第一部分：總論

第一章：養(yǎng)老院項(xiàng)目背景

第六次人口普查顯示大陸31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市和現(xiàn)役軍人的人口中，0-14歲人口為222459737人，占16.60%；15-59歲人口為939616410人，占70.14%；60歲及以上人口為177648705人，占13.26%，其中65歲及以上人口為118831709人，占8.87%。同2000年第五次全國人口普查相比60歲及以上人口的比重上升2.93個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升1.91個(gè)百分點(diǎn)。由數(shù)據(jù)我們可以清楚的了解到我國約有22%的老年人，我國已進(jìn)入老齡化社會(huì)，而且老齡化現(xiàn)象還在加重，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示我國的老齡化現(xiàn)象還將延續(xù)至少25年以上。重慶地區(qū)將有很多的老年人需要供養(yǎng)。為了讓老人們老有所養(yǎng)，老有所樂，老有所依，老有所學(xué)，我們將建立一個(gè)以為老年人提供住宿，娛樂，學(xué)習(xí)為主要目的的養(yǎng)老院。

第二章

第二章：養(yǎng)老院項(xiàng)目現(xiàn)狀分析

當(dāng)前，我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個(gè)世界問題，同樣是我國面臨的一個(gè)嚴(yán)峻問題。據(jù)報(bào)道，到2010年，重慶養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)應(yīng)達(dá)到28800張。在已有床位的基礎(chǔ)上，還需要新增1萬張床位才能基本滿足兩年后老人入住養(yǎng)老的需要。除了國辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和居家養(yǎng)老方式外，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將成為養(yǎng)老床位缺口的最大補(bǔ)充者。近年來，黨中央十分重視人口老齡化的快速增長對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來的影響。重慶市委、市政府也確立了“政府主導(dǎo)、社會(huì)行動(dòng)、全民參與”的社會(huì)化養(yǎng)老基本方針，先后出臺(tái)了27項(xiàng)優(yōu)惠政策，對(duì)社會(huì)力量開辦的養(yǎng)老院，從審批、土地、收費(fèi)等多方面予以大力扶持。

第三章：項(xiàng)目投資必要性及意義

    目前由于我國實(shí)施計(jì)劃生育政策，我國421形式的家庭在不斷的增加，年輕人的壓力很大，很少有時(shí)間能夠照顧老人，有些家庭的子女為了工作生活不得不到遠(yuǎn)離老人的地方生活工作，造成了空巢老人的現(xiàn)象。同時(shí)老人們面對(duì)的是城市高速建設(shè)帶來的人情味淡漠的現(xiàn)象，導(dǎo)致大多數(shù)老人的生活失去意義，引發(fā)老人的不悅甚至是自殺。而由于經(jīng)濟(jì)能力的提高人們愿意出錢讓老人進(jìn)入養(yǎng)老院，觀念的轉(zhuǎn)變也使老人們能夠接受這種做法。因此建一個(gè)養(yǎng)老院能夠解決老人生活問題的同時(shí)給企業(yè)帶來可觀的經(jīng)濟(jì)利益。

第四章：可行性研究工作的依據(jù)、范圍和要求

    養(yǎng)老院是微利行業(yè)，初期投資較大，項(xiàng)目周期較長，資金回籠較慢，因此作為公用事業(yè)的養(yǎng)老院在所考慮的社會(huì)效益將大于經(jīng)濟(jì)效益。按照目前老年人口所占的比例分析，不考慮其他因素影響下，對(duì)于老年人口的養(yǎng)老問題的關(guān)注將會(huì)是一個(gè)莫大的社會(huì)問題。另外，政府出臺(tái)不少舉措鼓勵(lì)老年福利事業(yè)的發(fā)展。

綜上所述我們認(rèn)為建立一個(gè)養(yǎng)老院是個(gè)又能解決社會(huì)問題又能帶來經(jīng)濟(jì)效益的雙贏項(xiàng)目，因此我們認(rèn)為建立一所養(yǎng)老院是可行的。

第二部分：需求預(yù)測和擬建規(guī)模

第一章：市場需求預(yù)測

1、解決老齡化社會(huì)問題的需要

    據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個(gè)國家的老年人口系數(shù)達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著設(shè)個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。目前，我國60歲以上，標(biāo)志著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。目前，我國60歲以上老年人口已達(dá)1.7億多，占全世界人口的五分之一，占全國總?cè)丝诘?span lang="EN-US">10%以上。到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?span lang="EN-US">28%，即沒4個(gè)人中就有一位老人；又預(yù)測我國65歲以上老年人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?span lang="EN-US">7.3%）增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?span lang="EN-US">22.6%），我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關(guān)資料顯示，我國現(xiàn)有2360多萬老年人“獨(dú)守空巢”。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已經(jīng)成為一個(gè)世界問題，同樣是我國面臨的一個(gè)嚴(yán)峻問題。鄭州市也和全國一樣老齡化程度為10%以上，所以在鄭州航空港區(qū)建立的敬老院也是為了能夠解決老齡化社會(huì)問題的需要。

