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一、供給側(cè)方面

1、強(qiáng)制規(guī)定所有地塊必須按比例自持，忽視遠(yuǎn)郊租住需求不足

典型如深圳、上海，為了更快地發(fā)展租賃住房用地，要求所有商品住房用地均應(yīng)當(dāng)按照20%、15%的比例建設(shè)自持租賃住房。從一線城市整體來看，誠然需要更多的租賃用地滿足居住需求，但一線城市也不是處處都有旺盛的租住需求，沒必要所有宅地都必須按比例自持。譬如在遠(yuǎn)郊非產(chǎn)業(yè)園區(qū)的低密度用地中配建租賃住房，就很難吸引穩(wěn)定的長期租住客群，在一定意義上也是浪費(fèi)城市建設(shè)用地指標(biāo)。

2、過于嚴(yán)格的土地競(jìng)拍資金監(jiān)管，不利市場(chǎng)健康發(fā)展

為了從源頭上控制土地價(jià)格，不少城市都加強(qiáng)了土地保證金以及土地價(jià)款到賬時(shí)間等方面的管控。但有些城市相關(guān)管控收束的太為嚴(yán)格，譬如珠海市土地保證金不得低于出讓起始價(jià)的50%。真正嚴(yán)格的還是上海招掛復(fù)合住宅地塊，開發(fā)商在繳納20%保證金的基礎(chǔ)上，更是需要把競(jìng)拍所用的自有資金預(yù)先存入監(jiān)管銀行賬戶，并至少鎖定30日，在企業(yè)資金面普遍趨緊，融資難度如此之大的當(dāng)下，對(duì)巨額資金的如此長期鎖定實(shí)在是沒有必要，即不有利于市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)，也會(huì)影響優(yōu)質(zhì)高總價(jià)地塊的出讓節(jié)奏。

3、國土部門監(jiān)察自有資金來源，職能與金融監(jiān)管部門重復(fù)

為了防控違規(guī)資金流向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)主管部門常常會(huì)要求監(jiān)察相關(guān)資金來源，如上海、南京、東莞等城市均出臺(tái)了類似政策，上海更是要用30天的時(shí)間來“穿透檢查資金來源”。但實(shí)際上，如果說到對(duì)資金來源的監(jiān)察，還是更應(yīng)該由金融監(jiān)管部門來進(jìn)行，多頭監(jiān)管實(shí)在沒有必要，而像上海這樣花費(fèi)大量時(shí)間來“穿透檢查”更是有些矯枉過正。

二、需求側(cè)方面

4、環(huán)京、環(huán)滬城市圈限購，可對(duì)“京漂滬漂”適當(dāng)放開

三四線城市限購的全面展開，始于北京、上海周邊的城市圈。為了管控一線城市居民強(qiáng)大的購買力非理性涌入，近年來北京、上海周邊的城市圈紛紛開啟了“限購模式”，以此控制房?jī)r(jià)的過快上行。但對(duì)于在一線城市工作的大量非戶籍人口，尤其是在城市遠(yuǎn)郊工作的群體而言，卻是購房需求無處釋放：在內(nèi)，北京上海限購、房?jī)r(jià)門檻過高，大部分人沒有資格購房；退一步在外，又是城市圈限購，同樣沒有資格購房。所以建議一線城市的城市圈可以稍稍放開限購的口子，對(duì)在一線城市工作一年以上的常住無房群體“網(wǎng)開一面”。

5、單身非戶籍人口限購，建議與外地家庭一視同仁

上海等個(gè)別城市單身群體不能購房實(shí)在是有些過于嚴(yán)格。哪怕工作五年、甚至十年，只要沒有結(jié)婚、沒有戶口，依然沒有購房資格，哪怕是有孩子的單親家庭也不可以。

6、首套房利率上調(diào)10%實(shí)無必要

在目前高度從緊的貸款政策下，不少重點(diǎn)城市首套房利率已經(jīng)上調(diào)10%，少數(shù)如南京首套房利率更是上浮20%。如此嚴(yán)格的貸款政策大可不必，畢竟首套房客戶大多是剛性需求，對(duì)房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)作用有限。

