2018年以來(lái)長(zhǎng)三角一體化快速推進(jìn)，在去年末召開(kāi)的進(jìn)博會(huì)中，中央宣布長(zhǎng)三角一體化將被上升為第五個(gè)國(guó)家戰(zhàn)略，在2019年初兩會(huì)的政府工作報(bào)告中，明確要求編制并實(shí)施長(zhǎng)三角一體化規(guī)劃發(fā)展綱要，在5月13日的中央政治局會(huì)議中，更是審議了相關(guān)規(guī)劃綱要，明確要求加速推進(jìn)長(zhǎng)三角一體化發(fā)展。
事實(shí)上，地方層面的相關(guān)工作已經(jīng)先一步啟動(dòng)，在長(zhǎng)三角三省一市已經(jīng)下發(fā)的2018-2020三年行動(dòng)計(jì)劃中，覆蓋了12個(gè)合作專(zhuān)題，聚焦交通互聯(lián)互通、能源互濟(jì)互保、產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新、信息網(wǎng)絡(luò)高速泛在、公共服務(wù)普惠便利等7個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域，為長(zhǎng)三角協(xié)同發(fā)展明確了前進(jìn)方向。相比京津冀、粵港澳而言，長(zhǎng)三角一體化覆蓋行政面積更廣，整體經(jīng)濟(jì)體量更大，并已經(jīng)形成了上海、杭州、蘇南、南京、合肥、寧波等多個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)十分明顯，遷徙人口、高收入人群眾多，商品房市場(chǎng)也因此得到了快速發(fā)展；但同樣的，長(zhǎng)三角一體化也面臨著眾多挑戰(zhàn)，如中心城市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨同，蘇北居民收入偏低、安徽人口仍在持續(xù)流出等問(wèn)題同樣突出。因此對(duì)于各城市而言，長(zhǎng)三角一體化帶來(lái)的影響各不相同，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入水平、交通通達(dá)性、人口導(dǎo)入等方面的利好效果會(huì)存在較大差異，落到房地產(chǎn)方面，對(duì)于支付能力、需求導(dǎo)入、需求基數(shù)等方面的影響也各不相同。
在研究城市數(shù)量上，雖然國(guó)務(wù)院首次批復(fù)的一體化規(guī)劃僅涉及長(zhǎng)三角26城，但考慮到各省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一盤(pán)棋連帶效應(yīng)，長(zhǎng)三角一體化也會(huì)為其他15座城市帶來(lái)相關(guān)影響，如徐州、溫州等城市均已進(jìn)入了長(zhǎng)三角異地門(mén)診費(fèi)用直接結(jié)算的范圍，因此本文還是將研究城市樣本進(jìn)一步擴(kuò)充到三省一市共41城。
在正文部分，本文將分別從城市發(fā)展基礎(chǔ)、規(guī)劃利好、人口增長(zhǎng)三大角度，分析長(zhǎng)三角一體化發(fā)展帶來(lái)的影響，并由此進(jìn)一步認(rèn)知各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異和特征。主要內(nèi)容如下：
1、一二線城市基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)突出，經(jīng)濟(jì)規(guī)模保障住房需求規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先。上海、杭州、南京等一二線城市得益于經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，人才吸納能力占優(yōu)，在長(zhǎng)三角一體化中占得發(fā)展先機(jī)。對(duì)于這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)先、擁有大量外來(lái)流動(dòng)人口的一二線城市而言，與長(zhǎng)三角一體化發(fā)展同步，外來(lái)人口在落戶(hù)、就業(yè)、醫(yī)療、子女求學(xué)、社保、購(gòu)房等方方面面的門(mén)檻降低，將大大增強(qiáng)這些城市暫住人口的歸屬感，并進(jìn)一步增強(qiáng)這些城市的人口集聚能力，讓更多的“外地人”變成“新本地人”，并催生出更多的置業(yè)需求。
2、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來(lái)更多新增就業(yè)崗位，部分三線城市住房需求迎來(lái)增長(zhǎng)契機(jī)。就承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)展的基礎(chǔ)來(lái)看，無(wú)錫、蕪湖、嘉興等城市制造業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較佳，更能承接中心城市的中高端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；而六安、阜陽(yáng)、宣城的優(yōu)勢(shì)在于公共服務(wù)充裕和勞動(dòng)力成本，在承接中低端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移上優(yōu)勢(shì)較為明顯。就率先承接長(zhǎng)三角一體化利好的湖州、宣城表現(xiàn)來(lái)看，2018年人口機(jī)械流入量均在2萬(wàn)人以上，新增就業(yè)崗位表現(xiàn)也比較突出，如湖州就高達(dá)12.1萬(wàn)人。良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)帶動(dòng)就業(yè)人口的增長(zhǎng)，無(wú)疑也會(huì)帶動(dòng)住房需求的增加。
3、就區(qū)域協(xié)作發(fā)展角度來(lái)看，臨近省界城市的發(fā)展預(yù)期更加值得關(guān)注。典型如昆山得益于斷頭路的打通、以及自身堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，將更多的承接上海經(jīng)濟(jì)輻射利好，工作崗位的增加、以及滬昆“雙城生活”人數(shù)的增多，都將為昆山帶來(lái)更多的住房需求。此外湖州、宣城、黃山等城市得益于交通路網(wǎng)的進(jìn)一步完善，也有望在科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、文旅產(chǎn)業(yè)等方面迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，而這些新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，也會(huì)為這些城市帶來(lái)更多新的人口增長(zhǎng)點(diǎn)。
4、“人才爭(zhēng)奪”戰(zhàn)果初見(jiàn)，城市間住房需求增長(zhǎng)差距進(jìn)一步拉開(kāi)。其中杭州、寧波表現(xiàn)搶眼，近年來(lái)需求快速增長(zhǎng)，甚至超越上海排在了前二的位置。與前三名相比，需求增長(zhǎng)處在第二檔的南京、合肥、徐州已經(jīng)被拉開(kāi)較大差距，且其中除了南京以外，合肥、徐州的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐均存在明顯不足，目前的需求增長(zhǎng)主要還是得益于城市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，如果不能快速趕上滬寧杭沿線城市的高水平經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入，未來(lái)需求增長(zhǎng)必會(huì)承擔(dān)更多壓力。
