許昌，在環鄭州的中原城市群核心圈諸多三線城市中，當前樓市行情可謂“比上不足，比下有余”。
比上，不如洛陽產業基礎雄厚，內生需求旺盛；
比下，又好于開封在投資驅動消失后市場只剩“一地雞毛”。
總體來看，許昌有大規模棚改舊改之后潛在供應過量的通病，但相比其它城市，許昌本地不乏電氣、卷煙、煙機、假發等產業支撐，居民購房能力較強，仍有首置和改善需求待釋放。
與洛陽剛需、改善需求穩步釋放有所不同，許昌樓市在近5年間經歷了“大起大落”，2016年前整體市場保持穩定，年均成交量基本都在300萬平方米左右。
步入2017年以來隨著棚改貨幣化安置的驅動，許昌市場產生了大量的增量需求。
據了解，2016-2017年許昌年均4萬戶動遷，約1萬戶貨幣化安置，市面上出現了“哄搶房源，一房難求”的現象，有房就能賣，即便爛尾房都可以賣掉。
事實上，2017年底到2018年初，因外來開發商較少，許昌市場供應稀缺，棚改貨幣化安置客戶的瘋狂搶購造成市場供不應求，外來開發商后知后覺。2017年底至2018年上半年，才開始大量拿地，在2018年四季度集中供貨，導致供求失衡，項目扎堆，加之中央“房住不炒”的政策導向，整體市場行情急轉直下。
以2018年10月為分界線，之前均價毛坯8000-8500元/平米項目開盤去化300套沒問題，而之后精裝8300-8400元/平米項目開盤基本去化率普遍不超過30%，最多也就去化40-50套。
步入2019年2月以來市場企穩回歸常態，即便平銷，一個月單項目銷售量也在50-80套，蓄客一個月集中開盤的效果不見得好于平銷。
因此企業基本沒有任何營銷措施，樓盤銷售以加推為主，無集中開盤。這點還是與目前依舊沉寂的開封樓市存在顯著差異。
從房價變化趨勢來看，許昌房地產市場2014-2016年前房價穩定，為3000-5000元/平米，2017年-2018年上半年一年半房價翻了一倍。
值得一提的是，許昌政府于2017年開啟限價，導致備案價格不準，2018年11月中旬前高層備案價基本在7000-7500元/平米，2018年11月中旬之后，限價放開，備案以成交價為準，數據才恢復正常。
結合許昌市場變化，2018年四季度許昌房價有了明顯下挫情況，尤其是東區。
以康橋九溪天悅項目為例，2018年6月對外宣傳釋放消息9000元/平米以上毛坯，預期開盤至少8700元/平米，到2018年四季度，基本上區位較佳的雅居樂、保利項目精裝開盤價也就8300-8400元/平米。
市場變化之快，主要源于一方面安置產生的增量需求基本已釋放完畢；另一方面2018年多個本地大型企業集中團購項目，消耗了眾多優質的單位客戶，比如銀行、煙草、電機行業等高收入人群。
步入2019年以來，市場已經重新恢復常態，價格戰現象減少，在售項目基本步入平銷期，主城魏都區項目較少，1-2個在售項目，均價6700-7500元/平米，東城區7500-8300元/平米左右。
許昌新區比老區均價高500元/平米，主要源于新區規劃，諸如市政、學校、醫院已經成型，當前基本無地可售，下一階段只能往西北方向發展。
從2019年許昌購房的客群構成來看，主要呈現出以下特點：
一方面客戶較為剛需，價格敏感度明顯提升，今年客戶購房天花板基本在8000元/平米毛坯，高過這一均價去化率明顯降低。
值得一提的是，2018年一些項目購房客戶首付比例基本達到50%，而當地要求僅為20%；今年貸款比例明顯上升，不過客戶相對比較保守，首付分期對客戶吸引力一般。
另一方面因本地房企的團購房消耗了大量市區購買力較強的需求，市區客戶再次購房能力和意愿降低。
今年以來縣鄉客戶占比普遍增加，“客戶下沉”現象與開封類似，郊縣因產業支撐購買力依舊強勁，以康橋九溪天悅為例，“花木之鄉”鄢陵客戶占比高達15%-20%。
許昌人購房對本地房企較為認可，首屈一指的當屬本地龍頭——瑞貝卡（主業假發）、騰飛（主業城建）和恒達（主業地產），以團購房為主打，每次以“炒樓花”的方式賣名額，即便團購房源與周邊外來房企商品房價格相差無幾，團購項目可能十年不開工，但是本地人依舊趨之若鶩。
據實地調研，2019年4月-5月，一個月三個團購項目問世，賣出了3500套房源（許昌一年也不過10000套成交規模），主力客群以煙草、煙機、騰飛企業員工和部分散戶為主。
之所以本地人如此青睞這些地方龍頭企業，究其原因，主要有以下幾點：