2、構(gòu)建和諧社會(huì)的需要

    黨中央、國務(wù)院發(fā)出構(gòu)建和諧社會(huì)的口號(hào)。鄭州市委、市政府也是提出建設(shè)“和諧社會(huì)”的要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會(huì)的目標(biāo)就難以實(shí)現(xiàn)。尊老愛幼是我們中華民族的光榮傳統(tǒng)，新建的航空港區(qū)敬老院，將成為鄭州市的弱勢老人，孤兒等提供了一個(gè)“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的好場所，不僅使老年人晚年生活豐富多彩、快樂幸福，也成為孤兒等困難弱勢群體提供一個(gè)溫暖幸福的大家庭，使其在這個(gè)充滿愛和溫暖的大家庭里健康成長。這必然對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)起到積極地促進(jìn)作用。   

3、加快社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的需要

    重慶夕陽紅養(yǎng)老院項(xiàng)目是時(shí)候，將徹底改變原有的敬老院設(shè)備陳舊、環(huán)境較差這一狀況，將擴(kuò)大收養(yǎng)、收治規(guī)模，完善服務(wù)功能，亮化美化生活環(huán)境，切實(shí)解決鄭州市港區(qū)弱勢群體生活困難，充分發(fā)揮社會(huì)保障作用，更好的履行“上為黨和政府分憂，下位人民群眾解愁“的服務(wù)宗旨”作為我區(qū)一所規(guī)模較大的綜合性福利結(jié)構(gòu)，將在社會(huì)保障體系中發(fā)揮較為重要的作用。

第二章：現(xiàn)有工廠能力估計(jì)

    社會(huì)制度不完善，空巢引發(fā)的老年人身心問題。空巢老人最容易感覺孤獨(dú)寂寞，昔日工作繁忙，子女繞膝，而今子女離巢，自己退休后又無事可干、行動(dòng)不便、身體不好、得不到以前所受的重視和尊敬，喪偶發(fā)生等老人當(dāng)然會(huì)產(chǎn)生寂寞、孤獨(dú)的心情。喪嚴(yán)重的甚至?xí)a(chǎn)生老年精神障礙、老年癡呆癥等疾病。心理健康日益成為老年人健康的重要部分4.養(yǎng)老院太少。目前,中國現(xiàn)有的各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu),大部分條件簡陋,缺少完備的服務(wù)設(shè)施,即便如此,各類老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位也僅有12015萬張,平均每千名老人占有床位僅有816張,與發(fā)達(dá)國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50至70張的水平相差甚遠(yuǎn)。面對(duì)人口的老齡化及養(yǎng)老中存在的諸多問題,傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已不能適應(yīng)老齡化社會(huì)的要求我們必須采取有效的應(yīng)對(duì)措施， 所以我們的夕陽紅養(yǎng)老院還是很有發(fā)展前景的。

第三章：擬建項(xiàng)目的規(guī)模

    夕陽紅養(yǎng)老院現(xiàn)有地面積5000平方米，總建筑面積5000平方米，計(jì)劃拆除危房1334平方米，新建房屋面積1400平方米，其中：新建1幢2層磚混結(jié)構(gòu)居住房800m2，新建1幢2層辦公服務(wù)用房600m2。維修原有住房1560m2，硬化道路面積250m2，綠化面積為330m2。3、以夕陽紅養(yǎng)老院為依托，做好分散五保供養(yǎng)工作。為做好分散供養(yǎng)五保的管理工作，實(shí)行院戶掛鉤制度，由夕陽紅養(yǎng)老院工作人員定期走訪分散五保，了解其生活及健康情況，幫助解決實(shí)際問題。（四）項(xiàng)目單位基本情況 XXX民政所成立于1992年1月，設(shè)民政助理員編制1人，主要工作職責(zé)有：貫徹執(zhí)行黨和國家關(guān)于民政工作的方針、政策和法律、法規(guī)、研究和擬定具體實(shí)施辦法，編制民政事業(yè)中，長期發(fā)展規(guī)劃。組織協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)防災(zāi)、抗災(zāi)。救災(zāi)工作，管理分配救災(zāi)款物，組織指導(dǎo)救災(zāi)捐贈(zèng)。建立和實(shí)施城鄉(xiāng)居民最低生活保障制度；對(duì)最低生活保障金的使用和管理情況進(jìn)行督察；負(fù)責(zé)社會(huì)困難戶和其他特殊對(duì)象的救助救濟(jì)；組織知道扶貧濟(jì)困等社會(huì)互動(dòng)活動(dòng)。

第三部分：資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況

建設(shè)養(yǎng)老院所需的建筑材料從本地均可采購。還需購置床，柜子等生活用品，本地也均可采購。還需采購些必要的醫(yī)療用品，這些可以通過外地藥廠購得，難度較小。養(yǎng)老院建在城市里，超市，醫(yī)院，圖書館等公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施齊全。

