近日，濟(jì)南中院發(fā)布的
2018年度房屋買賣十大典型案件中
其中有5起案件，涉案的開發(fā)商
因?yàn)橐环慷u、交付房屋不符合約定
故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證等被判敗訴
有的更是被判承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任！
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這些真實(shí)的案列
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張某某與未某某系夫妻關(guān)系。張某某與濟(jì)南某置業(yè)公司于2014年達(dá)成307號房屋認(rèn)購意向,約定認(rèn)購房屋面積為70.48平方米,總價為2013712元,并確定首付款為1013712元,貸款1000000元。后未某某向置業(yè)公司付款1013712元。
置業(yè)公司主張,向張某某郵寄了《簽約邀請函》和《解除優(yōu)先購買權(quán)通知函》,在要求張某某簽署正式的商品房買賣合同無果后,通知張某某解除其優(yōu)先購買權(quán)。
而張某某則主張從未收到置業(yè)公司郵寄的上述材料。現(xiàn)置業(yè)公司將涉案房屋另行出售,張某某要求返還已付購房款、利息并賠償損失1013712元。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,張某某與置業(yè)公司雖未簽訂商品房買賣合同,但是雙方對于當(dāng)事人名稱、商品房的基本狀況、總價款等進(jìn)行了確認(rèn),置業(yè)公司亦按照雙方約定收取購房款,因此,張某某與置業(yè)公司之間成立商品房買賣合同關(guān)系。
置業(yè)公司明確認(rèn)可涉案房屋已經(jīng)另行出售,無法繼續(xù)履行合同,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,判令濟(jì)南某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)返還張某某已經(jīng)支付的購房款、購房款利息并賠償不超過已付購房款一倍的損失。
李某某購買濟(jì)南某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的301室房屋111號儲藏室。雙方簽訂的商品房買賣合同約定,房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日前,將取得《分期綜合驗(yàn)收備案證明》并符合合同約定的商品房交付使用,并約定房地產(chǎn)公司若逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任為,逾期超過90日的,承擔(dān)已交付房價款萬分之一的違約金。
房地產(chǎn)公司于2015年12月10日通知李某某辦理收房手續(xù)。因房地產(chǎn)公司未取得涉案商品房的《分期綜合驗(yàn)收備案證明》,李某某拒絕收房。至今,濟(jì)南某房地產(chǎn)公司尚未取得涉案房屋的《分期綜合驗(yàn)收備案證明》,李某某亦未接收涉案房屋。
李某某主張合同約定的逾期交付違約金過低,要求房地產(chǎn)公司按照同期同類房屋的租金支付逾期交房違約金；房地產(chǎn)公司主張因李某某拒絕接收房屋,要求解除雙方簽訂的商品房買賣合同。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,涉案的商品房買賣合同中約定房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)將取得《分期綜合驗(yàn)收備案證明》的商品房交付,李某某有權(quán)拒絕接收房屋。房地產(chǎn)公司違約在先無權(quán)要求解除合同。
關(guān)于逾期交房違約金,法院認(rèn)為,該房地產(chǎn)公司逾期交房應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金數(shù)額過低,李某某請求法院判決濟(jì)南某房地產(chǎn)公司按同地區(qū)類似房屋租金支付違約金符合法律規(guī)定。增加后的違約金數(shù)額以不超過李某的實(shí)際損失額為限。
法官稱,約金的約定既應(yīng)當(dāng)估計到一方違約可能給另一方造成的損失,不得約定與損失不相稱的違約金數(shù)額,另一方面若違約金低于損失,又可以申請適當(dāng)增加,這體現(xiàn)了違約金的補(bǔ)償性。
劉某某、徐某某與山東某開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》,約定購買某國際花園802號商品房一套。涉案合同中約定山東某開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日前,將取得開發(fā)項(xiàng)目《分期綜合驗(yàn)收備案證明》并符合合同約定的商品房交付使用,并約定逾期交房違約金按照已付房價款每日萬分之一計算。
后來該公司未能按期交付房屋,與劉某某、徐某某簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》,將涉案房屋交付期限變更為2016年6月30日,并約定公司在2016年6月30日前,未能將商品房交付的,則自2016年7月1日起算,逾期交房違約金調(diào)整為已付房價款每日萬分之二的比例執(zhí)行。
