下室相連，而且入戶處有個類似的入戶花園。
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◆萬科·四季都會，東湖新城
◇房源套數：120套
◇均價：20800元/㎡（含裝修標準3000元/㎡）
◇房源面積：89㎡
◇參搖門檻：待定
◇搖號登記時間：待定
◇葉帥短評：3星：E
老戶型，89方三房兩廳兩衛，D2和E，都是89方，而且還是邊套，特別是E戶型，更是帶轉角大飄窗，北向書房也帶了轉角窗戶。
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◆濱江·博語華庭，蕭山新區
◇房源套數：216套
◇均價：34000元/㎡（含裝修標準3500元/㎡）
◇房源面積：99-121㎡
◇參搖門檻：待定
◇搖號登記時間：待定
◇葉帥短評：2星：B戶型
濱江集團在限價4萬元以下的樓盤中，是以緊湊型戶型引領，而在博語華庭中，我們可以看到，濱江集團放大了三四個平方，正是這三四個平方，讓濱江的戶型能夠做成一批舒適三房。
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◆德信銀城·觀湖之宸，豐收湖
◇房源套數：104套
◇均價：30000元/㎡（含裝修標準3000元/㎡）
◇房源面積：96㎡
◇參搖門檻：待定
◇搖號登記時間：待定
◇葉帥短評：
96方的經典戶型。玄關處的收納空間用心，也通過飄窗等設計增加了拓展面積。
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◆招商德信·云望之城，富陽富春
◇房源套數：68套
◇均價：25000元/㎡（含裝修標準3000元/㎡）
◇房源面積：95-106㎡
◇參搖門檻：待定
◇搖號登記時間：待定
◇葉帥短評：
做了雙開間的大陽臺，房屋尺度就小了。魚和熊掌，真的很少能兼得。
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◆碧桂園萬科·悅望名邸，富陽東洲
◇房源套數：36套
◇均價：洋房21900元/㎡（含裝修標準2500元/㎡）
◇房源面積：95-120㎡
◇參搖門檻：待定
◇搖號登記時間：待定
◇葉帥短評：
雖然是洋房，但尺度還是一般，原因在于無論是95方，還是122方的戶型，玄關處都浪費了太多的空間。
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◆杭辰·星萬里，余杭超山
◇房源套數：112套
◇均價：16800元/㎡（毛坯）
◇房源面積：95㎡
◇參搖門檻：待定
◇搖號登記時間：待定
◇葉帥短評：
可惜了。估計為了湊95方，尺度太小了，再增加了兩三平方，會舒適很多。
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正在登記（共計1個）
◆杭房·悅東方，大江東前進
◇房源套數：216套
◇無房戶傾斜比例：50%
◇均價：12600元/㎡（毛坯）
◇房源面積：85-125㎡
◇參搖門檻：存款凍結首套40萬，其他80萬
◇搖號登記時間：2021年1月29日-1日31日
◇葉帥短評：
老戶型，有拓展面積，戶型圖上特意用紅框進行了標注，同樣的面積段，比當下的戶型尺度更舒適。
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- END -