第四部分：具體實(shí)施方案

（1）第一階段：前期準(zhǔn)備階段

    主要完成調(diào)查摸底、選址規(guī)劃、項(xiàng)目論證、土地手續(xù)、 籌集建設(shè)資金、可研究性報(bào)告、地質(zhì)勘探、項(xiàng)目開工手續(xù)辦理等前期準(zhǔn)備工作。調(diào)查當(dāng)下老年人養(yǎng)老狀況，本著實(shí)事求是、因地制宜、合理布局、資源有效利用的原則，合理選址，設(shè)計(jì)建設(shè)方案。通過向相關(guān)部門申請補(bǔ)貼、入股等方式，積極籌集建設(shè)資金。在施工前，組織技術(shù)培訓(xùn)，明確建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化質(zhì)量管理。

（2）第二階段：工程施工階段

    主要完成養(yǎng)老院主體工程及室內(nèi)外粉刷、地下排水、電力設(shè)施、綠化等工程建設(shè)。此階段必須考慮到各方面因素，符合當(dāng)?shù)鼐裎拿鹘ㄔO(shè)情況。施工過程中，不定期組織進(jìn)行實(shí)地檢查，促進(jìn)施工進(jìn)度，加強(qiáng)工程材料的檢查驗(yàn)收工作，確保施工進(jìn)度和工程質(zhì)量。

（3）第三階段：工程驗(yàn)收和其他配套設(shè)施階段

    在此階段中，首先邀請相關(guān)部門人員嚴(yán)格審查、驗(yàn)收工程，評(píng)測工程質(zhì)量，確保工程質(zhì)量合格。最后，再進(jìn)行其他配套設(shè)施建設(shè)，主要完成消防、餐廳、健身等配套設(shè)施建設(shè)，這些必須合理布局，迎合老年人的興趣愛好，除此之外，還應(yīng)具有前瞻性，避免重復(fù)建設(shè)和低水平建設(shè)現(xiàn)象的發(fā)生。

第五部分：環(huán)境保護(hù)

第一章：環(huán)境條件調(diào)查

    夕陽紅養(yǎng)老院選址合理，所處的地理位置優(yōu)越，不會(huì)給當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境帶來污染，周圍環(huán)境不會(huì)對(duì)中心造成污染，中心建設(shè)規(guī)劃良好，總圖布置重視生態(tài)建設(shè)，具有優(yōu)美的環(huán)境，所產(chǎn)生的污染物均有適宜的處理措施，不會(huì)給周圍環(huán)境帶來不利的影響。 

第二章：影響環(huán)境因素分析

    本項(xiàng)目在建設(shè)、運(yùn)行中，可能對(duì)環(huán)境產(chǎn)生的污染主要有：（環(huán)境保護(hù)預(yù)評(píng)價(jià)夕陽紅敬老院環(huán)境污染物主要是生活垃圾和污水，院內(nèi)設(shè)有完善的排措施，所產(chǎn)生的噪音（過往車輛）一般短暫，分貝值不高，對(duì)環(huán)境干擾不大。環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目污染源分析本項(xiàng)目在建設(shè)、運(yùn)行中，可能對(duì)環(huán)境產(chǎn)生污染主要有：本項(xiàng)目建設(shè)過程中對(duì)環(huán)境的影響主要是1、建筑粉塵、建筑垃圾和施工噪音；2、生活垃圾及生活污水；3活動(dòng)產(chǎn)生的聲響；4、過往車輛產(chǎn)生的噪音。

第三章：環(huán)境保護(hù)措施

1、項(xiàng)目建設(shè)期間施工企業(yè)應(yīng)避免機(jī)械打樁和大功率的振動(dòng)設(shè)備運(yùn)行，以免造成對(duì)周邊建筑物的損毀，及干擾正常的生產(chǎn)、生活秩序，嚴(yán)格性杜絕夜間機(jī)械作業(yè)。建筑施工場地設(shè)置臨時(shí)安全圍欄，建筑物設(shè)置安全網(wǎng)，施工機(jī)械注意防塵降噪。

2、嚴(yán)格實(shí)行清污水分流，敷設(shè)暗管排污，生活污水經(jīng)沉淀處理后排入街道排污管道。地面雨水用管道集中收集沉淀后排入雨水管道。

3、居住人員入住后產(chǎn)生大量的包裝物垃圾和生活垃圾，應(yīng)分類集中收集。合理布局垃圾收集設(shè)置，當(dāng)天垃圾當(dāng)天交城市環(huán)衛(wèi)站運(yùn)往垃圾處理場集中處理。

4、設(shè)計(jì)中應(yīng)安排適當(dāng)?shù)木G化樹種和適宜當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c(diǎn)的花卉，草坪，保證適當(dāng)?shù)木G化率，增強(qiáng)空氣、噪音的凈化能力。

第六部分：企業(yè)組織、勞動(dòng)定員、人員培訓(xùn)

