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楔子
這兩年，幾乎建筑行業里的從業者都覺得自己活得很不容易，有些是被“擠出”了，有些是“主動”轉型了，而留在行業里的人也大多很“迷茫”，不知道何去何從。
我們經歷了地產的黃金時代，習慣了標準化，一套圖可以包打天下，好像標準是放之四海而皆準的一樣。而現在方向變了，變得大家都很不適應，但又不知道該怎么應對。上到企業老板，下到基層員工，都很焦慮。
今天這篇文章，我想把自己看到的，思考的一些內容與大家分享。
在《中共中央國務院關于完整準確全面貫徹新發展理念做好碳達峰碳中和工作的意見》中提出：推動產業結構優化升級。制定能源、鋼鐵、有色金屬、石化化工、建材、交通、建筑等行業和領域碳達峰實施方案。推進城鄉建設和管理模式低碳轉型。實施工程建設全過程綠色建造，健全建筑拆除管理制度，杜絕大拆大建。加快推進綠色社區建設。2016年12月14日至16日在北京舉行的中央經濟工作會議提出：促進房地產市場平穩健康發展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。在推進新型城市建設方面，《“十四五”新型城鎮化實施方案》提出：完善城市住房體系。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，夯實城市政府主體責任，穩地價、穩房價、穩預期。要有序推進城市更新改造。重點在老城區推進以老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村等“三區一村”改造為主要內容的城市更新改造，探索政府引導、市場運作、公眾參與模式。各地政府編制的“十四五發展規劃”紛紛對地方區域特色產業發展提出政策指導意見。上海將推動集成電路、生物醫藥、人工智能三大先導產業規模倍增，加快發展電子信息、汽車、高端裝備、先進材料、生命健康、時尚消費品六大重點產業，打造具有國際競爭力的高端產業集群，推進特色產業園區建設。城市建設從增量開發轉向存量時代，大拆大建的傳統開發已經不適用于新的城市更新模式了，城市更新也從“量變”轉向“質變”，而城市更新的核心動力是產業更新。多地政府推行“標準地”制度改革。政府部門完成地質災害等區域評估的基礎上，明確畝均稅收等控制性指標，并納入出讓方案一并公告，企業拿地前就知曉地塊使用要求和標準，建成投產后，再由相關部門按照既定標準與法定條件驗收和監管。開發商賺的是銷售利潤，服務商賺的是服務利潤，運營商賺的則是復合利潤。銷售規模不如資產規模，資產規模不如運營規模，房企需要舍棄急功近利，轉而追求有質量的理性增長。房企以往的優勢并不是趨勢，未來趨勢才是最大的優勢。最終以地產為發展主體的企業，必定會遇到天花板；但以其他產業為主體，例如文化、文旅、健康、醫養、康養、文教等為主體、以地產為載體，則不會被天花板束縛。單純依靠住宅開發去擴大銷售規模的商業模式，已經不適用于后房地產時代。物流地產、產業地產、特色小鎮、長租公寓、聯合辦公，甚至教育醫療養老、文化旅游等已經在全行業推行。房企的運營能力正在超越開發能力、建造能力、投資能力，成為開發商在未來房地產平臺期的考量指標。因此，從“單一開發”向“開發+運營”轉型，已成為房企轉型的核心城市更新是對城市空間形態和城市功能的持續完善和優化調整，是一種小規模、漸進式、可持續的有機更新，更是基于現有資源稟賦受限的背景下，轉向“存量挖掘”的高質量發展之路，標志著城市建設從“粗放式發展”進入“精細化運營”時代。城市更新已擴展到城市結構、功能體系及產業結構的更新與升級等多方面的內容，實質上是對城市空間結構的重新布局、土地資源的重新開發、經濟利益的重新分配和區域功能的重新塑造。2021 年 8 月的《上海市城市更新條例》，上海城市堅持“留改拆”并舉、以保留保護為主，遵循規劃引領、統籌推進的原則。因此，從住宅開發為主的“增量市場”到以產業為主的“存量更新市場”，是市場最大的變化。萬達| 從住宅地產、商業地產、文旅地產到“輕資產”運營模式當整個行業從增量向存量轉變之勢明朗時，存量資產“輕資產化運作”的商業模式才受到追捧。而大連萬達于2015年就提輕資產模式，經過三年探索，2018年萬達年會上，王健林宣布正式成立商管集團。按照規劃，從2021年開始，萬達商管不再發展重資產，即不再投資持有萬達廣場物業；且今后每年簽約輕資產萬達廣場將不低于60個，徹底輕資產化。模式上，開發階段引入財務投資人或合作開發者，輸出品牌，負責設計、建設與運營，分享租金收益，不介入拿地、建設、物業開發等重資產環節。可獲得穩定現金流和收益，全面剔除經營風險。據統計，2016年至今，萬達開出的輕資產項目，基本覆蓋除六線外的各線級城市，實驗性布局策略明顯。截止2021年，萬達121個輕資產項目分布在99個城市，平均1.2個項目/城市。此擴張方式，同樣呈現實驗性布局特征。電商企業一直給人的感覺是在“線上”。殊不知，像京東這樣的互聯網企業已經是物流地產的巨頭。