具體而言，上海受資源約束致人口增長(zhǎng)預(yù)期放緩，新增住房需求因此受到了一定影響，但仍會(huì)居于長(zhǎng)三角最前列。二線城市方面，杭州、寧波表現(xiàn)突出，受益于產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，近年人口吸引力大幅提升，人口爆發(fā)式增長(zhǎng)使得住房需求空間高位延續(xù)。蘇州近年來(lái)人口增速明顯下滑，需警惕樓市成交規(guī)模回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。
三線城市方面，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基礎(chǔ)較佳的城市較為值得關(guān)注，尤其是湖州、宣城等同時(shí)迎來(lái)G60利好發(fā)展規(guī)劃利好的城市更是如此，就業(yè)崗位的增長(zhǎng)勢(shì)必會(huì)帶來(lái)住房需求的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)可由此獲益。此外毗鄰滬杭寧的嘉興、滁州等衛(wèi)星城市也值得關(guān)注，隨著長(zhǎng)三角一體化進(jìn)程的不斷深入，城市間的行政壁壘日益淡薄，這些城市將有望迎來(lái)更多跨城置業(yè)需求。
基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)：中心城市先發(fā)優(yōu)勢(shì)顯著，部分三四線城市迎來(lái)追趕機(jī)會(huì)
伴隨著長(zhǎng)三角一體化發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略，長(zhǎng)三角城市群融合發(fā)展正翻開(kāi)新的篇章。就發(fā)展現(xiàn)況來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量居于三大經(jīng)濟(jì)區(qū)首位，但由于腹地廣闊，城市之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化等問(wèn)題同樣突出。就經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)方面的整體表現(xiàn)來(lái)看，上海、蘇南、浙江表現(xiàn)較優(yōu)，而蘇北和安徽表現(xiàn)相對(duì)落后，而宣城、湖州等城市有迎頭趕上之勢(shì)。就房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，滬寧沿線購(gòu)房需求更為充沛，蘇中、浙北部分城市因投資熱度較高，目前面臨供應(yīng)過(guò)量風(fēng)險(xiǎn)，但在長(zhǎng)三角一體化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的推動(dòng)下，湖州、鎮(zhèn)江等部分三四線城市人口逐漸回流，供應(yīng)過(guò)量的風(fēng)險(xiǎn)有望逐漸化解，市場(chǎng)成熟度也會(huì)有所提升。
1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展：滁州、亳州、阜陽(yáng)等市增速居于前列，但中心城市絕對(duì)增量仍會(huì)保持領(lǐng)先
就打造長(zhǎng)三角利益共同體對(duì)于各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好來(lái)看，一方面，經(jīng)濟(jì)總量與居民收入排名靠后、而近年來(lái)增長(zhǎng)較快的城市有望迎來(lái)加速發(fā)展的機(jī)會(huì)。
就經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)角度來(lái)看，在長(zhǎng)三角一體化加速推進(jìn)的2018年，城市之間的經(jīng)濟(jì)、收入差距已經(jīng)出現(xiàn)了縮小的趨勢(shì)。具體表現(xiàn)為：滁州、亳州、阜陽(yáng)等城市經(jīng)濟(jì)總量和收入均保持快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增速超9%、收入增速超8.5%；此外，經(jīng)濟(jì)增速稍慢一些的、而經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)更佳的三四線城市也值得關(guān)注，如湖州、馬鞍山、麗水等城市，在城鎮(zhèn)人均可支配收入突破4萬(wàn)元的基礎(chǔ)上，2018年完成了GDP增速破8%、收入增速達(dá)9%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
部分三四線城市之所以能夠達(dá)成更高的經(jīng)濟(jì)增速，一方面固然是因?yàn)楹荨⒊莸瘸鞘薪?jīng)濟(jì)規(guī)模基數(shù)較低，但更重要的，還是由于長(zhǎng)三角一體化之后，城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移進(jìn)程明顯加速。以滁州為例，自2010年國(guó)務(wù)院正式批復(fù)《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》，明確將滁州市定位為示范區(qū)“一軸兩核雙翼”產(chǎn)業(yè)格局中重要的“一翼”，加之滁州本身良好的區(qū)位，在承接南京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中走在了前列，因而其經(jīng)濟(jì)增速保持在較高水平。
2、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：無(wú)錫、嘉興等城市實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較強(qiáng)，有望在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中最先受益
長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)的一體化發(fā)展，實(shí)質(zhì)上是實(shí)體產(chǎn)業(yè)（尤其是制造業(yè)）的均衡發(fā)展過(guò)程，通過(guò)進(jìn)一步優(yōu)化實(shí)體經(jīng)濟(jì)在各地的分布結(jié)構(gòu)，來(lái)促進(jìn)長(zhǎng)三角城市經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。就城市角度而言，一方面，對(duì)于無(wú)錫、嘉興實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)較佳、且毗鄰上海、杭州等科研中心且的城市而言，有望在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)展中最先受益，獲得“更新?lián)Q代”的發(fā)展機(jī)會(huì)。另一方面，對(duì)于在區(qū)位、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)稍遜的城市而言，如果在教育、衛(wèi)生、社會(huì)保障等方面擁有行業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)，憑借更充沛的公共服務(wù)資源，也有希望在長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)一體化發(fā)展中分得一杯羹。
因分析邏輯相似，本節(jié)僅具體分析實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較佳的無(wú)錫、嘉興等城市。