第一章：人員編制 

一、高管編制，共4人 

設(shè)總經(jīng)理1名，享受A4級(jí)別待遇；

設(shè)副總經(jīng)理1名，享受B4級(jí)別待遇； 

設(shè)院長1名，享受B4級(jí)別待遇； 

設(shè)總經(jīng)辦主任1名，享受B4級(jí)別待遇；

二、各中心、部門執(zhí)行人員編制

（1）財(cái)務(wù)中心人員編制，共4人。 

（2）融資組：設(shè)主管1人，享受E4級(jí)別待遇 

（3）會(huì)計(jì)：設(shè)主管1人，享受E4級(jí)別待遇；設(shè)主辦1人，享受F5級(jí)別待遇 

（4）出納：設(shè)主管1人，享受E4級(jí)別待遇 業(yè)務(wù)發(fā)展中心人員編制，共17人 

（5）業(yè)務(wù)部：設(shè)經(jīng)理1人，享受C6級(jí)別待遇；業(yè)務(wù)代表3人，享受F5級(jí)別待遇 

（6）—外聯(lián)部：設(shè)經(jīng)理1人，享受C6級(jí)別待遇；辦事員2人，享受F5級(jí)別待遇 

（7）策劃部：設(shè)項(xiàng)目策劃主管1人，享受E4級(jí)別待遇；項(xiàng)目策劃人員2人，享（8）受F5級(jí)別待遇；設(shè)活動(dòng)主管1人，享受E4級(jí)別待遇，活動(dòng)實(shí)施員2人享受，F6級(jí)別待遇 

（9）項(xiàng)目部：設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1人，享受C4級(jí)別待遇；項(xiàng)目主管1人，享受D4級(jí)別待遇；項(xiàng)目實(shí)施人員2人，享受E6級(jí)別待遇 

第二章：人員培訓(xùn)

1、首先我們需要對(duì)高管編制中的四位高管進(jìn)行人員培訓(xùn)，需要讓他們知道并且了解在養(yǎng)老院這個(gè)項(xiàng)目中的一些基本的知識(shí)，并對(duì)在此方面的一些基本管理有一定的了解。

2、對(duì)各個(gè)部門的行政管理人員進(jìn)行崗位前培訓(xùn)，在上崗之后的每一個(gè)月需要進(jìn)行一次集中的培訓(xùn)和工作總結(jié)，相互討論并學(xué)習(xí)比較好的一些基本的管理觀念和好一點(diǎn)的管理辦法。

3、對(duì)運(yùn)營管理中心的人員進(jìn)行詳細(xì)的培訓(xùn)，其中需要包括餐廚工作單位里面的工作人員、康復(fù)中心、接待人員等等進(jìn)行一些工作方面具體的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，需要讓他們能夠在最短的時(shí)間內(nèi)可以快速學(xué)習(xí)，也能夠最短時(shí)間內(nèi)可以掌握到最基本最使用的知識(shí)，整個(gè)培訓(xùn)時(shí)間為期7天。期間的培訓(xùn)內(nèi)容見具體的培訓(xùn)方案。

第七部分：項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

第一步：興辦企業(yè)所在區(qū)（市）縣民政部門向市政務(wù)服務(wù)中心民政局窗口提交申請材料，由窗口工作人員進(jìn)行初審后受理； 

第二步：市民政局在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)派人對(duì)新辦企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查核實(shí)，符合條件的，在審批表上簽字蓋章； 

第三步：市民政局將相關(guān)資料移交市稅務(wù)部門審核簽章后上報(bào)省民政廳；  

第四步：經(jīng)省民政廳、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局審批辦證后返回市民政局，由市民政局轉(zhuǎn)交區(qū)（市）縣民政部門發(fā)給新辦企業(yè)；

第五步：籌集資金；

第六步：開始建設(shè)養(yǎng)老院的項(xiàng)目部；

第七步：開始對(duì)養(yǎng)老院進(jìn)行人員組建；

第八步：正式開始營業(yè)；

第九步：對(duì)營業(yè)后進(jìn)行一些工作補(bǔ)充；

第八部分：養(yǎng)老院項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

第一章：養(yǎng)老院項(xiàng)目資金籌措

（一）資金來源

公司注冊資本1200萬元，

(二)資金籌措方式：在股本結(jié)構(gòu)中，風(fēng)險(xiǎn)投資方面我們打算吸引一個(gè)或者多個(gè)大企業(yè)共同入股，資金為05-萬，大企業(yè)的資金充足，愿意支持公益事業(yè)，來提高企業(yè)名聲，在日本這種模式很普遍，而且大企業(yè)也能從公益事業(yè)中獲取到一些關(guān)聯(lián)的受益，總之，這種投資是一本萬利的。團(tuán)隊(duì)投資50萬，充分考慮到我們大學(xué)生的資金來源有限。我們主要靠吸引大企業(yè)做公益事業(yè)這種在內(nèi)陸比較新的模式來創(chuàng)立夕陽紅養(yǎng)老院，而我們創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)作為管理者經(jīng)營養(yǎng)老院。此外我們還需要以養(yǎng)老院房產(chǎn)作抵押從銀行貸款200萬元，為期2年（金融結(jié)構(gòu)2年期的借款利率為6.65%）。