2012年4月，位于嘉定工業區的首個京東物流亞洲一號智能產業園項目奠基開工，在兩年后的“雙十一”大促前夕正式投入使用，成為京東物流戰略中的又一里程碑。十年間，京東物流亞洲一號上海智能產業園二期和三期陸續建成投產使用，四期項目也于今年7月啟動建設，未來，這里將打造成為現代物流智能供應鏈中心。目前，亞洲一號已達到業內智能物流領域的領先水平。在硬件方面，擁有天狼、地狼AGV，以及自動分揀系統等先進設備，分揀處理能力超過20000件/小時，分揀準確率超過99.99%；軟件方面，倉庫管理、控制、分揀和配送信息系統等均由京東自主研發，極大提升了貨物在倉配階段按需配送的能力。現代物流不單需要提供倉儲與運輸服務，還需要進行貨物的裝配、配送以及其余的物流項。現代物流模式在配送過程中強調多方合作。現代物流模式的發展離不開物流企業的聯盟，在配送時根據地域選擇適合的配送方式，從而節約物流成本，共擔風險，共享收益，創建合理的物流模。電商企業自建物流是未來發展的必由之路，現代物流模式的發展離不開自建物流的推動。德必是一家專業致力于文創、科創企業發展的服務商。德必通過搭建“輕公司生態圈”（SMART CIRCLE），來幫助輕公司相互聯接與更好地發展。創意園區均為老舊物業改造，無法按新建項目模式統一建設形態、統一招商內容，只能在“求同存異”，在產品局部形態、細分特征、形象系統、服務體系構建標準化體系；錦和商業“越界”、德必“易園”、“We”系列等已形成標準化產品體系。對于物業空間內部分割、立面風格、園區景觀綠化、文化視覺標識等進行統一，標配式的空間和形象系統成為產品的符號，也符合入駐企業和形象外包的需求。德必對于“易園”系列定位于中消費企業集群；“We”服務頭部企業；“運動LOFT”強調活力特性。德必清晰而明確地梳理出7項“產業鏈”增值服務，作為服務型創意園區的根基；聚焦于企業服務：人才服務、投融資服務、基礎法律和政策服務、企業管理咨詢服務、財務顧問服務、品牌推廣服務、產業資源配置與高層交流上網等。2021年2月，德必集團成功上市成為平臺型運營商的代表，也是市場對平臺型運營商的認證。創邑是上海一家城市更新運營商，一直推進舊改建筑項目的商業運作，以城市更新為主軸，通過整合區域資源，聯動文化創意、科技創新等產業發展，創造體驗式、復合型業態，完善街區功能，激發街區活力，促進創新發展，實現社區、街區、園區的一體化融合，營造工作、居住、休閑一體化社區生態。2018年，創邑獲得全球私募股權投資機構華平投資的戰略投資。華平投資在戰略合作中表示：“看中CREATER創邑自身獨具的前瞻性眼光以及豐富的產品打造及運營經驗。”具備前瞻性眼光的創邑始終在不斷突破自我，尤其是在面對不確定的動態市場時。愚園路，是上海64條永不拓寬的道路之一，長2775米，擁有108棟西式老洋房，60棟優秀歷史建筑和不可移文物。1990年代，愚園路破墻開店，里弄住宅的高端文藝與沿街商業的散亂市井非常怪異地并存著。創邑邀請如恩設計創始人郭錫恩操刀設計。通過高品質的空間功能改造、為時尚產業量身定制的平臺化資源布局、以及互聯網創新技術的融合應用，將創業辦公互動平臺與中小企業文化社區有機融合，打造以“互聯網+時尚產業”為主題的標桿產業園區。創邑在改造愚園路的這幾年里，經歷了3個階段的迭代，用“入駐者”、“主導者”到“共建者”來三個身份來概括創邑的重要轉變。X| 探索產業5.0時代的虛擬生態社區
元宇宙是一個虛擬時空間的集合，由一系列的增強現實（AR）、虛擬現實（VR）和互聯網（Internet）所組成，是一個平行于現實世界運行的人造空間。
元宇宙不只是獨立且平行的虛擬世界，它的意義和價值更在于與真實世界的交互，并在交互中賦能實體經濟的發展，改善人們的生活體驗。
在未來，隨數字經濟的進一步推進，產業集群向數字化轉型成為必然，基于地理空間集中的傳統型產業集群也會逐步轉向基于虛擬平臺集聚發展的虛擬空間集聚，從而實現線下實體、線上虛擬共同發展的虛擬集合體。產業的發展邊界也將逐步從融入本地化分工體系拓展至融入全球一體化分工體系，實現在功能、效益的跨越發展。
以前，地產就是產業；而現在，有產業，才會有地產。
在“雙碳”的國家戰略下，粗放的開發方式已經難以為繼，后面都需要和繡花一樣精細。
在“房住不炒”的大方針下，重復的、過剩的住宅開發也將一去不復返，取而代之的是建造更好滿足人民美好生活的房子。
從增量市場為主到增、存量市場并舉，從重資產開發模式到“輕資產”運營模式，將會是很多企業轉型的必由之路。
唯有“產業”，才能帶來“希望”！
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