就產(chǎn)業(yè)發(fā)展的聚集度來(lái)看，目前蘇州、無(wú)錫、寧波、嘉興、常州、鎮(zhèn)江、蕪湖、湖州等城市實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)先，尤其是制造業(yè)區(qū)位熵排在長(zhǎng)三角前8位，均達(dá)到了長(zhǎng)三角平均水平的1.3倍以上，并且這些城市在交通區(qū)位上臨近于上海、杭州、南京合肥等（科研行業(yè)區(qū)位熵排名前四）技術(shù)發(fā)展中心，在技術(shù)轉(zhuǎn)移上也擁有更強(qiáng)的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)。
如無(wú)錫在物聯(lián)網(wǎng)、集成電路、液晶顯示等產(chǎn)業(yè)上形成了明顯的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展吸引了大量來(lái)自上海的投資資金關(guān)注，而蕪湖在船舶、汽車(chē)、火車(chē)等運(yùn)輸裝備方面也已經(jīng)形成了相對(duì)完善的產(chǎn)業(yè)鏈。此外，目前蘇州、寧波的低端制造業(yè)雖然也在向外轉(zhuǎn)移，但得益于制造業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，仍然是上海科技成果轉(zhuǎn)化為實(shí)際產(chǎn)業(yè)的前沿陣地，如在2018年9月舉辦的“蘇州創(chuàng)新園區(qū)——上海技術(shù)轉(zhuǎn)移服務(wù)機(jī)構(gòu)專(zhuān)題對(duì)接會(huì)”上，來(lái)自上海的復(fù)旦大學(xué)、中科大上海分院等技術(shù)轉(zhuǎn)移服務(wù)機(jī)構(gòu)，與蘇州工業(yè)園區(qū)、汾湖高新區(qū)等12家蘇州創(chuàng)新園區(qū)達(dá)成合作倡議，未來(lái)雙方將在加快上海地區(qū)優(yōu)秀科技成果向蘇州創(chuàng)新園區(qū)轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化方面進(jìn)行深入合作。
但需要指出的是，堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)固然帶來(lái)了更多的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)會(huì)，同時(shí)也導(dǎo)入了大量的流動(dòng)人口，以至于這些城市的公共服務(wù)行業(yè)承擔(dān)了更大的壓力，教育、經(jīng)濟(jì)事務(wù)管理等相關(guān)從業(yè)人員承擔(dān)了更多工作，導(dǎo)致公共服務(wù)行業(yè)的進(jìn)一步承壓能力也受到了影響。聯(lián)系區(qū)位熵指標(biāo)來(lái)看，這些城市在教育、衛(wèi)生、公共管理等方面均排在了長(zhǎng)三角城市的中間偏后位置。以無(wú)錫為例，在教育、衛(wèi)生和公共管理三行業(yè)的區(qū)位熵，分別排在了長(zhǎng)三角城市的第34、33和34位。
3、公共服務(wù)：異地就醫(yī)門(mén)診結(jié)算試點(diǎn)擴(kuò)容至17城，中心城市人口吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)
公共服務(wù)尤其是醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)作為重要的民生工程，影響著各城市競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而影響其人才吸引力。就醫(yī)療行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，對(duì)比長(zhǎng)三角三省41個(gè)城市的技術(shù)人員數(shù)量，目前上海居于首位，衛(wèi)生技術(shù)人員達(dá)18.8萬(wàn)人，其次是杭州，衛(wèi)生技術(shù)人員高達(dá)11萬(wàn)人，蘇州和南京約在8萬(wàn)人左右，其余城市均在7萬(wàn)人以下。
由于城市間醫(yī)療資源不均衡較強(qiáng)，部分中小城市居民看病存在諸多困難。近期在上海召開(kāi)的“長(zhǎng)三角地區(qū)跨省異地就醫(yī)門(mén)診費(fèi)用直接結(jié)算推進(jìn)會(huì)”上，開(kāi)通了長(zhǎng)三角門(mén)診結(jié)算新試點(diǎn)統(tǒng)籌區(qū)結(jié)算通道。這標(biāo)志著，在去年9月首批開(kāi)通長(zhǎng)三角地區(qū)8個(gè)試點(diǎn)統(tǒng)籌區(qū)的基礎(chǔ)上，此次又新增江蘇省南京市、泰州市、連云港市、常州市，浙江省杭州市、溫州市、湖州市、舟山市，安徽省六安市等9個(gè)新試點(diǎn)統(tǒng)籌區(qū)。
隨著流動(dòng)人口就醫(yī)將更為方便，對(duì)于集中更多優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源的中心城市而言，在人口吸引力方面將受益更多，上海、杭州、南京等城市的公共服務(wù)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯，而在這些城市三甲醫(yī)院集中的市中心，醫(yī)療區(qū)位優(yōu)勢(shì)也更加顯著。但同樣的，從長(zhǎng)三角一體化發(fā)展的角度而言，異地就醫(yī)門(mén)診結(jié)算的推廣，也為長(zhǎng)三角流動(dòng)人才提供了更多醫(yī)療保障，解決這些人群在小病就醫(yī)方面后顧之憂。
4、供求規(guī)模：杭州市場(chǎng)容量持續(xù)高位，鎮(zhèn)江、常熟供應(yīng)過(guò)量風(fēng)險(xiǎn)有望逐步化解
受人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、消費(fèi)配套等差異影響，長(zhǎng)三角各城市樓市規(guī)模存在較大差異。如杭州、徐州、寧波、合肥4城2018年商品住宅成交量均突破1000萬(wàn)平方米，而麗水、六安、鹽城成交量?jī)H在200萬(wàn)左右。
就商品住宅供求比來(lái)看，四成城市商品住宅供求比高于1.2，尤其是鹽城、鎮(zhèn)江、湖州、常熟、德清等蘇中和浙北的部分城市，供求關(guān)系明顯過(guò)量，供求比均大于1.5。主要原因是由于這些區(qū)域臨近滬杭寧三角，受上海、杭州、南京等市的需求溢出推動(dòng)，房地產(chǎn)投資熱度較高、增速較快，且明顯超過(guò)了實(shí)際居住需求的增長(zhǎng)速度，以致多城出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)量。
總的來(lái)看，長(zhǎng)三角一體化加速發(fā)展后，部分城市商品住宅供求關(guān)系有望日趨均衡。受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的影響，三四線城市經(jīng)濟(jì)迎來(lái)一波快速發(fā)展的機(jī)遇，尤其是常熟、鎮(zhèn)江這類(lèi)產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的城市，隨著就業(yè)崗位和支付能力的增長(zhǎng)，住房需求將穩(wěn)步提升，供應(yīng)過(guò)量的風(fēng)險(xiǎn)有望迎來(lái)逐步化解的機(jī)會(huì)。
5、基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)小結(jié)：一二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持領(lǐng)先，嘉興、蕪湖等城市迎來(lái)追趕契機(jī)