第二章：項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算

1、房建投入：考慮到經(jīng)營的長久性，雖然可能投資回收期長些，但是是值得投資的，由于從事非營利事業(yè)，可邀有意愿回報(bào)社會(huì)的房地產(chǎn)企業(yè)贊助，控制在850萬元以內(nèi)。

2、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施：為改善養(yǎng)老環(huán)境，可栽種經(jīng)濟(jì)實(shí)用的樹種，養(yǎng)殖花卉、草坪、水生動(dòng)物以及設(shè)置路上休憩的木椅等，控制在80萬元。

3、基本設(shè)施配備：

a、床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約600元*200=12萬元；

b、床上用品400*200=8萬元；

c、室內(nèi)一書桌、圈椅200*200=4萬元；

d、電視每房間一個(gè)600*200=12萬元；

e、活動(dòng)室設(shè)施家庭影院一套，麻將桌20個(gè)，健身器材20件，約40萬元。

f、餐飲設(shè)施，灶具十套，餐具200套，消毒柜兩個(gè)，冰箱若干臺(tái)，控制在10萬元（可爭取政府和贊助單位的捐贈(zèng)）。

g、辦公設(shè)備，電腦若干，打印機(jī)一臺(tái)，面包車一部，最小投入20萬元。

h、醫(yī)療器械設(shè)備，預(yù)計(jì)投入80萬元。

i、洗衣、洗澡費(fèi)用，預(yù)算10萬元

j、其他費(fèi)用5萬元。

k、開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用，約10萬元。

4、職工工資：按服務(wù)管理人員20人計(jì)算，每人福利工資按24000/年估算,年福利工資總計(jì)48萬元。

a、入住人均消費(fèi)（含飲食）人均5000元/人年，以300人計(jì)，年費(fèi)用150萬元，

b、設(shè)備維修及折舊費(fèi)，每年為8萬元。

c、其他不可預(yù)計(jì)費(fèi)用5萬元。

根據(jù)問卷調(diào)查，住房及服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：每人每月房間費(fèi)900元，每人每月伙食費(fèi)550，水電費(fèi)50，護(hù)理費(fèi)有0、500、1000、1300等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。由于護(hù)理費(fèi)用的不同，入住人數(shù)分別占20%、50%、20%、10%，假設(shè)每年入住率為90%。即；

第一年主營業(yè)務(wù)收入=200*80%*12*（20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800）=399.36萬元/年

第二年至第五年的主營業(yè)務(wù)收入=200*90%*12*（20%*1500+50%*2000+20%*2500+

10%*2800）=449.28萬元/年

第一年主營業(yè)務(wù)成本/年/萬元：員工工資+折舊費(fèi)+伙食成本+水電成本+醫(yī)用用品成本+其他費(fèi)用+管理費(fèi)用=280

第二至五年主營業(yè)務(wù)成本/年/萬元：員工工資+折舊費(fèi)+伙食成本+水電成本+醫(yī)用用品+其他費(fèi)用+管理費(fèi)用=290

第一年工資=兼顧員工+普通員工+醫(yī)護(hù)員工+銷售人員+管理人員=177

第二至五年工資=兼顧員工+普通員工+醫(yī)護(hù)員工+銷售人員+管理人員=188

第九部分 養(yǎng)老院項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)

第一章：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：

養(yǎng)老院位于合川區(qū)，占地5000平方米，按床位200個(gè)計(jì)算。為分析財(cái)務(wù)上的可行性，先考慮10年期內(nèi)財(cái)務(wù)上的指標(biāo)。

（一）投資凈現(xiàn)值：

NPV=Σ（CI-CO）t /（1+ Ic）t      得NPV=149.06*（1+7%）-1+218.98*（1+7%）-2+232.28*(1+7%)-3+232.28*(1+7%)-4+232.28*(1+7%)-5+232.28*(1+7%)-6+232.28*(1+7%)-7+232.28*(1+7%)-8+232.28*(1+7%)-9+232.28*(1+7%)-10+232.28*(1+7%)=542.05萬元

由于項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值于零，表明項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到或超過了所要求的盈利水平，項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行。

（二）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

∑(CI-Co)tX(1+FIRR)-t=0 

149.06*（1+R）-1+218.98*（1+R）-2+232.28（1+R）-3+232.28（1+R）-4+232.28（1+R）-5+232.28（1+R）-6+232.28（1+R）-7+232.28（1+R）-8+232.28（1+R）-9+232.28（1+R）-10=1000

IRR≈17%

（三）投資回收期：

回收期=累計(jì)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年數(shù)-1+（未收到現(xiàn)金/當(dāng)年現(xiàn)值）

      =5—1+（167.4/232.28）=4.72年

根據(jù)以上三個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，NPV遠(yuǎn)大于零，內(nèi)部收益率為17%大于資本收益率7%，投資回收期在養(yǎng)老行業(yè)算是非常好的了，因此值得投資。

