看案說法
上周，成都一樁“兇宅”買賣案有了結果，“兇宅”原主人被判合同欺詐，買家成功退房。此前，廣州也發生過不少此類官司，但買家的退房要求被駁回的居多。房屋交易中，賣方有義務告知“兇宅”信息嗎？買方又該如何自我保護？■專題撰文 時報記者 閆曉光
發生過非正常死亡事件的住宅，人們稱之為“兇宅”，是很多人忌諱的事情。但在房屋交易中，為了順利脫手，“兇宅”的房主往往會隱瞞實情。而買家，一旦得悉則會大呼上當，寢食難安。時報與網易聯合開展的網上調查顯示：在二手房交易中，逾70%的人擔心買到“兇宅”；萬一買到“兇宅”，過半人會想方設法退掉或轉賣房子。由“兇宅”買賣引發的官司，全國各地比比皆是，廣州也時有發生，但法院未必支持買家的退房要求。
案例1 隱瞞兇案屬欺詐 買家成功退房
2007年9月，在成都工作的李先生通過中介，以31.8萬元的價格向劉氏夫婦買了一套房子。當李先生付清房款進屋裝修時，鄰居大媽卻告訴他一個驚人的消息。
房主兒子曾在家殺死人碎尸
2004年間，就在這套房子里，劉氏夫婦的兒子將一名到他家做客的10歲小女孩殺了，還殘忍地將她碎尸后藏在屋頂的水箱邊。聽到這一消息，李先生頓時毛骨悚然，立即到轄區派出所求證，不幸消息被證實。
從此夜不能寐的李先生多次找賣家夫婦商量退房，均被拒絕。無奈之下，李先生只好告上法院，要求退房。
劉氏夫婦在庭上表示，他們無法理解李先生的感受。他們辯稱自己賣的是房子，不是房子的歷史。買賣過程中，沒有義務主動告訴買方這些情況。他們認為，自己已將手續齊全、產權明晰、不存在安全隱患的房屋交給了李先生，履行了相關義務，因此該房的買賣完全合理合法。
兇案致使房屋貶值 賣方被判欺詐
今年6月18日，成都市金牛區法院公開宣判，賣家劉氏夫婦違背誠信原則，其行為已構成欺詐，判決撤銷該房的房屋買賣合同，李先生退房、賣家夫婦退款。
該案主審法官指出，當前的房屋價值，由建筑成本、交通、地理位置、居住環境、人文環境等多種綜合因素構成。根據人們的觀念和風俗習慣，對住宅內發生的兇殺碎尸事件感到恐懼和忌諱，是客觀存在的普遍現象。發生過兇殺碎尸事件的住宅，雖未在實物形態上受損，但已因人們的忌諱而大大貶值。因此，房內曾發生的兇殺碎尸案，已構成合同標的物的重大瑕疵。根據《合同法》第六條，賣家夫婦應遵守誠實信用原則，告知李先生這一事實。
案例2 隱瞞“兇宅”信息不屬違法
2004年8月26日，廣州的張先生通過中介，以8.8萬元買下了白云區廣花四路的一處房屋。張先生高高興興按約付款后，便安家落戶。不久后，張先生在與鄰居聊天時驚聞，該房曾發生煤氣爆炸，屋內兩人被炸死。隨后，張先生以房屋存在瑕疵，賣家有違誠信、破壞公序良俗為由，向賣家方某討說法。
結果，法院駁回了張先生的訴訟請求。法院審理認為，房屋本身是否符合使用條件，是合同目的能否實現的根本。張先生未能證明房屋不符合居住使用的要求。而賣方未告知屋里曾死人，不足以構成違反公序良俗。法院認為，公序良俗的作用在于彌補法律強行性、禁止性規定的不足，從而起到規范社會行為的作用，但衡量公序良俗的標準不得隨意擴大。
律師支招
簽署補充合同 規定“兇宅”信息披露
同是買到“兇宅”，判決結果為何不同？屋內曾發生非正常死亡事件，是否屬于賣方必須如實告知的信息？而買方又如何避免買到“兇宅”？萬一買到又怎樣維權呢？就此，記者采訪了有關法律界人士。
“兇宅”官司全賴法官裁量
“兇宅”主人賣房時不告知買主相關信息，是否違誠信、構成欺詐？
廣東舜華律師事務所的肖雄輝律師認為，由于沒有明文規定，此類案件的判決全賴法官個人觀念和自由裁量。“正如你我，就對什么樣的房子是兇宅，是否介意都不太一樣。因此不能夠一概而論。”
因此，肖律師指出，不同地域和人的看法都不同，因此法律不應一刀切，而是由法官根據實際情況來判定。
“兇宅”信息非必須告知信息
記者近日就此類事件采訪了幾位房屋中介。中介李先生告訴記者，根據他的經驗，不少客人在意所買房屋是否“兇宅”，但一般不會直接問。只有當買方提出疑問時，他們才會詢問賣方，否則不會主動調查并告知買方相關信息。可見，此類糾紛的最大問題，在于買方對有關信息的隱瞞。
那么，“兇宅”信息是否屬于賣方的告知義務呢？肖雄輝律師指出，“我國相關法律規定，二手房原房主必須要向購房人明確告知其房產產權無查封、無抵押及債務糾紛等，并提供房屋質量、設施及是否涉嫌訴訟等情況。而對于與房屋居住條件無關的信息，原房主沒有義務主動告知。”由此可見，法律并未明確規定“兇宅”信息屬賣方應盡的告知義務。
因此，賣方不說明實情，只是道德上的瑕疵。一般來說，房子只要驗收合格，就算合法，發生過命案卻不告知買方，等于合法不合理。
簽訂補充合同有助買方維權
肖律師指出，要打贏“兇宅”官司，需在買方過程中注意以下兩個步驟。
首先要主動探聽詢問相關信息。購房者如果忌諱“兇宅”，應主動詢問賣方或中介，并盡量多方探聽。面對買方的明確詢問，賣方或中介如果隱瞞“兇宅”情況，就會構成欺詐，買方可以此解除合同，并要求賣方賠償。
但由于口說無憑，一旦打起官司，買方仍可能因缺乏證據敗訴。因此肖律師建議，妥善起見，買賣雙方可在購房合同中，約定此類信息披露的條款。
比如：賣方保證出售房屋中未曾發生過重傷、非正常死亡、嚴重刑事案件等可能導致買房人心理不安的嚴重情況。如果買方發現房屋中曾經發生過上述情況而賣方未曾予以書面披露的，買方有權解除合同或者要求酌減價金等條款。這樣的約定可以督促賣方認真考慮隱瞞此類信息的風險，也可以讓買方在發生糾紛時立于不敗之地。
