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丁祖昱評樓市，一周熱點有話說。政策市場企業土地，樓市面面觀。

頭條來“襲”

廣東：設置公積金“預警”管理

廣東省住建廳發布《廣東省住房公積金資金流動性風險預警和管理的指導意見》，部署建立公積金資金流動性風險預警和管理制度，將住房公積金個人住房貸款率85%設為預警臨界點，按照預警等級由低到高，分為一級預警、二級預警和三級預警三個等級。

>>>點評：未雨綢繆

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揚州：第三套房限購，公開搖號購房

11月29日，揚州政府出臺最新樓市調控政策，將于12月1日具體執行。文件指出：在市區范圍內擁有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次認購新建商品住房。認購對象超過銷售房源數量的，由公證機關組織選房公開搖號確定購房人。

>>>點評：依舊寬松

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福晟：上市之路圓滿完成，正式登陸香港資本市場

2017年12月1日，香港上市公司佑威國際控股集團有限公司（股票代碼：HK0627）發布福晟集團反向收購佑威國際正式完成的公告，即包括反向收購、清理原上市公司部分資產、股票配售及發行可換股債券等交易事項均已于今日正式完成。福晟此次上市之路畫上圓滿句號，這意味著福晟集團正式登陸香港資本市場。

>>>點評：再上臺階

12月1日，廣州2017年度公開出讓面積最大、總價最高的商住用地增城新塘地鐵13號線官湖車輛段及上蓋商住綜合用地出讓。廣州地鐵以底價競得，總價131億元，創下了2017年廣州各區宅地出讓總價的最高紀錄，折合樓面價1.5萬元/平方米。

>>>點評：只有更貴

11月30日，北京市再掛牌3宗二類居住用地，分別位于朝陽區、豐臺區和密云區，建設用地面積合計17.59萬平方米，均為限價地塊，其中密云區地塊商品住房最高銷售單價低至26887元/平方米。

>>>點評：直接“送錢”

11月30日，香港差餉物業估價署發表數據顯示，2017年10月份全港私人住宅樓價指數為342.4，該指數連續第12個月創新高，2017年前10月，整體樓價累積升11.4%，此外住宅租金漲幅則有所放緩，10月租金指數上升0.43%，9月租金指數升幅為0.49%。

>>>點評：只有更高

江蘇徐州再掛牌4宗地，涉及1宗科教用地，2宗純住宅用地，1宗商住綜合用地；總出讓面積181869.9平方米，總起拍金額11.9億元，該4宗地塊將于12月29日集中出讓。加上前日掛牌的8宗地塊，截至目前12月徐州主城區將有17宗地出讓。

>>>點評：風口浪尖

11月28日，成都迎來重磅土拍，天府新區一號地塊中臨福州路建筑制高點擬定高度為677米（為熊貓大廈），如果建成，將是中國第一，世界第二高樓。最終由中海抽簽拿下?？偟貎r達到47.9億元，折合樓面價3698元/平方米，100%自持，溢價率107.79%。

>>>點評：標桿意義

1月29日，成都市人民政府辦公廳官網發布了《成都市人民政府辦公廳關于加強房地產領域風險防控工作的意見》提出，進一步加強成都市房地產領域涉穩風險防控工作，強化源頭治理，提高風險防控能力及化解水平，促進成都市房地產行業健康穩定發展。

>>>點評：提前防范

廣州公布市轄十一區商服（首層樓面地價）、住宅基準地價水平分別是10602元/平方米和7938元/平方米，比現行基準地價（價格基準日2015年1月1日）分別增長27.38%和33.86%。

>>>點評：水漲船高

11月30日，香港差餉物業估價署發表數據顯示，2017年10月份全港私人住宅樓價指數為342.4，該指數連續第12個月創新高，2017年前10月，整體樓價累積升11.4%，此外住宅租金漲幅則有所放緩，10月租金指數上升0.43%，9月租金指數升幅為0.49%。

>>>點評：只有更高

11月28日，北京產權交易所正式披露了華僑城北京豐臺地王項目51%股權的轉讓條件和價格，華僑城以共計56.8億元的價格轉讓豐臺地王項目剩余51%股權，且一次性付清。早于8月1日，泰禾集團以51.83億元向華僑城購買了該項目49%股權。