資產(chǎn)負(fù)債表：

償債能力分析：

利息支付倍數(shù)=（利潤總額+財(cái)務(wù)費(fèi)用）/財(cái)務(wù)費(fèi)用

由此可得公司的償債能力較強(qiáng)，能輕松地?fù)Q還上銀行貸款。

營運(yùn)能力分析：

流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）=主營業(yè)務(wù)收入/平均流動(dòng)資產(chǎn)總額*100%

由此可得公司的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低，但是有公司發(fā)展戰(zhàn)略上的原因。因?yàn)楣驹谖磥頃?huì)不斷的擴(kuò)大養(yǎng)老院規(guī)模，所以留有的銀行存款較多，以備后面的擴(kuò)張性建設(shè)投資。

盈利能力分析：

由此可得凈資產(chǎn)收益率反映了投資與報(bào)酬的關(guān)系，是評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的核心指標(biāo)，但是由于養(yǎng)老院是非營利性機(jī)構(gòu)，政策上時(shí)不允許分紅的，相當(dāng)大的未分配利潤，影響了凈資產(chǎn)的數(shù)量，企業(yè)利潤非常穩(wěn)定，企業(yè)擴(kuò)張具有周期性，大概五年可以擴(kuò)張一倍，利潤也將增長一倍。

成長性分析：總資產(chǎn)增長率=（總資產(chǎn)年末數(shù)—總資產(chǎn)年初數(shù)）/總資產(chǎn)年初數(shù)

    由此可得總資產(chǎn)成長變化率較大，第一年購置200萬元的固定資產(chǎn)，第二年償還200萬元的貸款。公司規(guī)模自第三年后逐年增加，在行業(yè)中發(fā)展較快，說明企業(yè)的成長能力比較好，總之，公司的財(cái)務(wù)方面可行。

第二章：養(yǎng)老院項(xiàng)目不確定性分析

   根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項(xiàng)目情況而定。
（一）盈虧平衡分析：此種規(guī)模設(shè)計(jì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈虧平衡點(diǎn)為全年平均入住率55%，辦院的主要風(fēng)險(xiǎn)在于，一是入住率的不足，房租、人工費(fèi)和取暖費(fèi)等硬性開支不能得到有效攤薄，導(dǎo)致開辦一年內(nèi)甚至更長時(shí)間處于凈投入狀態(tài)，不能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，由于老人及子女的財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時(shí)續(xù)費(fèi)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)又不能強(qiáng)行將老人趕出門，造成墊付費(fèi)用的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險(xiǎn)。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都帶來人力和物力上的負(fù)擔(dān)。

（二）敏感性分析：敏感系數(shù)=目標(biāo)值變動(dòng)百分比/參量值變動(dòng)百分比。

第三章：國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

    夕陽紅養(yǎng)老院建設(shè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用、發(fā)展?jié)摿Α⑾M(fèi)需求和承受能力，以及住房建設(shè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的拉動(dòng)作用，此項(xiàng)目不僅促進(jìn)了中國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，并且充分發(fā)揮了住房建設(shè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的帶動(dòng)作用，使我國國民經(jīng)濟(jì)在今后一段時(shí)期仍保持較高的增長速度和增長質(zhì)量。

第十部分：養(yǎng)老院項(xiàng)目存在的主要問題以及風(fēng)險(xiǎn)分析

第一章：存在的主要問題

1、投入大，回收期長。

    既然養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化方向是規(guī)模經(jīng)營、品牌經(jīng)營，那么投入產(chǎn)出情況如何？擺在我們面前的一個(gè)事實(shí)是，大家都認(rèn)為養(yǎng)老行業(yè)是一個(gè)朝陽行業(yè)，是有發(fā)展前途的，市場非常巨大，競爭格局尚未形成，總需求大于總供給。可為什么沒有人愿意跨入這行業(yè)，特別是一些有實(shí)力的企業(yè)集團(tuán)和個(gè)人不愿意投資呢？道理很簡單，因?yàn)橥度氪螅厥掌陂L，無利可圖。我們拿一個(gè)同等規(guī)模的養(yǎng)老院項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目做一個(gè)比較，其結(jié)果就顯而易見。假設(shè)在某市有一塊10000萬m2的土地，容積為3%，建筑面積30000 m2。養(yǎng)老院項(xiàng)目扣除減免的征地補(bǔ)償費(fèi)，建筑成本約1770元/ m2，總投資約5300萬元，資金成本為年利率6%。養(yǎng)老院的規(guī)模按1000張床位計(jì)算，回收資金的主要收入來源是一次性設(shè)備購置費(fèi)，人均收費(fèi)約8000元，10年的周轉(zhuǎn)率為3次，共計(jì)約2400萬元；床位費(fèi)每人每月500元，10年入住率按100%計(jì)算共計(jì)約6000萬元；其他收入抵扣經(jīng)營成本。這樣養(yǎng)老院項(xiàng)目回收投資需要10年，而且沒有盈利。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑成本約2170元/ m2，總投資約6500萬元，房屋銷售價(jià)格3500元/ m2，回收資金約1.05億元，包括建設(shè)期和銷售期在內(nèi)大概需要2年半到3年時(shí)間。結(jié)果房地產(chǎn)項(xiàng)目3年內(nèi)不僅可以收回投資，還可獲取約4000萬元左右的利潤。

