民事行為能力是法律上的專業術語，其與一般人普遍的認知存在一定的差異。有人可能現實生活中基本失去了生活自理能力，但在法律層面仍可以是具有完全民事行為能力的人，例如中風偏癱或者高位截癱的人，如果其精神健康、意識清醒，具有自主的判斷能力，在法律層面仍可以是完全民事行為能力人。
張老太和兒子張三有一套宅基地房屋。2014年，張老太和兒子的宅基地房屋動遷，分到了兩套動遷房屋。
2021年10月20日，李四和張老太、張三簽署了《居間合同（出售）》一份，約定張老太和張三將一套動遷房屋（以下簡稱涉案房屋）出售給李四，房屋總價2,050,000元。李四于2021年10月20日支付定金600,000元，于2021年11月6日前支付第二期購房款400,000元，于2022年5月5日支付650,000元，尾款200,000元過戶當日支付或以貸款形式支付，張老太和張三產證辦理出來后李四支付200,000元；如張老太和張三違約，則按總價200%支付給李四違約金；本協議生效后，若張老太和張三違約，二人應返還定金給李四。合同簽訂當日，李四支付張老太和張三定金600,000元，于2021年11月4日支付400,000元。
李四付完購房款后，便去動遷辦公室咨詢涉案房屋的產證辦理情況和交房日期。誰料竟得知張老太和張三因一房多賣，早已被人告到了法院，涉案房屋已經被依法凍結。李四大驚失色，連忙將張老太和張三告上法庭，要求：1.判令解除原告李四與被告張老太、張三之間于2021年10月20日簽訂的《居間合同（出售）》協議；2.判令兩被告返還原告購房款1,000,000元；3.判令兩被告支付原告定金罰金410,000元。
被告張老太辯稱：不同意原告的訴請。張老太在合同上簽字并非其真實意思表示，張老太是在兒子張三的強制下捺印，其并未在合同上簽字；張老太在2018年前就患有腦梗，最近的病歷也顯示她有輕度的認知障礙，是限制民事行為能力人，合同效力不約束張老太；原告和張老太之間的合同關系是不成立的，故不涉及解除問題。
被告張三未到庭應訴，也未提出答辯意見。
法院經審理后認為：在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的，對方當事人可以解除合同。原告和兩被告所簽訂的《居間合同（出售）》系當事人的真實意思表示，合法有效，當事人均應遵守。協議簽訂后，原告按協議支付了定金600,000元和第二期購房款400,000元，但兩被告所有的拆遷利益已被凍結，已不可能繼續履行《居間合同（出售）》所約定的交房及協助過戶義務，故其行為已構成根本違約，原告可以解除合同，并要求兩被告退還購房款、承擔違約責任。由于兩被告違約，依據定金規則，兩被告應當返還原告雙倍定金，又由于房款總價為2,050,000元，定金不得超出總房價的20%即410,000元，超出部分不產生定金的效力，依此計算，兩被告應當承擔的定金責任為410,000元。綜上所述，原告的全部訴訟請求均有法律依據，予以支持。
被告張老太辯稱其與原告之間不存在房屋買賣合同關系。對此法院認為，張老太雖曾患過腦梗，但并未舉證其是限制民事行為能力人，也未能證明其在《居間合同（出售）》上捺手印是被張三強制的情況下進行的。故對于張老太的主張，不予支持。
綜上，法院判決如下：
一、解除原告李四和被告張老太、張三于2021年10月20日所簽訂的《居間合同（出售）》；
二、被告張老太、張三于本判決生效之日起十日內返還原告李四購房款1,000,000元；
三、被告張老太、張三于本判決生效之日起十日內返還原告李四定金410,000元。
民事行為能力是法律上的專業術語，其與一般人普遍的認知存在一定的差異。有人可能現實生活中基本失去了生活自理能力，但在法律層面仍可以是具有完全民事行為能力的人，例如中風偏癱或者高位截癱的人，如果其精神健康、意識清醒，具有自主的判斷能力，在法律層面仍可以是完全民事行為能力人。上海達必誠律師事務所周宇龍律師表示，存在生理疾病并非完全等同于不具備民事行為能力，主張自身不具備民事行為能力的，應當提供相應司法鑒定機構的鑒定意見，否則其主張無效。
文案：曹 凱
編輯：周志堅
審核：丁金金
