本案合同雙方雖約定了違約金，但約定的違約金高于實際損失，法院考慮到公平性酌情調整了違約金比例。
2021年2月10日小斌（原告）與小飛小紅夫妻二人（被告）達成一致，二被告將其所有的位于某區的房屋出賣給小斌，轉讓價款58.8萬元，當日雙方簽訂《房屋買賣合同》，約定小斌于2021年2月28日前向二被告支付第一期購房款14萬元，二被告于2021年4月1日前把房屋過戶到小斌的名下。合同約定，如二被告不履行義務交付房屋，二被告除退還小斌已交付的全部購房款外，還承擔房屋轉讓總價款20%的違約金，并承擔因訴訟產生的律師費、訴訟費、交通費、公告費、保函費、保全費等一切費用。
合同簽訂后，小斌按約定于2021年2月28日前支付給小飛小紅夫妻14萬元，但二人一直不履行合同義務，沒有把房屋過戶到小斌的名下。小斌遂于2021年4月2日向法院提起訴訟，要求法院判決二被告把房屋過戶到小斌的名下。但法院查詢到二被告已把上述房屋一屋多賣，賣給了其他人，該房屋也被多名債權人依法查封，小斌要求二被告把房屋過戶的訴請已不可能。
小斌無奈只能另行提起訴訟，請求：1．判決二被告連帶償還購房款14萬元及自2021年2月11日至2021年6月11日的利息7186.64元，共147186.64元；2.判決二被告連帶支付違約金117600元；3.判決二被告連帶支付小斌因本案產生的律師費26520.00元并承擔案件受理費。
被告小飛、小紅辯稱：一、原、被告雙方于2021年2月10日簽訂的房屋買賣合同雖成立，但不是雙方的真實意思表示，被告不愿意繼續履行該合同。原、被告雖于2021年2月10日簽訂了《房屋買賣合同》，但是第3條約定的付款方式顯然不符合常識常理常情，與一般交易習慣不相符。小斌簽訂本合同的本意是作為其與被告之前民間借貸合同的擔保，也就是如果被告一旦無法還款，則將此房屋抵債給小斌。且在簽訂協議后，被告僅收取小斌交付的小部分房款14萬元，并未將房屋鑰匙等交給小斌，未實現交付。因此，被告不愿意繼續履行該合同。二、在履行順序方面，“一房二賣”甚至“一房數賣”的情形下，目前比較權威的觀點就是在《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第13條第一款中進行了規定。該規定“出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：（1）已經辦理房屋所有權轉移登記的；（2）均未辦理房屋所有權轉移登記，已經實際合法占有房屋的；（3）均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋的，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定”。被告在2021年3月20日與另案原告劉軍簽訂有《房屋買賣合同》，依照上述規定（2）、（3），應當確定履行與另案原告小軍所簽訂的合同。（2021年3月20日，被告又將上述房屋另出賣給案外人小軍。）三、被告沒有違約也不應承擔此費用，理由是雙方合同約定于2021年4月1日前完成過戶手續，但小斌卻先于2021年3月8日向法院申請訴前保全，由法院查封了被告的房屋，此時雙方已無法實現辦理過戶手續，造成不能過戶結果的是小斌，被告并未違約，相反，本案違約的恰恰是小斌。綜上，雙方簽訂的合同非當事人的真實意思表示，應當不予履行。
法院認為，原、被告于2021年2月10日簽訂的合同明確為《房屋買賣合同》，合同內容不違反法律的禁止性規定，依法成立。雙方對合同標的物約定清楚，合同履行方式和履行期限明確，合同簽訂后，小斌按約定向被告支付首期購房款且被告接受，應認定為雙方真實意思表示，因此，合同成立、合法、有效。被告辯稱合同雖成立，但不是雙方真實意思表示的辯解，無證據證實，法院不予采信。在被告收到小斌交付首期購房款14萬元后，被告在合同約定交付合同標的物期限屆滿前又將案涉房屋另行出售給案外第三人，且庭審中被告明確表示案涉房屋應當交給與被告簽訂合同在后的案外第三人，被告的行為違反誠實信用的原則，已構成違約，現小斌主張被告退還已付購房款并無不當，法院予以支持。雙方的意思均表示不再履行合同，庭審中雙方雖未舉證證實，但均認可案涉房屋因涉及多起訴訟已被法院輪候查封，履行合同交付房屋已不可能，雙方簽訂的合同應予解除。被告小紅在《房屋買賣合同》落款的甲方共有人簽名處簽名，未提交證據證實其有對小飛和小斌簽訂的《房屋買賣合同》持相反意見，庭中也未提出異議，應視為出售房屋是被告小飛、小紅的共同意思表示，以及因合同的不履行共同承擔責任。