2、租賃經(jīng)營融資困難。

由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，投資興建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不符合我國現(xiàn)階段投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)效益常規(guī)做法。那么，租賃房屋經(jīng)營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則是一個(gè)較為理想的選擇。這可以把近期的巨大投資，轉(zhuǎn)化為分期的租金支出。但是，如果是一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目，他人又怎樣會(huì)轉(zhuǎn)租給別人呢？答案只有一個(gè)，那一定是多年的“爛尾樓”。要完成一個(gè)“爛尾樓”項(xiàng)目，仍然需要較大的投資。由于是租賃來的房屋，只有經(jīng)營權(quán)，沒有所有權(quán)，投入的資金必然被占?jí)海荒芡ㄟ^抵押貸款等方式，將資金盤活，周轉(zhuǎn)使用。因此，租賃經(jīng)營融資困難是必然結(jié)果。我們以廣州市良典養(yǎng)老院的經(jīng)營情況為例。廣州市良典養(yǎng)老院2002年承租了一棟94年的九層賓館“爛尾樓”，建筑面積20000 m2，占地面積8000 m2，租期20年。有200多個(gè)房間，可設(shè)養(yǎng)老床位650張，每月租金近20萬元，改造、擴(kuò)建總投資約1500萬元，投資回收期需要6年以上。雖說目前該院經(jīng)營狀況良好，但是由于股東投資能力有限，不得不放棄原有經(jīng)營的其他產(chǎn)業(yè)。由于經(jīng)營權(quán)不能抵押貸款，為了籌措養(yǎng)老院的流動(dòng)資金，股東只得向朋友借款，甚至將個(gè)人的住宅也做了銀行抵押貸款。這就是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的寫照，是產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中的融資難點(diǎn)問題。

3、醫(yī)護(hù)人才引進(jìn)難

大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)重點(diǎn)是醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，而要引進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)的、中高級(jí)專業(yè)醫(yī)護(hù)人員難度較大。在醫(yī)院有一套較為完整的專業(yè)技術(shù)職稱晉升機(jī)制，如果某位專業(yè)醫(yī)護(hù)人員到養(yǎng)老院的醫(yī)療康復(fù)室工作，要想從初級(jí)職稱向中高級(jí)職稱晉升，這幾乎是不可能。因此，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不僅不能吸引專業(yè)醫(yī)護(hù)人員加盟，也很難培養(yǎng)出自己的醫(yī)護(hù)隊(duì)伍。例如，廣州市良典養(yǎng)老院引進(jìn)一名主任醫(yī)師出任院長，由于醫(yī)療衛(wèi)生體制管理的原因，只得被迫辭去公職，放棄近30年的工齡和相應(yīng)的福利待遇。

4、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。

    隨著人們的法律意識(shí)的逐步增強(qiáng)，粗放式的醫(yī)療護(hù)理已經(jīng)不適合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展需要。由于大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的企業(yè)規(guī)模較大，人們認(rèn)為其有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和賠償能力，因此對(duì)于醫(yī)療護(hù)理過程中的失誤和不當(dāng)，老年人的子女往往不容易包涵和諒解，甚至有意將矛盾激化，向醫(yī)療事故糾紛的法律程序方面推進(jìn)，最終導(dǎo)致養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的賠償。當(dāng)然人們法律意識(shí)增強(qiáng)有其積極一面，但養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由于醫(yī)療條件、人員素質(zhì)的原因往往處于弱勢狀態(tài)。從主觀角度來看，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都愿意開辦與之規(guī)模相配套的老年病醫(yī)院，但衛(wèi)生部門的規(guī)章制度、審批程序等并不能予以支持，客觀上加大了大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

第二章：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

（1）建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析：養(yǎng)老院項(xiàng)目無法完工、延期完工或者完工后無法達(dá)到預(yù)期運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本增加、項(xiàng)目貸款利息負(fù)擔(dān)增加。

(2)成本超支風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目成本形成過程中，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支進(jìn)行糾正發(fā)生的偏差。

(3)老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可需要一段時(shí)間。

(4)消費(fèi)群體的特殊性和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)歸屬的敏感性導(dǎo)致項(xiàng)目具有較大風(fēng)險(xiǎn)

（5）其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)：質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)等。

第三章：風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議

（1）在項(xiàng)目實(shí)施之前，必須事先制定一個(gè)切實(shí)可行的、科學(xué)的進(jìn)度計(jì)劃。

（2）公司利用不同形式的有固定價(jià)格固定工期的“交鑰匙”合同和“實(shí)報(bào)實(shí)銷”合同。

（3）認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目選址。老年人公寓項(xiàng)目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個(gè)性和特色，選擇好項(xiàng)目地段是打造老年人公寓個(gè)性和特色的載體和必須的物資條件，老年人公寓項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在地段，因?yàn)榈囟问俏ㄒ坏模瞧渌鼦l件不可替代的。

