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要不要買？這是個(gè)見(jiàn)仁見(jiàn)智的問(wèn)題。我們有一些小年輕的網(wǎng)友就特別喜歡住公寓，因?yàn)榈囟魏茫矫苄詮?qiáng)，交通、購(gòu)物都很方便，在資金不足時(shí)能夠作為過(guò)渡。當(dāng)然，因產(chǎn)權(quán)年限短，交易稅費(fèi)高，水電費(fèi)用高，居住密度大等問(wèn)題也讓不少人望而卻步。那么，說(shuō)到底該如何看待公寓產(chǎn)品的投資價(jià)值？購(gòu)買公寓的網(wǎng)友最應(yīng)該考慮哪些因素？

1公寓有哪些類型？

公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當(dāng)時(shí)中等收入的高級(jí)職員、政府公務(wù)員居住；如今的公寓大致可分為三大類：普通公寓、商務(wù)公寓、酒店式公寓。

轉(zhuǎn)載家在漳州

就咱大漳州，就分兩種來(lái)說(shuō)好啦：

1、住宅性質(zhì)公寓

2、非住宅性質(zhì)（商住）公寓

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前漳州市面上至少有6個(gè)樓盤(pán)有公寓在售，成交均價(jià)也從6000+到1.2萬(wàn)+不等（不包括新盤(pán)）。住宅公寓的價(jià)格往往比商住公寓高，那么除了價(jià)格以外，他們還有一些區(qū)別，在購(gòu)買之前一定要搞清楚了，千萬(wàn)不要因?yàn)閮r(jià)格低，就隨便買買買。

2商住、住宅公寓的區(qū)別

3為什么要買公寓

我想買公寓的大致分為2種人：

1、買不起住宅的剛需客

2、投資客

現(xiàn)如今，漳州市面上單價(jià)在1.5萬(wàn)以下的樓盤(pán)已經(jīng)變得鳳毛麟角，按照最小74㎡兩房計(jì)算，總價(jià)最低也要85萬(wàn)左右，這也是你留在漳州的一條硬門(mén)檻。首付按最低2成也至少要18萬(wàn)，每個(gè)月還得還款4500+，而這也是相對(duì)比較偏的藍(lán)田區(qū)域了。

但在相同地段，配套相當(dāng)?shù)膮^(qū)域內(nèi)，公寓總價(jià)最低僅需25萬(wàn)+，首付13萬(wàn)多，月供也僅需1400元左右。這對(duì)于沒(méi)有多少錢(qián)的年輕人來(lái)說(shuō)，還是蠻有誘惑力的，畢竟可以小成本的實(shí)現(xiàn)安家夢(mèng)。

4購(gòu)買公寓的優(yōu)/劣勢(shì)

商住公寓的缺點(diǎn)是商業(yè)性質(zhì)，不能落戶，沒(méi)有學(xué)區(qū)，產(chǎn)權(quán)年限比普通住宅少，一般40年，少數(shù)50年。在首付與貸款方面，商辦公寓最高只能獲批5成，最長(zhǎng)10年期的貸款，且不能使用公積金貸款。而按照漳州現(xiàn)行政策，普通住宅最高可貸8成，最長(zhǎng)可貸30年。另外，公寓的水電費(fèi)也比普通住宅高，住宅密度高，居住舒適度可能沒(méi)有普通住宅好。

商住公寓的優(yōu)點(diǎn)是總價(jià)低，首付最低10萬(wàn)就能買到，不限購(gòu)不限貸；如果是自住，對(duì)于單身青年或者小夫妻來(lái)講，都不會(huì)顯得擁擠，可以作為首套置業(yè)前的過(guò)度。特別是漳州目前人均租房費(fèi)用多在600-1000元左右，而一些公寓月供最低僅需1200元，僅比租房略高一點(diǎn)，不僅能讓置業(yè)者免去頻繁搬家的煩惱，也能住的更舒適。

5購(gòu)買公寓，收益如何？

公寓產(chǎn)品最主要的購(gòu)買投資價(jià)值：一是短線收益；二是長(zhǎng)期出租。但從現(xiàn)實(shí)因素來(lái)看，短期內(nèi)靠公寓升值來(lái)獲利是比較難的。之前就有業(yè)內(nèi)人士算過(guò)一筆賬，一般公寓的投資回報(bào)率大概年化在7%-9%，短線收益和住宅還是沒(méi)法比的。