基于城市間的發(fā)展基礎(chǔ)差異，在長(zhǎng)三角一體化大背景下，各城市所擁有的先天發(fā)展優(yōu)勢(shì)各不相同，綜合本章的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分析，有21個(gè)城市具備明顯的基礎(chǔ)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。梳理優(yōu)勢(shì)點(diǎn)數(shù)量來(lái)看：
1，寧波、蘇州優(yōu)勢(shì)點(diǎn)最多，發(fā)展現(xiàn)狀基礎(chǔ)與長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)一體化最為契合，在經(jīng)濟(jì)總量、收入水平、實(shí)體經(jīng)濟(jì)等各方面均處在長(zhǎng)三角領(lǐng)先位置，樓市供求規(guī)模也處于長(zhǎng)三角前列的位置。
2，杭州、無(wú)錫、上海、南京排在第二梯隊(duì)。不過(guò)需要指出的是，杭州、上海、南京等城市作為區(qū)域發(fā)展中心城市，實(shí)體經(jīng)濟(jì)、尤其是制造業(yè)已經(jīng)不是當(dāng)下城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最重要轉(zhuǎn)型方向，在長(zhǎng)三角一體化的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面，更多地還是在扮演技術(shù)輸出和產(chǎn)業(yè)外遷的角色。此外無(wú)錫、南京雖在居民收入水平上略遜一籌，但與6萬(wàn)元的水平均相距不遠(yuǎn)，就收入水平而言，相比大多數(shù)長(zhǎng)三角城市而言仍有明顯的人才競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
3，湖州、鎮(zhèn)江、蕪湖、常州形成第三梯隊(duì)。這四座城市優(yōu)勢(shì)完全一致，均是實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好、供求風(fēng)險(xiǎn)有望改善以及改善產(chǎn)品市場(chǎng)占比有擴(kuò)容機(jī)會(huì)。突出的中高端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接能力，助力這些城市居民收入快速增長(zhǎng)，也是這些城市購(gòu)房需求、尤其是中高端需求增長(zhǎng)的有力保障。
4，合肥、六安、阜陽(yáng)等11個(gè)城市排在了第四梯隊(duì)。這些城市的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)大多在于公共服務(wù)充裕和勞動(dòng)力成本較低，得益于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的支持，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也因此獲得快速增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。特別需要指出的是，合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖在安徽省高居前列，但放在長(zhǎng)三角三省一市中卻不拔尖，不僅均與上海、杭州有明顯差距，甚至在居民收入、公共服務(wù)發(fā)展水平上不如無(wú)錫、湖州、嘉興等城市。因此合肥市雖然擁有較大的購(gòu)房需求規(guī)模基數(shù)，但在中高端產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展上遠(yuǎn)不及上海、杭州、南京等城市。
規(guī)劃利好：內(nèi)部互聯(lián)互通漸上軌道，“雙城生活”將更為便利
目前長(zhǎng)三角城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異依然較大，但一體化發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)開(kāi)始走上正軌。在長(zhǎng)三角一體化三年行動(dòng)計(jì)劃中，產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新、交通互聯(lián)互通、市場(chǎng)開(kāi)放有序等方面規(guī)劃均是文件關(guān)注的重點(diǎn)領(lǐng)域。就長(zhǎng)三角區(qū)域協(xié)作發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，在完善的交通路網(wǎng)支持下，長(zhǎng)三角內(nèi)部風(fēng)投漸成體系，科技共享發(fā)展也在催生更多的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著各地溝通愈加頻繁、文化風(fēng)俗的進(jìn)一步融合、以及城市邊界的不斷擴(kuò)張，對(duì)于在上海、南京、杭州、寧波等中心城市工作的人群而言，未來(lái)“跨城生活”將成為越來(lái)越常見(jiàn)的現(xiàn)象，而目前這些中心城市的置業(yè)需求外溢，也會(huì)更多的回歸到居住需求本身。
1、科技共享發(fā)展：G60科創(chuàng)走廊沿線迎來(lái)發(fā)展良機(jī)，湖州經(jīng)濟(jì)藉此快速增長(zhǎng)
自2016年上海松江提出“G60科創(chuàng)”概念以來(lái)，歷經(jīng)多次迭代，G60科創(chuàng)走廊已經(jīng)升級(jí)為“3.0”版本，并正式上升為長(zhǎng)三角發(fā)展的區(qū)域戰(zhàn)略。目前G60科創(chuàng)走廊囊括上海、蘇州、杭州、合肥等9城，滬蘇湖合高鐵的建設(shè)為城市間的互聯(lián)互通、創(chuàng)新協(xié)同、產(chǎn)業(yè)融合帶來(lái)了更為便利的基礎(chǔ)條件。在最新發(fā)布的《長(zhǎng)三角地區(qū)一體化發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020年）》中，更是明確提出“G60”概念，要面向長(zhǎng)三角，共建共享覆蓋三省一市的G60科創(chuàng)走廊。
就G60沿線科創(chuàng)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，湖州市受益最大。據(jù)G60科創(chuàng)走廊聯(lián)系辦公室發(fā)布數(shù)據(jù)，至2018年末，沿線城市異地合作項(xiàng)目[1]總投資額為329.4億元，其中300.7億元投向了湖州市。在地理位置上，湖州位于長(zhǎng)三角四座中心城市上海、杭州、合肥、南京的地理中心，與各地的交通聯(lián)系均較為便捷，在技術(shù)輸出、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等方面擁有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。依托毗鄰太湖的高新技術(shù)和生物醫(yī)藥兩座園區(qū)，湖州已經(jīng)在裝備制造和生物醫(yī)藥方面已經(jīng)形成了科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群，并由此推動(dòng)城市實(shí)體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。2018年，湖州市工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)9.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于杭州的6.3%和寧波的6.7%，三產(chǎn)增加值同比增長(zhǎng)8.5%，更是高居浙江省首位。