（4）本項(xiàng)目必須要做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、統(tǒng)一的總體規(guī) 劃，項(xiàng)目就具有了“量身定做”的依據(jù)，更加有效的避免項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。

（5）項(xiàng)目實(shí)施前，還應(yīng)在本案報(bào)告基礎(chǔ)上進(jìn)一步進(jìn)行市場調(diào)研。 在調(diào)查過程中，對(duì)重慶老年住宅市場不但要進(jìn)行定性分析，還要進(jìn)行定量分析，以便從營銷角度對(duì)老年人住宅市場項(xiàng)目定位，市場前景作出準(zhǔn)確判斷并提出詳盡而具有針對(duì)性和可操作性的方案，以便化解風(fēng)險(xiǎn)。

第四章：結(jié)論和建議

一、結(jié)論

1、本養(yǎng)老院項(xiàng)目的建設(shè)符合當(dāng)下黨中央、國務(wù)院有關(guān)政策，它滿足促進(jìn)社會(huì)主義精神文明建設(shè)的需要，是社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

2、本養(yǎng)老院項(xiàng)目的建設(shè)弘揚(yáng)了中華民族尊老、敬老、愛老的傳統(tǒng)美德，是社會(huì)精神文明內(nèi)容的一大體現(xiàn)。

3、本養(yǎng)老院項(xiàng)目建成投入使用后對(duì)于提高當(dāng)?shù)厝罕娢幕裆钯|(zhì)量，加快推進(jìn)社會(huì)文明養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)和諧，不斷提高當(dāng)?shù)匚拿鞒潭榷季哂兄匾饬x。

二、建議

1、本養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目符合國家的相關(guān)政策，旨在建設(shè)一個(gè)滿足老年人接受新知識(shí)、展示才能和提高生活質(zhì)量的上檔次的養(yǎng)老院，項(xiàng)目承建單位在工程施工過程中要根據(jù)工程估算投資額嚴(yán)格控制建設(shè)投資，確保工程質(zhì)量。

2、本養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)水平和施工質(zhì)量，關(guān)系著今后服務(wù)功能的發(fā)揮，因此資源配置必須合理，符合當(dāng)?shù)鼐裎拿鹘ㄔO(shè)，工程設(shè)計(jì)須具備前瞻性，避免重復(fù)建設(shè)和低水平建設(shè)現(xiàn)象的發(fā)生，以滿足當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展需要。

3、本養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目要進(jìn)一步拓寬融資渠道，在努力爭取上級(jí)資金、政策扶持的同時(shí)，鼓勵(lì)其他社會(huì)企業(yè)和個(gè)人積極參與投資和捐贈(zèng)，以確保本項(xiàng)目整體效益的發(fā)揮。 

后記

    這次我們小組進(jìn)行了關(guān)于夕陽紅養(yǎng)老院的可行性研究，深刻的體會(huì)到了工程經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要性。它是以工程技術(shù)項(xiàng)目的方案為對(duì)象，研究如何有效利用工程技術(shù)資源促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的科學(xué)。工程經(jīng)濟(jì)學(xué)為夕陽紅養(yǎng)老院甚至其他工程項(xiàng)目的實(shí)施提供很大程度上的預(yù)測。工程經(jīng)濟(jì)學(xué)既可以分析夕陽紅養(yǎng)老院這個(gè)工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，又可以進(jìn)行更好方案的選擇。在我們進(jìn)行夕陽紅養(yǎng)老院可行性研究的過程中，我們進(jìn)行了市場需求的調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模的估計(jì)，不僅有資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況，還有養(yǎng)老院項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析。與此同時(shí)，我們還要在環(huán)境保護(hù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行這個(gè)項(xiàng)目。由此可見，在自然科學(xué)和社會(huì)科學(xué)的發(fā)展過程中，各學(xué)科互相滲透，互相促進(jìn)，互動(dòng)交叉，逐漸形成和發(fā)展起來的。因此，工程經(jīng)濟(jì)學(xué)的性質(zhì)屬于應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支。工程經(jīng)濟(jì)學(xué)給了我們很大的感觸，此次夕陽紅養(yǎng)老院的可行性研究給我們小組提供了一個(gè)學(xué)習(xí)工程經(jīng)濟(jì)學(xué)的良好的機(jī)會(huì)。

趙桂媛：第八部分 養(yǎng)老院項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

        第九部分 養(yǎng)老院項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)

        第十部分：養(yǎng)老院項(xiàng)目存在的主要問題以及風(fēng)險(xiǎn)分析前三章

        目錄及摘要以及整體排版

胡佳慧：第二部分：需求預(yù)測和擬建規(guī)模

        第五部分：環(huán)境保護(hù)

武辛：  第一部分：總論

        第三部分：資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況

張航：  第六部分 企業(yè)組織、勞動(dòng)定員、人員培訓(xùn)

        第七部分 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

滕駿風(fēng)：第四部分 具體實(shí)施方案

        第十部分：養(yǎng)老院項(xiàng)目存在的主要問題以及風(fēng)險(xiǎn)分析第四章