>>>點評：各取所需

合景泰富財務副總裁羅兆和在接受媒體采訪時表示，公司未來還會逐步增加收租物業比例，包括大幅增加“長租公寓”面積。羅兆和透露公司目標至2020年，租金收入可占總收入約10-15%，而其中三成來自“長租公寓”。

>>>點評：爭相進入

江蘇常州主城區于11月24日公開出讓三幅商業地塊，三宗地塊均位于主城區熱點板塊，最終一幅地塊因無人競價遭遇流拍，另外兩幅地以幾近底價成交，平均溢價率1%，兩宗成功出讓地塊共計收金8700萬元。

>>>點評：商辦看淡

11月29日蘇州吳江土拍中，碧桂園競得WJ-J-2017-045號地，總價為8.5億，樓面價9664.45元/平方米，溢價率達48%，距離汾湖“地王”樓面價僅差幾十元。這也是碧桂園在吳江兩日土拍中拿下的第四宗地塊，四宗地塊總建筑面積達到44.24萬平方米。

>>>點評：價高者“得”

威海市住建局進一步規范商品房銷售行為，切實保護購房人的合法權益，要求商品房預售，房地產開發企業應當與購房人簽訂商品房預售合同。商品房存在房屋抵押情況的，房地產開發企業和商品房承銷機構應當將抵押的具體情況書面告知購房人。 

>>>點評：底線要求

網友Jackier:招商地產怎么樣？

回答：2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地產實現無先例重組上市，打造了國企改革的典范和中國資本市場創新標桿，并成為“中國領先的城市及園區綜合開發和運營服務商”,確立了“前港-中區-后城”的開發模式，協同園區開發運營、社區開發運營、郵輪建設運營等三大業務。2017年10月，招商蛇口累計完成合同銷售金額887億元，完成千億目標的89%，比上年同期增長59.40%。隨著銷售業績的大幅提升，招商蛇口有望于11月完成千億目標。

網友羅正清：請問一下現在投資蘇州的辦公樓，時點合適嗎？

回答：從蘇州整體市場來看，蘇州寫字樓市場并不成熟，目前的存量仍處于較高的水平。近幾年蘇州寫字樓價格并沒有搭上房價上漲的順風車，漲幅有限。從投資角度來看，租賃前景和投資前景都比較看好的還是湖東、湖西、獅山等核心CBD地區。品牌企業，基本上都在往湖東、湖西遷移，保值能力強，投資門檻相對較低的80-160 平方米小面積寫字樓受投資者青睞。

網友彭智濱：丁老師您好，您覺得中山的翠亭新區前景怎么樣？廣州增城據說今后成為交通樞紐，您覺得交通樞紐能否帶動房價上漲？

回答：單純交通樞紐，與房價帶動上行不是直接必然關系，具體要看周邊的相關配套和發展方向。天河的東站作為交通樞紐，也經過六運（1989年）契機、地鐵一號線和廣州城市重心東移的帶動，發展規模在2000年代初才逐漸成型，并形成廣州房價的標桿地段。

南站周邊的地產市場，正正就是東站發展的反面例子。自2010年南站投入使用以來，周邊規劃及發展步伐滯后，截至目前周邊僅有敏捷時空壹號、奧園越時代等少數項目開發，加上今年330新政后，公寓類物業去化受控，以商辦用地為主的南站周邊發展前景更難以預估。

增城新東站未來規劃將會成為華南新的重點交通樞紐。該地點周邊適逢已具規模的城區（新塘鎮），鄰近的交通物流配套完善，既克服了南站先天發展“從零開始”的短板，又帶有類似東站周邊相對完整的社會配套，加上近年以來增城、南沙等外圍區域一級市場一再升溫，交通樞紐的配建或成為房價上行的推手之一。

網友詹姆斯球迷：請問限購并限售二線城市，西安70年產權公寓投資前景怎么看？如果只看租賃回報率（不到5%），個人覺得投資回報率很一般。

回答：西安市場在沉寂5年后，從16年10月至今房價翻倍，短期市場已是強弩之末，西安市場最顯著特征就是地多、房多、人少、錢少。租賃回報率不高是當前國內城市的通病。