六哥獨家原創
北京時間7月24日晚，貝殼集團正式向美國證監會提交IPO文件，股票代碼為BEKE。這家被騰訊、紅杉中國、高瓴、軟銀、百度、鼎暉、華興、經緯中國等等頭部機構重倉加持的企業如果上市成功，將有望成為2020年最大規模的赴美IPO公司。貝殼將開啟一個全新的篇章。
（本視頻由陸玖財經獨家原創）
接下來，這篇文章將重點分析，貝殼集團為何要在此時赴美上市？作為國內第二大房產交易平臺，它的發展壯大到底給這個行業帶來了什么？
貝殼模式“反其道而行之” 赴美上市勢在必得
可能很多人低估了貝殼對中國整個居住產業鏈的深遠影響。招股書顯示：2019年，貝殼找房交易總額21萬億，房屋交易220萬套。
貝殼找房打包了貝殼找房平臺本身、鏈家、德佑、貝殼金服、裝修等資產進來，可以說是創始人左暉舉18年創業之力的幾乎所有核心資產。
在國內，和老百姓衣食住行精密相關的市場都有巨大的線上平臺，比如阿里淘寶、美團外賣、滴滴打車等。在絕大多數行業里，互聯網公司通常先建立線上平臺，再控制線下交易。
唯獨“住”相反。此前，一些互聯網公司試圖在房地產市場建立一個類似的平臺。搜房網只比阿里晚一年成立，現市值1.2 億美元。愛屋吉屋曾在18 個月內融資3.5 億美元，現已倒閉。字節跳動創始人張一鳴和美團聯合創始人王慧文也都創辦過二手房平臺。甚至京東、天貓也都上線過地產交易服務，雖然不太成功。
在“住”這個市場，很多人沒有想到要“反其道而行之”,而這一點，左暉想到了。
2001年9月，左暉創立了房產線下交易企業“鏈家”。截至2018年底，鏈家在全國擁有8000多家直營門店，掌握了覆蓋全國的線下房源信息。
在鏈家網的基礎之上，左暉嘗試建立一個線上房產交易的平臺，也就是現在的貝殼找房。它通過建立內部軟件系統、促進跨門店合作提高效率，之后上線樓盤數據庫，靠人力完善全國樓盤信息，確保房源信息真實。全部走完，貝殼找房有了成功的基礎。
經紀人的合作網絡是這個行業的本質，其帶來的網絡效應是貝殼平臺的核心驅動力之一。到2020 年6 月，貝殼上的大小品牌超過265 家，對接的經紀人超過45萬人，把房地產交易環節分拆成10個不同角色，協作之后，每次賣房分到的錢會更少，但加入的經紀人可以能接觸到更大規模的房源，更有希望留住客戶、賣掉更多房，最終每個參與者的收入會更多。
但是，也正是由于這一創新模式，讓貝殼找房飽受詬病，相當于說，國內房產中介想要使用貝殼平臺，就需要把自己掌握的房源信息和盤托出，“貢獻”給貝殼找房。這樣做的直接后果是：用戶失去了議價權，中介企業貢獻了核心資源，而貝殼以及背后的鏈家掌握了整個交易環節的所有主動權。
對于此時赴美上市，左暉的表態是：這是按照計劃向前推進，公司的基本價值是企業IPO成功的關鍵因素。拋開這些官方話術，貝殼赴美上市主要還因為：貝殼的這套模式，像極了美國的MLS，即以會員聯盟的形式，將不同房地產經紀公司納入一個加盟體系。因此，國外投資者能夠輕松聽懂貝殼的模式，貝殼在美國更容易融到資。
對賭協議也是貝殼赴美上市的一個重要原因。早在2016年4月，鏈家B輪融資時，市場就傳聞左暉曾與投資人簽訂對賭協議，鏈家需要在5年內完成IPO，否則投資人有權按照基本投資價格+8%/年（單利）進行回購。如今，對賭期限將至，貝殼上市已是勢在必得的事了。
貝殼制定規則 壓力最終傳遞給普通消費者
然而，貝殼至今仍未盈利。
按照招股書的數據，2018年至2020年一季度，貝殼找房凈虧損為4.27億元、21.8億元和12.31億元。研發費用和人員費用是貝殼兩項重要的支出。
招股書顯示，截?2020年6?30?，貝殼找房目前擁有3080名專業研發?員。研發支出方面，2020年一季度貝殼找房的研發費用達4.5億元，這個數字已經超過2019年全年的3.12億元。
2019年，貝殼找房向左暉、彭永東、單義剛、徐濤、徐萬剛、王擁群、孔令欣7位高管一共支付了總計3600萬元（500萬美元）現金。
那么，貝殼是如何降低營收和支出的落差呢？答案就在貝殼找房的平臺規則上。
不同于58同城、安居客收取端口費，貝殼是對每次交易傭金進行抽成。那么關鍵問題來了，這個抽成規則如何制定？抽成比例是多少？
日前，有媒體報道稱：貝殼找房要求武漢加盟門店簽訂協議，針對新房成交房源統一向貝殼支付分銷服務費的30%作為信息技術服務費，并稱保有拿走50%分銷服務費的權利。
此外，貝殼找房還要求加盟商承擔6個點開票稅點，再加上企業增值稅、企業所得稅，經紀人車接車送客戶產生的交通費用，都要算在加盟商和經紀人的頭上。
那么，加盟商和經紀人會如何轉移這一部分壓力呢？顯而易見，當然是向整個交易鏈的末端，也就是普通購房者和租房者傳遞。這也就不難解釋為何這么多年來，房產交易中介費為何會節節攀升。
2019年11月21日，左暉在微信朋友圈里表示：“未來對于貝殼的挑戰在于，如何創造更大的價值和更大的蛋糕，能夠幫助行業里更多人可以快速成長起來。”只是，這個行業的人分到蛋糕了，快速成長了，可最終買單的還是房產交易鏈末端的普通用戶。
誠然，左暉獨創的貝殼的模式，改變了一個行業。它將不標準的動作分解；將不協同的環節協同；將不信任的環節建立信任。貝殼找房的網絡效應，將不亞于美團、滴滴。
但是，一旦貝殼找房的網絡效應鋪開，房地產中介和交易形成一定程度的事實壟斷，那給最終消費者帶來的就不是好處了。有了更多的真房源，少了好多的黑中介，但卻要付出高昂的不斷上漲的中介費用，這就是普通用戶該付的代價嗎？
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