三、價(jià)格管控方面

7、限價(jià)政策可對(duì)豪宅放開

目前不少城市的限價(jià)政策，實(shí)際上并沒有把優(yōu)惠給到剛需、改善客群，而是變成了給富裕群體“打折買房”的機(jī)會(huì)，尤其是在高房?jī)r(jià)板塊，一旦限價(jià)造成一二手房?jī)r(jià)倒掛，必然引起大量哄搶，不利于市場(chǎng)穩(wěn)定。所以還不如把豪宅價(jià)格重新放開，讓這些產(chǎn)品在高位價(jià)格零星成交，反而不會(huì)造成恐慌性搶購的局面。

8、限價(jià)限到樓板價(jià)以下，傷及商品房供給熱情

土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了2016-2017年的高位之后，出現(xiàn)了大批量的高價(jià)地塊，但2018年地方政府為了控制房?jī)r(jià)，又開始不斷加嚴(yán)備案限價(jià)，部分地塊的備案限價(jià)甚至低到最低成本線以下。典型如南京，2015、2016年拍出了不少地王，目前2.2萬樓板價(jià)限價(jià)2.5萬、4.2萬元樓板價(jià)限價(jià)4.5萬的現(xiàn)象普遍存在，直接導(dǎo)致市場(chǎng)供給節(jié)奏放慢，樓市持續(xù)低迷，居民購房需求也得不到滿足。主管部門既然允許拍出比較高的樓板價(jià)，那么也應(yīng)該對(duì)其中的“成本線”予以一定考慮。

9、房?jī)r(jià)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)更公正、統(tǒng)一

“房住不炒”的核心是要價(jià)格穩(wěn)定，但現(xiàn)在政府部門發(fā)布的價(jià)格指標(biāo)實(shí)在是有些讓人看不懂。以深圳為例，就國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的價(jià)格指標(biāo)來看，今年上半年深圳房?jī)r(jià)環(huán)比有漲有跌，同比跌幅持續(xù)收窄；但就深圳規(guī)土委發(fā)布數(shù)據(jù)來看，深圳市房?jī)r(jià)還在持續(xù)下探，實(shí)現(xiàn)了“新建商品住宅價(jià)格連續(xù)21個(gè)月下降”。國家部委和地方主管部門之間的指標(biāo)走勢(shì)背離，不僅讓購房者無所適從，對(duì)行業(yè)管控而言也是極為不利。

10、部分城市要求房?jī)r(jià)下跌不得超過5%，管控過于嚴(yán)厲

為控制房?jī)r(jià)穩(wěn)定，與“限漲令”相對(duì)應(yīng)，目前不少城市還出臺(tái)了過于嚴(yán)格“限跌令”。如果說清遠(yuǎn)限跌不得超過15%還可以接受，那么沈陽這類5%的“限跌令”實(shí)在難以理解。不少購房?jī)?yōu)惠活動(dòng)的折扣可能就有5%了，更不要說原本價(jià)格虛高、去化情況不佳，企業(yè)需要加大優(yōu)惠力度出清存貨的情況。

以上需要微調(diào)的政策大多其實(shí)都是“一刀切”式的政策，其實(shí)也是一定意義上的懶政。中央角度基于宏觀調(diào)控角度，已經(jīng)察覺到了市場(chǎng)的區(qū)域性差異，早早提出房地產(chǎn)調(diào)控要因地制宜“一城一策”。 地方主管部門作為政策落地的最后一棒，在政策制定上應(yīng)當(dāng)更加有針對(duì)性，努力做到“一城多策”，讓“因地制宜”的“地”不僅僅局限于省界、市界，更要深入到區(qū)、街道、乃至住宅的不同類別上，在努力不損害各類“夾心層”的前提下，達(dá)成控房?jī)r(jià)的目標(biāo)。