其次值得關(guān)注的是宣城，宣城地理位置與湖州相似，但與南京、杭州的連通性略次于湖州。該城市有7個(gè)項(xiàng)目列入G60科創(chuàng)走廊重點(diǎn)異地合作項(xiàng)目，在G60辦公室官方公示的儲(chǔ)備合作項(xiàng)目列表中，宣城項(xiàng)目數(shù)量高達(dá)49個(gè)，居于九城市首位，發(fā)展?jié)摿梢?jiàn)一斑。從儲(chǔ)備項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)分布來(lái)看，新能源、汽車(chē)制造等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了宣城的發(fā)展亮點(diǎn)。2018年宣城規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)11%，創(chuàng)2015年以來(lái)新高，工業(yè)投資、工業(yè)用電量增幅均居安徽省第一位，每萬(wàn)就業(yè)人口中研發(fā)人員數(shù)量同比增加19%，同樣高居全省第一。
[1]合作方均為長(zhǎng)三角內(nèi)其他城市
2、省界公路：打通省際“斷頭路”局部栓塞，昆山迎來(lái)發(fā)展新機(jī)遇
為進(jìn)一步促進(jìn)長(zhǎng)三角省際的互聯(lián)互通，三省一市在取消省界收費(fèi)站、推進(jìn)斷頭路項(xiàng)目建設(shè)方面已經(jīng)做出了諸多努力。省界收費(fèi)站方面推進(jìn)較快，目前三省一市均已表態(tài)，在2019年底前長(zhǎng)三角將全面取消省界收費(fèi)站。
斷頭路方面，在2018年6月初，皖滬蘇浙四省交通運(yùn)輸部門(mén)聯(lián)合簽訂《長(zhǎng)三角地區(qū)打通省際斷頭路合作框架協(xié)議》，并明確了第一批重點(diǎn)推進(jìn)的17個(gè)省級(jí)斷頭路項(xiàng)目。就項(xiàng)目分布情況來(lái)看，涉及江蘇最多，即將打通的斷頭路達(dá)到11條，其中有6條為上海與江蘇對(duì)接。而涉及安徽省的最少，只有5條。
具體來(lái)看斷頭路聯(lián)通城市情況，與上海接壤的昆山受益最大。在首批17條“斷頭路”項(xiàng)目中，有4條將打通昆山與上海的聯(lián)系，其中錦淀公路更是在2018年10月1日率先開(kāi)通，并設(shè)置了兩條跨省公交路線，就公交線路首個(gè)工作日通車(chē)情況來(lái)看，從昆山至上海青浦方向已經(jīng)基本滿(mǎn)載，兩地之間交通訴求由此可見(jiàn)一斑。隨著通車(chē)?yán)玫闹鸩结尫牛ド脚c青浦之間的協(xié)作發(fā)展將進(jìn)一步加強(qiáng)，也會(huì)帶來(lái)更多的產(chǎn)業(yè)跨省發(fā)展機(jī)會(huì)。
位于蘇皖、浙皖交界的宣城也受益頗豐，有4條斷頭路與宣城有關(guān)。隨著安徽與江蘇、浙江的科創(chuàng)協(xié)作、經(jīng)濟(jì)交流進(jìn)一步深入，作為安徽省東南門(mén)戶(hù)的宣城市，憑借勞動(dòng)力成本、土地資源等方面的優(yōu)勢(shì)，有望在G60科創(chuàng)合作發(fā)展的基礎(chǔ)上，繼續(xù)承接更多的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)展利好。
3、異地置業(yè)：區(qū)域協(xié)作發(fā)展推動(dòng)甬杭寧自住需求外溢，跨城置業(yè)將更為常見(jiàn)
隨著長(zhǎng)三角城市群之間的溝通愈加頻繁，各地居民在工作、生活上的城際邊界日益模糊，再加之城市之間的置業(yè)壓力天差地別，跨城置業(yè)的觀念也越來(lái)越深入人心。隨著各城市間的交流協(xié)作進(jìn)一步深入，以及社保、醫(yī)療等公共服務(wù)互聯(lián)互通的進(jìn)一步打開(kāi)，越來(lái)越多的自住需求開(kāi)始考慮跨城置業(yè)，過(guò)上“雙城生活”。就一二線城市租房客跨城置業(yè)的意向比例來(lái)看，2018年需求外溢的意向比例已經(jīng)多在一成以上。
4、規(guī)劃利好點(diǎn)小結(jié)：省界城市受益最大，昆山、湖州、宣城等市有望迎來(lái)更多利好
就區(qū)域協(xié)作發(fā)展角度來(lái)看，臨近省界城市的發(fā)展預(yù)期更加值得關(guān)注。綜合本章分析來(lái)看，有20個(gè)城市所獲得的規(guī)劃利好更為突出，結(jié)合“利好點(diǎn)”數(shù)量和實(shí)際影響來(lái)看：
1，湖州、宣城、昆山所獲規(guī)劃利好最佳。本就承接中心城市需求溢出的湖州、昆山更值得關(guān)注。以昆山為例，得益于斷頭路的打通、以及自身堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，將更多的承接上海經(jīng)濟(jì)輻射利好，工作崗位的增加、以及滬昆“雙城生活”人數(shù)的增多，都將為昆山帶來(lái)更多的住房需求。得益于G60規(guī)劃發(fā)展的推動(dòng)，宣城雖然迎來(lái)了產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的機(jī)會(huì)，但就業(yè)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)房需求畢竟還需要時(shí)間；此外與杭州市區(qū)之間的距離相對(duì)較遠(yuǎn)，兩城市區(qū)被天目山脈這一“天然省界”隔開(kāi)，因此就房地產(chǎn)行業(yè)所獲利好而言，宣城相比湖州、昆山稍遜一籌。
2，蕪湖、六安、黃山等城市交通利好更為突出。得益于城際鐵路聯(lián)通的進(jìn)一步提升，以及毗鄰中心城市更近的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，再加上突出的旅游資源優(yōu)勢(shì)，這些城市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的利好點(diǎn)可更快地發(fā)揮出來(lái)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并由此助力居住需求持續(xù)增長(zhǎng)。
3，上海、杭州、蘇州等城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)將保持領(lǐng)先。隨著長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)互聯(lián)互通的進(jìn)一步發(fā)展，中心城市產(chǎn)能加速更新?lián)Q代、以及中小城市對(duì)于中心城市技術(shù)輸出需求的不斷增加，上海、杭州、蘇州等城市將迎來(lái)更多創(chuàng)投項(xiàng)目的發(fā)展，投融資吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)，并由此催生出更多的高收入就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)居民消費(fèi)能力持續(xù)增長(zhǎng)。
4，鎮(zhèn)江、嘉興、滁州、馬鞍山、南通等衛(wèi)星城市樓市發(fā)展值得關(guān)注。隨著長(zhǎng)三角一體化發(fā)展的不斷推進(jìn)，各地之間的行政壁壘勢(shì)必會(huì)不斷降低，而這些位于中心城市周邊的城市，可以在中心城市置業(yè)需求溢出上獲得更多利好。
5，安慶、淮南、池州、阜陽(yáng)、金華等市也從一體化規(guī)劃發(fā)展明顯受益。這些城市多在交通發(fā)展中受益，但受地理區(qū)位影響，與杭州、合肥等中心城市的聯(lián)通性發(fā)展前景有限，因此在規(guī)劃利好預(yù)期上也不如蕪湖、黃山城市。
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理
需求增長(zhǎng)：中心城市人口吸引力有增無(wú)減，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為部分中小城市帶來(lái)就業(yè)增長(zhǎng)機(jī)會(huì)
