在買賣二手房時，談判的重點集中在房屋的產(chǎn)權(quán)、價格、區(qū)位、戶型、樓層和朝向等方面。但卻經(jīng)常忽略一個可能引發(fā)嚴重后果的問題：戶口。
房屋交易一旦因戶口發(fā)生糾紛，處理起來非常復雜。由于戶籍的遷入和遷出等均歸公安機關(guān)管理，不屬于法院的受案范圍，因此法院對于此類案件是不予受理的。 而公安機關(guān)在處理戶口糾紛時，又受到戶籍政策的限制。比如，賣給買方的房屋是賣方唯一的一套房屋，沒有其他的房屋可供賣方遷入戶口，則無論買方理由多么充分，公安機關(guān)都是無法將賣方戶口強行遷出的。相應地，買方的戶口也就無法遷入。
在實際二手房買賣過程中，購房者應該如何處理戶口問題呢？
第一，預先調(diào)查核實。在簽訂二手房買賣合同并向房地產(chǎn)交易登記管理部門申請過戶登記前，購房者最好親自到房屋所在地的派出所進行核實。有的出售方承諾無戶口，但仍應到派出所核實。這樣做除了核實出售方承諾的真實性以外，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走，比如出售方以前購房時的上家戶口等。委托核實的，應要求出具書面的核實報告，并加蓋公章，防止少數(shù)從業(yè)人員的疏忽或欺騙行為。
第二，在買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款和違約條款。約定戶口遷移條款應注意以下幾個問題：首先，應要求出售方在申請過戶登記前的特定期限內(nèi)將戶口遷出，而不能約定在申請過戶登記之后。其次，應約定具體的違約責任或預留部分房價款。比如，每逾期一天的罰金；在逾期多少時間后，可以解除合同以及合同解除的賠償金等。買方待賣方將房屋內(nèi)的戶口全部遷移后再支付該部分房價款，如果賣方?jīng)]有按照合同約定期限遷移所有的戶口，賣方應當按照合同約定標準支付違約賠償金，買方可以直接從該房價款中扣除違約金，不足部分仍然可以向賣方進行追償。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限內(nèi)將戶口遷出的話，購買方要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。直接在買賣合同補充協(xié)議中約定賣方拒不遷移戶口的賠償責任，如逾期一日則按照房屋總價的萬分之五計算，直到賣方戶口全部遷移為止。針對戶口遷移問題，通過這種加重經(jīng)濟責任的方式，有效地督促賣方及時履行合同中戶口條款，避免不必要的爭議。
