最近，蘇州新房市場火爆，開盤即罄的盛況屢見不鮮，甚至有些樓盤比如上瑞閣、仁恒海河云庭......一度出現了千人陪跑的搶房大戰！
與此同時，蘇州二手房掛牌量不斷突破新高，經常聽到有二手房狂降多少萬的消息，買房人和賣房人都戰戰兢兢。
二手房市場真的這么艱難嗎？掛牌量激增的原因到底是什么？
今天，我暴走數十家中介，為大家揭曉蘇州二手房的真相！
正文開始之前，我們先來投個票：
隨著二手房掛牌量的不斷攀升，我發現蘇州的中介門店變多了，據我觀察，一條百米的街道出現六七家中介店鋪是很稀松平常的事情。
為了進一步了解蘇州二手房的真實情況，我和中介進行了深入地交流。
我：這個月二手房業績怎么樣？
中介：“不怎么樣。”中介無奈地搖頭。
我：就目前你所接觸到的二手房而言，今年業務量和去年相比呢？
中介：少了很多啊，比去年同期少70%左右。
我：你覺得主要原因是什么？
中介：首先疫情是主要原因，疫情期間，我這邊根本就不開單的，其次政策也是主要原因，之前學區房太貴了，現在出了學區房鎖定九年政策，很多房子因為用了學區，價值大打折扣，很多買房人一聽到用學區要等好多年，就打退堂鼓了。
據蘇房網數據顯示，從去年11月到今年5月，二手房價格相對平穩，蘇州5月二手房均價21467元/㎡，環比4月下跌1%！
數據來源：蘇房網
值得注意的是，當我走訪了數十家中介門店之后，發現雖然門店非常多，但是門店的流動性也很大，有些門店可能因為效益不好，只存在幾個月就倒閉了，門口已經成為了電瓶車的臨時停車點。
高掛牌量、高價格是目前蘇州二手房的兩大特點，據中介介紹，二手房市場從5月開始已經逐漸有少量穩定的簽單了，但距離新房的熱度還相差甚遠。
走訪下來發現，買房人在面對新房和二手房時，考慮的點主要是：
首先，新房由于限價，大部分樓盤倒掛明顯，多數人認為，買到就是賺到！比如近期非常火爆的碧桂園云棲隱山項目，均價2.6萬/㎡，相比周邊二手房，倒掛5000元/㎡。
其次，二手房的戶型設計、居住環境等條件都要明顯差于新房，傳統的蘇州房子戶型大多南北通透性很差，而且房屋內的空間布局和現代人的需求有所差距，這一點上新房同樣優勢明顯。
最后，據中介介紹，目前二手房市場里有價格競爭力的都是一些戶型和學區比較好，房齡比較新、而且都是可供三代人居住的大面積戶型，但是很多房子處于有價無市的狀態，有些房子掛上去一周都沒人看房。
走訪過程中，我遇到了很多是專門做二手房的中介，他們對目前二手房的狀態也表示很無奈。
當我表達了我目前在二手房與新房之間猶豫不決時，她回答“如果是我的話，我當然買新房！你要是看到新房實體你就不會猶豫了，無論是從環境還是戶型，都比二手房好太多了，而且新房還限價，多香啊！”
我很驚訝于她作為一個二手房中介居然這樣勸我，但是當我走訪完多家中介后，我才明白，她的想法非常合理！
根據鏈家數據最新統計，園區二手房以14655套的掛牌量持領先勢頭！
一個從業8年的資深中介告訴我：園區二手房掛牌量高與樓市情緒和政府調控都有很大關系。
他表示，首要原因是園區價近幾年漲的太快，特別是一些湖景房和優質學區房，均價甚至已經達到了8萬/㎡。
不少人覺得蘇州作為一個二線城市，園區價格已經到達一個瓶頸期了，再買的話升值空間會有限，因此普遍持觀望情緒，所以買方市場的冷淡極大刺激了二手房的掛牌量。
數據來自鏈家網
第二個原因是為了貫徹房住不炒的原則，蘇州出臺了園區學區房“九年一學位”的政策。
以往很多人為了獲得一個好學區，下重金買到一套學區房，一旦獲得學區資格，便快速轉手賣出，不僅可以賺房子差價，還能可以獲得學區的名額。
而學區房鎖定9年的政策致使很多人因為用掉了學區，房子的市場價格大幅縮水。
這也是目前園區掛牌量攀升的重要原因，但這樣的情況只是暫時的，過了這個政策陣痛期，掛牌量還是會趨于平穩的。
疫情成為蘇州二手房市場的主要轉折點，疫情之后，蘇州二手房市場大不同！
疫情發酵，二手房掛牌量開始急劇攀升，掛牌量一再突破新高！
二手房價格其實發展一直是比較平穩的，之所以很多人不看好二手房市場，還是因為二手房掛牌量的井噴式增漲！
12月之后蘇州二手房新增房源數量開始了急劇下跌，同時刺激了一部分買房人的購買欲望，直到2月份，蘇州二手房掛牌量跌入冰點。
隨著疫情逐漸褪去，掛牌量出現爆發式增漲，看房人雖也同步增漲，但與疫情之前不同的是，看房次數卻遠低于掛牌量漲幅。
數據來源：鏈家網
任何商品，包括房子，面對市場都在時刻和供求矛盾作斗爭。
當供大于求時，市場價格走低，當供小于求時，市場價格會出現大幅增長。
因此，與二手房掛牌量相呼應的是，二手房的掛牌價也在這兩個節點出現顯著變化。
二手房市場經歷了一次大起大落，先是在1月份狂跌2%，之后又在2月份報復式增漲4.8％。
但事后看，這更像是二手房市場的回光返照，因為在此之后，二手房掛牌價就持續走低，雖然總體較為平緩，但還是有相當一部分買房人在短期內不看好蘇州二手房市場。
數據來自：鏈家網
以上就是我暴走數十家中介之后，為大家了解到的二手房最新情況，就我個人而言，房子是用來住的，因此舒適度、便捷性是最重要的，無論新房還是二手房，不必受行情影響，符合自己需求的才是好房子。