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本動(dòng)力還是在于住房需求的增長(zhǎng)，在“房住不炒”的大背景下，各城市對(duì)人口的吸引力更是重中之重。由于上海、浙東、蘇南區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)仍舊存在，這一區(qū)域仍是流動(dòng)人口的主要匯集地，而就長(zhǎng)三角主要城市來(lái)看，上海和杭州則走在了前列，南京和合肥則仍需多加努力。
1、人口增長(zhǎng)：杭州、寧波成為新增長(zhǎng)極，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)失速致蘇州人口增長(zhǎng)放緩
為了推進(jìn)長(zhǎng)三角地區(qū)能夠加速融合，改善人才只往上海聚集的局面，促進(jìn)城市之間人才的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)多方協(xié)同發(fā)展，滬蘇浙皖于2018年3月簽署了《三省一市人才服務(wù)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，通過(guò)召開(kāi)人才交流會(huì)、一體化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等措施來(lái)促進(jìn)省市之間的人才合理流動(dòng)，人才流動(dòng)也慢慢從單向往多向轉(zhuǎn)移，如環(huán)滬城市嘉興依托嘉善科創(chuàng)中心、上海人才創(chuàng)業(yè)園、歸谷智造小鎮(zhèn)等創(chuàng)新平臺(tái)以及較低的房?jī)r(jià)吸引了大量的上海人才落戶(hù)，其目前擁有的數(shù)千名高層次人才資源大多都是從上海引入。不過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資源等各方面的差距不是短時(shí)間內(nèi)可以彌補(bǔ)，盡管小城市使勁渾身解數(shù)吸引人口回流，但收效甚微。
1）集聚更多流動(dòng)人口的城市：上海、蘇州、杭州、南京、無(wú)錫
從常住戶(hù)籍人口數(shù)量差值來(lái)看，上海、蘇州、寧波、杭州、無(wú)錫等城市仍是長(zhǎng)三角人口的主要匯集點(diǎn)，流動(dòng)人口都在150萬(wàn)之上，其中蘇州和寧波，由于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)多為勞動(dòng)密集型，對(duì)于外出務(wù)工的吸引力較強(qiáng)，人口凈流入量已經(jīng)超過(guò)杭州，制造業(yè)同樣較為發(fā)達(dá)的無(wú)錫，人口凈流入量也超過(guò)南京，接近杭州，排在整體第5位。結(jié)合常住戶(hù)籍人口比來(lái)看，蘇州、寧波、無(wú)錫均在1.3以上，超過(guò)了杭州，人口的集聚能力由此可見(jiàn)一斑。而南京和合肥由于人才政策出臺(tái)較晚以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展稍遜，人口凈流入量相對(duì)較低，特別是合肥，人口凈流入量為50.74萬(wàn)人，排在第12位，常住戶(hù)籍比為1.06，僅位列第15，目前人口的集聚能力弱于不少蘇南和浙江的三線城市。而黃山、銅陵、蕪湖等安徽的大多數(shù)城市和揚(yáng)州、淮安等江蘇中北部城市依舊處于人口凈流出狀態(tài)。
2）“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”表現(xiàn)搶眼，常住人口增長(zhǎng)速度更快的城市：杭州、寧波、南京、合肥
就長(zhǎng)三角主要城市人口總量變化來(lái)看，上海基于人口控制目標(biāo)，近年來(lái)已經(jīng)暫時(shí)“退出”人口爭(zhēng)奪。杭州、寧波、合肥、南京等核心城市對(duì)人口的集聚能力正在逐漸變強(qiáng)。究其原因，本質(zhì)上而言長(zhǎng)三角一體化的發(fā)展是點(diǎn)到圈再到整體的過(guò)程，中心城市需要首先做大做強(qiáng)，才能帶動(dòng)周邊城市發(fā)展，進(jìn)而聯(lián)合帶動(dòng)整體共同發(fā)展。在這樣的背景下，中心城市打造“都市圈”的戰(zhàn)略目標(biāo)就進(jìn)一步浮現(xiàn)出來(lái)，首當(dāng)其沖就是人才資源的爭(zhēng)奪，如南京在《南京都市圈一體化高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》中就明確“人才是第一資源”，杭州于2019年進(jìn)一步放寬人才落戶(hù)政策、寧波出臺(tái)人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策等均說(shuō)明了各大城市對(duì)于人才的看重。
具體對(duì)比杭州、寧波、合肥、南京和蘇州等五座城市人口增長(zhǎng)表現(xiàn)來(lái)看，杭州表現(xiàn)最為突出，得益于互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，常住人口增加量遠(yuǎn)超其他四市，儼然已成為長(zhǎng)三角人口的第一增長(zhǎng)極。蘇州雖然流動(dòng)人口數(shù)量多但增長(zhǎng)較慢，3.81萬(wàn)的常住人口增量在五城中排名最末，2018年新增就業(yè)人數(shù)17.55萬(wàn)人，也是五城中唯一不到20萬(wàn)人的。造成這一現(xiàn)象的原因有二：一是近年來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)陷入泥沼，蘇州實(shí)體產(chǎn)業(yè)主要以傳統(tǒng)外貿(mào)導(dǎo)向的輕工業(yè)為主，受?chē)?guó)際形式變化影響較大，2018年外資（含港澳臺(tái)）工業(yè)產(chǎn)值增速僅4.6%，較上一年下滑了6個(gè)百分點(diǎn)，并且新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)也比較乏力，全年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增速僅為6%，較全省低了5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)高學(xué)歷人才的吸引力有所下降；二是蘇州的落戶(hù)政策要求先就業(yè)、且最低大專(zhuān)學(xué)歷+兩年社保，相對(duì)其他四市較為嚴(yán)苛，進(jìn)一步導(dǎo)致人口流入量增長(zhǎng)緩慢。
綜上，在長(zhǎng)三角一體化的進(jìn)程中，首先受益的仍是杭州、南京、合肥等核心城市。對(duì)于這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)先、擁有大量外來(lái)流動(dòng)人口的一二線城市而言，與長(zhǎng)三角一體化發(fā)展同步，外來(lái)人口在落戶(hù)、就業(yè)、醫(yī)療、子女求學(xué)、社保、購(gòu)房等方方面面的門(mén)檻降低，將大大增強(qiáng)這些城市暫住人口的歸屬感，并進(jìn)一步增強(qiáng)這些城市的人口集聚能力，讓更多的“外地人”變成“新本地人”，并催生出更多的置業(yè)需求。而對(duì)于中小城市而言，只有將各類(lèi)公共服務(wù)與大城市接軌，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，承接來(lái)自大城市轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而才能實(shí)現(xiàn)人口的回流，才能打破后續(xù)置業(yè)需求乏力的局面。
2、新增住房需求：寧波、杭州兩城人口快速增長(zhǎng)，近年住房需求增量超上海