一是此前外地企業爛尾過多，加之維權風波不斷，本地人難免心有顧忌。
二是本地企業往往深耕多年，政企關系雄厚，加之員工眾多，也成為購房的中堅力量。
縱觀許昌歷年土地成交建面和樓面價的變化情況，我們可以看出，與開封的情況大體相同，與鄭州相連區域土地供應過量成為環鄭三四線通病。
2015年-2018年，許昌的土地成交一直呈現出量價齊增的態勢，年均成交量在1000萬平方米左右，大約是其商品住宅年成交量的2倍。成交樓面價上漲2倍有余，2018年更是實現了跨越式增長，同比2017年增幅達65%。
這主要源于外來房企尤其是品牌開發商的入駐，加劇了土拍競爭，政府也借由鄭許一體化和市場向好契機，加快了推地節奏，造成了土拍市場一度大熱。
從土地消化周期來看，據CRIC測算，許昌2016年-2018年商品房土地消化周期為5.87年，略高于13個城市的平均水平，加之項目主要集中在東區和向鄭州延伸的北部區域，同質化競爭嚴峻，未來還是存在不小的庫存壓力。
從城市基本面來看，許昌基本算是“比上不足，比下有余”。
人口基數雖不占優，但因本地有農業和傳統制造業支撐，居民購買力尚可，購房壓力顯著低于洛陽、開封。具體來看，
從中長期人口成長性來看，許昌和開封情況大體一致，常住人口規模都在450萬人左右，城鎮化率約50%。
雖然同為人口流出型城市，但許昌的常住戶籍人口比為0.89，略高于開封，主要源于本地還是聚集了不少電氣、煙草、假發等比較主流的勞動密集型產業，對人口還是有一定的吸納作用。
而從居民的購房能力來看，許昌還是顯著好于開封的，一方面城鎮居民人均可支配收入，許昌已達31918元，開封則不足3萬元。
另一方面，二者的房價水平大體相當，許昌因2018年成交均價較2017年還是有一定的下挫，因而房價收入比也有了小幅下降，由2017年的6.58年降至5.99年，客戶購買力還是相對充裕的。
許昌整體經濟實力較強，2018年全年全市生產總值2830.6億元，比上年增長8.6%，高于開封而低于洛陽。
因本地豐富的礦藏資源和適宜農作物生長的氣候，因而是全國重要的能源、建材、機械生產基地，煙草、中藥材生產加工基地。許繼電氣、卷煙廠、煙機廠、假發等都是當地較為出名的支柱企業，相對充分穩定就業和較高收入水平，為許昌樓市穩定發展提供支撐。
此外，郊縣的發展也不容小覷，比如鄢陵的花卉，禹州的陶瓷，都帶動了本地的經濟發展，郊縣居民的購買力也隨之與日俱增。
值得關注的是，“鄭許一體化”規劃是拉動許昌發展的主要動力。
與“鄭汴一體化”有所不同，許昌北部的區域規劃已經初具雛形，在鄭州航空港的輻射帶動下，許昌堅持“依托鄭州、對接空港、發揮優勢、錯位發展”，全面推進交通、產業、功能、平臺等方面的對接，相信勢必會為本地樓市注入新的活力。
備注：1、 人口數據為2017年，城市基本面、收入數據為2018年；2、 假設人均住房面積按30平米,房價收入比=統計局公布的商品住宅成交均價*30/城鎮居民人均可支配收入
許昌整體行情相較于洛陽、開封而言屬于“比上不足，比下有余”，三類城市發展各有千秋，具體來看：
洛陽，至少在整個河南省內屬于次中心城市，類比中西部，也存在很多這樣的次中心城市，一方面這類市場可能會受到中心城市的擠壓。
但是中長期來看，隨著中心城市的房價不斷上升和次中心城市經濟狀況的持續改善，也存在一定的發展空間。
而開封，完全是鄭州的一體化城市，因與鄭州緊密結合，也可以視為鄭州的遠郊。與鄭州算是依賴關系，一方面鄭州市場特別好的時候，它可能也會受益。
但是隨著整個市場供應過剩，自身的經濟發展水平受限，中長期來看樓市還是會受到一定的負面影響。
許昌是屬于第三類城市，有一定的經濟基礎、產業基礎和人口基礎，但規模有限，相對來說是內生型的，或者說是本地型的一個城市，也會受到鄭州的輻射影響。
但是這個影響不會在根本上改變其房地產的格局或趨勢，只能算是錦上添花，這類城市有其自身的獨立行情存在，但是整體市場容量有限。
綜上，環鄭三四線的發展類型也適用于部分中西部城市，在“一體化”進程中應謹防單純依靠概念炒作帶來的樓市短期“大漲大跌”現象，以及核心城市“虹吸效應”導致的區域貧富差距更大等問題。
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