因此，公寓產(chǎn)品更適合長(zhǎng)期出租以換取穩(wěn)定租金回報(bào)。那么，在漳州外來(lái)人口基數(shù)小，租賃比較弱的背景下，投資哪里的公寓更能保證回報(bào)率呢？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，單身公寓的投資價(jià)值，可參考租售比。一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的“租售比”一般為1：300，即收300個(gè)月的租金可以收回初期投資。如果“租售比”低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小。以萬(wàn)達(dá)公寓樓50㎡的單身公寓為例，目前二手房網(wǎng)上報(bào)價(jià)約8600元/㎡，租金1300元計(jì)算，則租售比為1：330，相當(dāng)于投資一套單身公寓，330個(gè)月才可以收回初期投資。所以，收益主要還是取決于租金的多少。

6水、電、燃?xì)赓M(fèi)，究竟差別有多大？

天然氣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)漳州市物價(jià)局委員會(huì)批復(fù)管道燃?xì)饨ㄔO(shè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)漳價(jià)（98）商字第017號(hào)：多層建筑住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3000元/戶；漳價(jià)（2000）商字第022號(hào)高層建筑住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按3200元/戶。非居民用管道天然氣銷售價(jià)格為3.7134元/立方米。

就電費(fèi)而言，漳州居民生活用電施行階梯分檔，即第一檔電價(jià)0.4983元/千瓦時(shí)；第二檔電價(jià)0.5483元/千瓦時(shí)；第三檔電價(jià)0.7983元/千瓦時(shí)；一般工商業(yè)用電在0.7793元/千瓦時(shí)。

商住公寓的商業(yè)水電費(fèi)用過(guò)高，作為生活居所，不是很合適。

舉個(gè)例子：以一戶三口之家一月用電量計(jì)算，日常用電一個(gè)月差不多175千瓦時(shí)。如果用居民用電，1千瓦時(shí)電費(fèi)為0.49元左右，一個(gè)月的電費(fèi)約85元；如果是商業(yè)用電，1千瓦時(shí)電費(fèi)為0.77元左右，一個(gè)月的電費(fèi)就是135元左右。無(wú)獨(dú)有偶，商業(yè)用水費(fèi)用也比民用水費(fèi)每噸至少多了0.4元。

7交易稅費(fèi)

根據(jù)規(guī)定，個(gè)人持有的商鋪、公寓、寫(xiě)字樓等商業(yè)用房轉(zhuǎn)手買賣時(shí)，要繳納契稅(房產(chǎn)價(jià)值的3%)、個(gè)人所得稅(房產(chǎn)買進(jìn)賣出差價(jià)的20%)和營(yíng)業(yè)稅（按差額5.56%）及土地增值稅（按相關(guān)部門(mén)定價(jià)5%）等，這其中還沒(méi)包括中介費(fèi)。

8公寓的利好政策

為了助力商住房的去化，從2015年至今，全國(guó)及福建省連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策，調(diào)控非住宅商品房去庫(kù)存問(wèn)題。2016年6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，其中，第12條提到了商業(yè)用房：

允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

從政策中可以看出，通過(guò)土地性質(zhì)的調(diào)整，除土地使用年限外，商改住產(chǎn)品與普通住宅區(qū)別及差距在不斷縮小，這也意味著商辦產(chǎn)品未來(lái)的優(yōu)勢(shì)將更加突出。

2016年7月，漳州出臺(tái)了《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見(jiàn)的通知》，要求鼓勵(lì)、推動(dòng)非住宅類庫(kù)存消納。

針對(duì)購(gòu)房者：購(gòu)買商業(yè)店面、辦公用房類非住宅商品房，由當(dāng)?shù)卣畬?duì)購(gòu)房者給予一定比例的優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)；

針對(duì)房企方面：支持非住宅類商品房項(xiàng)目用地調(diào)整轉(zhuǎn)型，對(duì)未取得預(yù)售許可證的整體或部分商品房項(xiàng)目用地，在符合土地規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃且容積率不變的前提下，允許商品房項(xiàng)目用地整體或部分轉(zhuǎn)型。

供應(yīng)方面：適度控制非住宅商品房用地供應(yīng)。對(duì)于非住宅庫(kù)存特別是商業(yè)、辦公類商品房庫(kù)存去化期限超過(guò)24個(gè)月的縣（市）、開(kāi)發(fā)區(qū)（投資區(qū)），減少商業(yè)辦公用地供應(yīng)數(shù)量；超過(guò)36個(gè)月的，暫停商業(yè)辦公用地供應(yīng)。