城市的住房需求受產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、配套、人口等諸多方面的影響，基于數(shù)據(jù)的可獲取性，我們根據(jù)各城市常住人口數(shù)量及其增速、人均住房面積及其增速、收入水平等指標(biāo)，估算各城市近3年年均住房需求增量需求。
整體來(lái)看，寧波、杭州、上海需求增量最大，其中寧波年均住房需求增量居于首位，高達(dá)1733萬(wàn)平方米，這一數(shù)據(jù)甚至已經(jīng)超越杭州和上海。究其原因，主要由于近3年常住人口增速迅猛，2018年常住人口增量就達(dá)到19.7萬(wàn)人，加之寧波相較上海、杭州，購(gòu)房需求更加偏好于中大戶(hù)型產(chǎn)品，人均居住面積年均增速也保持較高水平，導(dǎo)致寧波年均住房需求增量居于首位。考慮到寧波近期又出臺(tái)了人才新政，高層次人才買(mǎi)房最高可補(bǔ)貼60萬(wàn)，預(yù)計(jì)今年商品住宅需求增長(zhǎng)依然有望保持在高位。
杭州和上海住房需求增量緊跟其后，住房需求均在1600萬(wàn)平方米以上。以上海為例，盡管上海近些年嚴(yán)控人口、人口增速明顯放緩，同時(shí)高房?jī)r(jià)使得人均住房面積增速也十分緩慢（上海近3年人均住房面積每年增長(zhǎng)0.6平方米），但巨大的人口基數(shù)依然使上海住房需求增量維系在高位；杭州的住房需求增量主要來(lái)源于常住人口的快速增長(zhǎng)，據(jù)杭州統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，2018年杭州常住人口較2017年增加33.8萬(wàn)人，龐大的人口導(dǎo)入量使得杭州住房需求增量與上海不相上下。
總結(jié)：人口進(jìn)一步向中心城市集聚，僅部分三線城市可獲協(xié)同發(fā)展利好
長(zhǎng)三角區(qū)域是我國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力、產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域之一，是一帶一路和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的重要交匯點(diǎn)，伴隨著長(zhǎng)三角一體化上升至國(guó)家戰(zhàn)略，三省一市也迎來(lái)了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。基于良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、便利的交通等優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)三角一體化具有先天優(yōu)勢(shì)，但是目前各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，在醫(yī)療、教育、社保等公共服務(wù)等方面差異巨大，長(zhǎng)三角一體化對(duì)城市的影響也各不相同。聯(lián)系各能級(jí)城市表現(xiàn)來(lái)看：
1、上海：資源約束致人口增速放緩，但住房需求增長(zhǎng)依舊會(huì)位于長(zhǎng)三角前列
毋庸置疑，上海在長(zhǎng)三角城市群中處于領(lǐng)頭羊的位置，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、交通等其他各類(lèi)配套設(shè)置均比較完善，城市發(fā)展?jié)摿^大。尤其隨著長(zhǎng)三角一體化進(jìn)程上升到國(guó)家戰(zhàn)略，一體化的進(jìn)程勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步加快，可以進(jìn)一步降低各城市間要素流動(dòng)的障礙，深化區(qū)域內(nèi)分工，為產(chǎn)業(yè)集聚的發(fā)展提供重要的前提條件，促進(jìn)上海經(jīng)濟(jì)的更高質(zhì)量發(fā)展。
同時(shí)我們也要看到，上海在一體化進(jìn)程中面臨的短板：第一，上海創(chuàng)新更偏向于高端制造、醫(yī)藥、金融等行業(yè)，就更能吸引年輕人的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)而言，發(fā)展氛圍不及杭州,缺乏像杭州阿里巴巴、網(wǎng)易此類(lèi)提供大量就業(yè)崗位、具有城市帶動(dòng)力的龍頭企業(yè)；第二，受醫(yī)療、教育、環(huán)境等資源約束的影響，上海的可人口承載力有限，不像杭州、寧波、合肥等城市近兩年在人才戰(zhàn)略的帶動(dòng)下，常住人口保持高速增長(zhǎng)。相比之下，上海近些年人口增速明顯放緩，甚至在2017年常住人口呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，人口總量的停滯不前影響了住房需求總量增長(zhǎng)。但就近年來(lái)住房需求增量來(lái)看，上海依舊能排在長(zhǎng)三角第三的位置，龐大的常住人口基數(shù)、持續(xù)增長(zhǎng)的人均收入水平，都在為上海提供著大量的住房需求，而明顯偏緊的商品住宅供應(yīng)，更是讓上海銷(xiāo)售型住宅產(chǎn)品愈加緊俏。
2、二線城市：杭州、寧波人口爆發(fā)式增長(zhǎng)帶來(lái)更多新增住房需求，蘇州或面臨需求滯漲困局
就5個(gè)二線城市來(lái)看，杭州、寧波綜合表現(xiàn)更優(yōu)，憑借更為領(lǐng)先的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，這兩座城市近年來(lái)人口機(jī)械增長(zhǎng)量逐年遞增，人口吸引力逐漸增強(qiáng)，商品住房需求量也維持在高位。其中杭州是長(zhǎng)三角人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)中表現(xiàn)最為突出的二線城市，憑借互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等高附加值產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，2018年杭州常住人口機(jī)械增長(zhǎng)量達(dá)到27.7萬(wàn)人，在長(zhǎng)三角二線城市中排名首位。寧波在科研實(shí)力上雖然稍遜，但承接上海的汽車(chē)、鋼鐵以等產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移利好，還是為寧波帶來(lái)了更多的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并進(jìn)一步提升城市的人口吸納能力。
南京表現(xiàn)僅次于杭州、寧波。相比杭州、寧波而言，南京目前的最大短板在于人均收入水平尚未達(dá)到長(zhǎng)三角最前列，以致城市的人口吸納能力受到了影響。在人均年收入水平上，南京相比無(wú)錫、常州領(lǐng)先幅度有限，相比蘇州更是尚有4000元左右的差距。再加上南京民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍度、基礎(chǔ)教育發(fā)展等方面也不夠突出，導(dǎo)致大量的大學(xué)畢業(yè)生向上海、蘇南、杭州等城市外流，也在一定程度上削弱了南京的人口吸納能力。
合肥、蘇州表現(xiàn)稍遜。合肥憑借安徽省省會(huì)的行政地位優(yōu)勢(shì)，以及較快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，近年來(lái)在人口吸納上表現(xiàn)較為突出，住房需求增長(zhǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度表現(xiàn)均較為搶眼。但隨著長(zhǎng)三角一體化的加速推進(jìn)，合肥將更多地面臨來(lái)自江蘇、浙江城市的挑戰(zhàn)。而相比蘇南、浙北的大部分三線城市來(lái)說(shuō)，合肥在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入水平上是沒(méi)有優(yōu)勢(shì)、甚至明顯落后的。因此對(duì)于合肥而言，只有保持住目前的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展速度，不斷縮小并超越長(zhǎng)三角中的更多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，才能在城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)上保持在長(zhǎng)三角前列，并由此帶來(lái)更多的新增住房需求。
