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邊調(diào)控邊熱銷
今年以來已有20個(gè)城市加入限購限貸行列，市場(chǎng)真的能降溫么？
在上周四至周六的短短三天內(nèi)，有8個(gè)城市發(fā)布了限制性政策。從今年以來，已經(jīng)有20個(gè)城市發(fā)布了相關(guān)調(diào)控政策，如果加上去年10月份以來的，目前一共有36城發(fā)布了相關(guān)調(diào)控政策：
從目前情況來看， 調(diào)控特征主要有以下幾點(diǎn)：
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邊調(diào)控邊熱銷
2017年絕大部分城市仍是供小于求，不僅去庫存的大連、長春、沈陽等市新增供應(yīng)量不足成交量的一半，深圳、北京、杭州等熱點(diǎn)市也出現(xiàn)供應(yīng)不足的情況，典型如南昌、重慶、漳州、南通等市成交量均超過了新增供應(yīng)量的3倍。而在部分熱點(diǎn)城市中，更是出現(xiàn)了“一房難求”的現(xiàn)象。究其原因還是調(diào)控致使項(xiàng)目上市速度放緩，形成了“越限越熱”的狀況。
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一線城市最嚴(yán)格
四個(gè)城市非本地戶籍社保年限已經(jīng)“看齊”，廣州作為限購最后的“漏網(wǎng)之魚”，社保年限也“三變五”達(dá)到了5年。限貸方面，四個(gè)城市都是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，北京非普通商品房首付比例最高可達(dá)八成，另外三座一線城市都是最高達(dá)到七成。限價(jià)方面，四座一線城市更是執(zhí)行的特別嚴(yán)格，2017年前2月，四座一線城市新增供應(yīng)環(huán)比均顯著下跌，其中深圳新增供應(yīng)量同環(huán)比跌幅均超過八成。
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二線城市有差異
部分城市限購范圍更廣，如杭州、南京、蘇州限購范圍基本無“死角”，杭州在3次發(fā)文調(diào)控之后，目前限購范圍已覆蓋縣市之外的所有城區(qū)，南京、蘇州也是如此，經(jīng)過多次政策疊加之后，目前限購范圍已經(jīng)覆蓋到了周邊區(qū)縣。
限貸方面差異較大，就首付比例來看，南京、蘇州最高可達(dá)八成，緊跟著是武漢、廈門最高七成，其后是六成的杭州、鄭州等市，不過不少城市仍在五成或以下，如濟(jì)南、成都二套房首付仍然只有四成。
因?yàn)楹汀罢{(diào)控效果”有直接關(guān)系，大多數(shù)二線城市對(duì)“限價(jià)”執(zhí)行得比較嚴(yán)格，可以看到南京、杭州、蘇州等地均已出臺(tái)了并執(zhí)行了嚴(yán)厲的價(jià)格管控政策。
地價(jià)調(diào)控也是如此，諸如蘇州、杭州、南京、合肥、鄭州等市均已出臺(tái)了土拍限價(jià)政策，對(duì)市區(qū)的住宅類地塊“一地一價(jià)”，規(guī)定招拍掛的價(jià)格上限。
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三四線城市“不落后”
目前已經(jīng)有14座三、四線城市加入了限購行列，主要還是以環(huán)北京、環(huán)上海和珠三角為主，其中又以環(huán)北京為多，諸如保定、淶水、崇禮、涿州均已加入限購行列。主要原因還是一線溢出效應(yīng)明顯，短期內(nèi)房價(jià)上升較快，市場(chǎng)非理性升溫，執(zhí)行調(diào)控也是正當(dāng)其時(shí)。不過多數(shù)城市對(duì)社保年限沒有加以限制，目前的政策效果還不太明顯，導(dǎo)致“限購一套”反而成為了另類銷售的宣傳手段：“只有一套額度，還是快點(diǎn)使用！”
相關(guān)建議
目前來看，單純出臺(tái)限購、限貸還是不能解決市場(chǎng)“邊調(diào)控邊熱銷”的奇葩情況。從市場(chǎng)調(diào)節(jié)的角度，主要有以下三點(diǎn)建議：
增加供應(yīng)才是真正的“長效機(jī)制”。這次兩會(huì)中總理已經(jīng)明確，房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。各個(gè)城市應(yīng)當(dāng)響應(yīng)總理在兩會(huì)上的政府報(bào)告，盡快制定新的供地計(jì)劃并迅速入市，部分城市甚至可以“超量”推出一部分土地。
短期內(nèi)加快預(yù)售證的審批速度，緩解市場(chǎng)供應(yīng)不足的矛盾。一定要把“控制房價(jià)”和“加快供應(yīng)”平衡好，不能顧此失彼。
大力推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。一方面對(duì)于企業(yè)，要提高持有物業(yè)的比重，并加快物業(yè)的入市速度，在地價(jià)、稅收等各方面創(chuàng)造便利條件；另一方面要將居民閑置住房推向市場(chǎng)，增加有效供應(yīng)。
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