關于小斌主張的利息，雙方在《房屋買賣合同》中約定“如甲方違約，除退回所交付的全部房款外，還應承擔房屋轉讓總價的20%的違約金責任”，雙方約定了違約退回本金并承擔支付違約金的違約責任，因此，小斌的利息請求，法院不予支持。關于小斌主張的違約金，如前所述，被告在合同履行期間又將雙方達成協議買賣的房屋另出售給他人，被告顯然構成違約，應承擔違約責任。關于違約金數額，法律對買賣合同的違約金具體數額或計算方法沒有明確規定，《中華人民共和國民法典》第五百八十五條規定“約定的違約金低于造成損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人請求予以增加；約定的違約金過分高于造成損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少”。本案雙方約定違約金為房屋總價款的20%計117600.00元，庭審中經法院釋明，被告對是否減少違約金未作明確的請求，只表示不認可雙方約定的違約金，而由法院判決。法院認為，雖被告不對是否減少違約金作明確表態，但被告對雙方約定的違約金不認可，法院仍應對違約金作相應的調整。小斌未舉證證實其具體損失，而小斌可能產生的損失無非是已付購房款的利息損失和從簽合同到毀約期間的房屋差價損失。從利息損失方面考量，即便按小斌主張的年利率15.4%計算，從小斌最初付款給被告起至起訴之日，其利息損失在萬元之內，顯然雙方約定的違約金過高。而從房屋差價損失方面考量，雙方約定交房時間為2021年4月1日前，根據小斌陳述和提交的證據（2021）桂1031民初992號民事裁定書，從2021年4月1日至小斌第一次起訴的2021年4月18日，期間只相隔十多天時間，就合同履行地某區而言，房屋價格應沒有發生相應的波動，且小斌也未舉證證實房屋價格波動情況，因此，房屋差價損失并沒有產生。但是，鑒于違約金的補償性為主、懲罰性為輔的特性，法院酌情調整雙方約定違約金房屋總價款的20%為房屋總價款的8%，由被告向小斌支付違約金47040.00元。
關于小斌請求被告支付律師費26520.00元的問題，小斌提交證據某律師事務所的《民事委托代理合同》和《律師服務費收據》證實，又有雙方在合同中明確約定由違約方承擔律師費，即使《律師服務費收據》非正式發票，但因被告違約，小斌因維權而聘請律師所需支付的合理費用，被告都應承擔，小斌的該項請求，法院予以支持。
最終，法院判決如下：
一、小斌與被告小飛、小紅所簽訂的《房屋買賣合同》于本判決生效之日解除；
二、被告小飛、小紅于本判決生效之日起十日內，向小斌返還購房款14萬元；
三、被告小飛、小紅于本判決生效之日起十日內，向小斌支付違約金47040.00元。
四、被告小飛、小紅于本判決生效之日起十日內，向小斌支付律師費26520.00元。
本案合同雙方雖約定了違約金，但約定的違約金高于實際損失，法院考慮到公平性酌情調整了違約金比例。上海達必誠律師事務所周宇龍律師表示，房屋買賣合同的違約條款非常重要，關系到當事人能否有效保障自身合法權益，廣大購房者應對合同的簽訂保持謹慎。
《中華人民共和國民法典》
第一百七十六條 民事主體依照法律規定或者按照當事人約定，履行民事義務，承擔民事責任。
第五百六十三條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
......
（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
......
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第五百八十五條 ?當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
文案：華 莉
編輯：丁金金
審核：曹 凱