蘇州方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)突出，在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、居民收入、公共服務(wù)等方面均有顯著優(yōu)勢(shì)，也在持續(xù)承接上海高端技術(shù)輸出的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移利好，主要問(wèn)題在于人口增長(zhǎng)表現(xiàn)存在一定壓力。受勞動(dòng)力密集型低端產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移、嚴(yán)查環(huán)保等諸多因素制約，近年來(lái)蘇州集中出現(xiàn)了“外資撤退”的現(xiàn)象，導(dǎo)致人口增速明顯放緩，住房需求增長(zhǎng)也因此收到影響。并且值得注意的是，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯存在需求透支、市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象，2018年住宅銷(xiāo)售面積1788萬(wàn)平方米，人均購(gòu)房面積達(dá)到了省會(huì)南京的1.4倍；而在2019年5月住建部點(diǎn)名預(yù)警房?jī)r(jià)波動(dòng)的城市中，蘇州也名列其中。蘇州在住房需求面臨著滯漲困局的同時(shí)，市場(chǎng)熱度依舊在非理性上漲，房地產(chǎn)成交規(guī)模的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。
3、三線城市：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加劇城市分化，蕪湖、滁州等城市住房需求迎來(lái)增長(zhǎng)契機(jī)
三線城市方面，徐州、無(wú)錫兩座城市均是“獨(dú)一檔”，相比其他城市而言在經(jīng)濟(jì)體量、人口吸納能力方面均優(yōu)勢(shì)明顯，但也各自的不足也較為突出。
徐州近年來(lái)住房需求增長(zhǎng)較快，但其他各方面均與“最優(yōu)”存在明顯差距，不僅在GDP總量、人均可支配收入等指標(biāo)上均不及常州、無(wú)錫、南通等城市，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)區(qū)位熵指標(biāo)也不如嘉興、鎮(zhèn)江、湖州等城市。如果徐州不能快速提高城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，讓GDP增速繼續(xù)維持在5%以下的較低水平，勢(shì)必在長(zhǎng)三角一體化發(fā)展中被滬杭寧區(qū)域越拉越遠(yuǎn)，住房需求增長(zhǎng)也難以為繼。
無(wú)錫各方面現(xiàn)狀基礎(chǔ)均優(yōu)，在經(jīng)濟(jì)總量、人均收入等方面均處于長(zhǎng)三角第一梯隊(duì)，但結(jié)合長(zhǎng)三角一體化發(fā)展方向來(lái)看，所獲規(guī)劃利好不及湖州、蕪湖等城市。如果未能抓住高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展的契機(jī)，或?qū)⒚媾R經(jīng)濟(jì)發(fā)展“失速”風(fēng)險(xiǎn)，住房需求增長(zhǎng)也將受到影響。
其他三線城市中主要值得關(guān)注的城市有三類(lèi)：第一類(lèi)是迎來(lái)中高端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)展契機(jī)的城市：湖州、蕪湖、鎮(zhèn)江、常州、嘉興。這些城市實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)領(lǐng)先，更有機(jī)會(huì)迎來(lái)中心城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機(jī)會(huì)。其中承接G60概念利好的湖州更加值得關(guān)注，得益于科創(chuàng)走廊概念的推動(dòng)，湖州可更快、更多地承接中心城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移利好，而目前尚未拉開(kāi)的房?jī)r(jià)梯度，也會(huì)為湖州市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多的差異化發(fā)展機(jī)會(huì)。
第二類(lèi)是更能承接中低端產(chǎn)業(yè)發(fā)展的城市：宣城、六安、黃山、亳州、阜陽(yáng)、宿州。相比前一類(lèi)城市而言，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用會(huì)稍遜一些。以黃山為例，憑借旅游資源優(yōu)勢(shì)，再加上杭黃高鐵的開(kāi)通，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的推動(dòng)下，近年來(lái)文化旅游、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、電子信息等特色產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展，也帶來(lái)了更多的就業(yè)崗位和相應(yīng)的住房需求。
第三類(lèi)是毗鄰中心城市，受益跨城置業(yè)利好的三四線城市：滁州、南通、馬鞍山。隨著長(zhǎng)三角一體化進(jìn)程的不斷深入，城市間的行政壁壘日益淡薄，位于中心城市附近的城市將有望迎來(lái)更多跨城置業(yè)需求。相比而言，經(jīng)濟(jì)活力較強(qiáng)的滁州市較為值得關(guān)注，2018年滁州市GDP增速達(dá)到9.1%，居民收入增速達(dá)到9.2%，城市自身的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，為本市居民居住需求增長(zhǎng)提供了更多支撐。
至于池州、安慶等其他10個(gè)城市雖然也有較為突出的優(yōu)勢(shì)或利好點(diǎn)，但對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)作用相對(duì)單薄，對(duì)樓市影響也相對(duì)有限。以蚌埠為例，雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，但實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展不突出，公共服務(wù)集聚度也不高，在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移上沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)，住房需求增長(zhǎng)也因此受限。而銅陵、泰州、紹興等遷入人口排名上升的城市也是如此，如果在其他方面找不到更加突出的優(yōu)勢(shì)或利好支持，隨著長(zhǎng)三角一體化發(fā)展的推進(jìn)，目前的表現(xiàn)較佳的人口指標(biāo)只能是曇花一現(xiàn)。
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