該公司于2016年8月28日實(shí)際交付涉案商品房。劉某某、徐某某要求公司按照合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定分段計算違約金,公司主張違約金過高,要求進(jìn)行調(diào)整。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,山東某開發(fā)公司在逾期交房已構(gòu)成違約的情況下,又自愿、主動在《補(bǔ)充協(xié)議》中調(diào)整違約金的計算方式,系其對違約后果的預(yù)期判斷,不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,遂駁回其調(diào)整違約金的訴求。
徐某某與王某甲簽訂《購房合同》一份,徐某某購買由王某甲、王某乙開發(fā)的濟(jì)南市仲宮鎮(zhèn)某花園小區(qū)房屋一套。該小區(qū)無規(guī)劃手續(xù),所占土地為村集體土地。徐某某主張雙方簽訂的購房合同涉及房產(chǎn)無合法手續(xù),應(yīng)為無效合同。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,本案涉及房產(chǎn)系集體土地上自然人開發(fā)建設(shè),未取得規(guī)劃及建設(shè)手續(xù),故徐某某與王某甲簽訂的購房合同無效。
對于該案的典型意義,濟(jì)南中院民五庭庭長褚飛說,購買小產(chǎn)權(quán)房存在巨大的法律風(fēng)險,一旦出現(xiàn)糾紛,購房人的權(quán)益很難得到維護(hù),應(yīng)謹(jǐn)慎購買。
濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司與祁某簽訂《商品房買賣合同》一份,約定祁某購買濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司開發(fā)的201號房屋,并對房屋價格、付款方式等進(jìn)行了約定。合同簽訂后,祁某依約支付了購房款。
濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司一直未取得涉案房屋的商品房預(yù)售許可證。祁某要求解除雙方簽訂的買賣合同,濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司返還購房款及利息,并賠償其損失。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司與祁某簽訂《商品房買賣合同》時,涉爭房產(chǎn)未取得商品房預(yù)售許可證明,至起訴前仍未取得,因此,雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》無效。
濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司未明確告知祁某涉案商品房未取得商品房預(yù)售許可證,存在故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證之情形,不僅應(yīng)當(dāng)返還祁某已經(jīng)繳納的購房款及利息,還應(yīng)承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
其他典型案例
未及時償還房貸 開發(fā)商解除合同
2014年4月3日,濟(jì)南某某置業(yè)有限公司與楊某某簽訂《濟(jì)南市商品房買賣合同》,楊某某購買某小區(qū)1004室商品房。楊某某支付首付款后,向銀行貸款55萬元,并由濟(jì)南某某置業(yè)有限公司提供階段性連帶保證擔(dān)保。楊某某貸款后,多次逾期償還貸款。
濟(jì)南某某置業(yè)有限公司主張楊某某逾期還款違反了合同約定,要求解除合同并要求楊某某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,楊某某多次逾期還貸,銀行出具了關(guān)于楊某某逾期償還貸款的通知書,并扣除了濟(jì)南某某置業(yè)有限公司的保證金。
根據(jù)雙方簽訂的合同,楊某某逾期還款導(dǎo)致濟(jì)南某某置業(yè)有限公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的行為,違反了雙方補(bǔ)充協(xié)議的約定,濟(jì)南某某置業(yè)有限公司有權(quán)解除合同,并要求楊某某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
房價上漲 房主違約被判繼續(xù)履行
梁某以侯某某的名義與曹某簽訂房屋買賣合同,將侯某某名下房屋出售給曹某,曹某依約支付了50000元定金及首付款635000元。之后,房價上漲,侯某某將曹某的購房定金及首付款685000元退回。曹某于2016年5月份實(shí)際接收涉案房屋并居住至今。侯某某未配合辦理涉案房屋的解押、完稅、過戶手續(xù)。
法院審理認(rèn)為,曹某在履約過程中,已經(jīng)根據(jù)合同約定支付定金及首付款,侯某某以退回已經(jīng)收到的首付款及違約金的行為表明其不再繼續(xù)履行合同,存在違約行為。因此,判決涉案合同繼續(xù)履行,侯某某協(xié)助辦理涉案房屋的登記解除手續(xù)及過戶手續(xù),并根據(jù)合同承擔(dān)違約責(zé)任。
濟(jì)南中院民五庭法官李靜介紹說,自2016年下半年,濟(jì)南二手房房價飆升,出賣方找多種借口不履行合同,不再出售房屋。“對此,法院認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)保護(hù)守約方的利益,保護(hù)交易安全和穩(wěn)定性,不能輕易否定合同效力。對于想借違約行為獲得高額收益的違約方,在判決繼續(xù)履行合同的同時,違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
據(jù)生活日報
