內容設計：趙廷凱 老師
課程內容: 第一部分 物權法基本知識介紹
一、物權法的立法背景和立法歷程回顧
在我國的立法史上，對制定物權法草案的重視程度、審慎程度和民主程度，都是史無前例的。這部經反復修改、千錘百煉的草案的制定過程，堪稱我國立法工作民主化、科學化的生動寫照。在物權法草案審議過程中，立法機關召開的各種座談會就有一百多次。對物權法草案先后進行七次審議，創造了全國人大及其常委會立法史上單部法律草案審議次數之最。
制定物權法，是歷史所趨，人心所向；是共和國法治建設的深切呼喚；是共和國司法實踐的必然要求。
這部法律能順利出臺并有效實施，從民事基本法的層面確認我國經濟體制改革的成果，并為人民富裕、國家富強提供堅實的法律基石。物權法的通過和有效實施，還將使我國在形成中國特色社會主義法律體系、實施依法治國基本方略的道路上邁出重要的一步。在共和國立法史上，物權法草案的制定，注定會留下一座非同尋常的里程碑。這部法律的出臺過程，也必將成為科學立法、民主立法的光輝典范。
二、物權法立法過程中的主要爭議問題
物權法在整個起草過程中，一直伴隨有各方面的爭議。其中最有代表性的是北京大學法理學教授鞏獻田為代表的718人在2006年聯名發表的公開信，并上書全國人大常委會，認為《物權法》草案在五個重大原則上違反憲法。
歸納起來，物權法最主要的爭議有以下幾個方面：
爭議1、國家財產所有權由國務院行使違憲嗎？
爭議2、公有財產和私有財產能平等保護嗎？
爭議3、私有財產一律都保護嗎（私有財產合法性的爭論）？
爭議4：農村宅基地地是否可以轉讓？
第二部分 物權法主要內容解讀
第一編 總則
總則分三章：
第一章 基本原則
第二章 物權的設立、變更、轉讓和消滅
第一節 不動產登記
第二節 動產交付
第三節 其他規定
第三章 物權的保護
第一章 基本原則
1、物權概念：
"物"：民法上關于物的定義，有廣義和狹義之別。廣義的物，包括有體物、財產權利和無形財產。狹義的物，僅指"有體物"，亦即有形財產。為德國、日本和我國臺灣地區民法等采用。我國民法理論一直采用"有體物"概念。所謂"有體物"，指具有形體、占據空間，并能夠為人感知的物。首先是客觀存在的物，具有形體并占據空間，有固體、液體和氣體的區別。其次，因人身為自然人人格之載體，受法律絕對保護，不得成為法律上的客體，故人的身體以及人體的任何組成部分均不是物。但是被捐贈的血液、器官和脫離人身的毛發除外。再次，必須是人力能夠控制、有必要控制的有體物。人力所無法控制的物，如日月星辰，不屬于民法上的物，任何人不得對其主張民事權利。
物權：是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
2、基本原則：
概括起來，有兩個基本原則：物權法定原則和平等保護原則。
物權法定原則：第5條規定：物權的種類和內容，由法律規定。
第二章 物權的設立、變更、轉讓和消滅
在這一章中，重點有兩個制度：不動產登記制度和動產交付制度。
一、不動產登記制度。
物權存在、狀態、變動必須通過一定的方法公開表現出來，讓他人知道。合同不需要公示反而可以進行保密。這是因為合同只涉及當事人自己的利益，可以是商業秘密。物權是一個獨占性、排他性權利，這個權利的存在狀態，對他人的權利很重要。不動產物權公示的方法可以通過登記實現，以登記為公示方法。
1、不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅的登記。
2、權利人和利害關系的申請更正登記和異議登記。
第十九條 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
二、動產交付制度。
動產的所有權是不要登記的，交付即發生所有權的轉移。如果物權法還要規定登記，那就大大增加了社會成本。
1、動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。
2、船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。
三、善意取得制度。
物權法在第九章"所有權取得的一般規定"中第106條明確了無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
第二編 所有權
關于所有權的內容主要有：
1、國家所有權和集體所有權、私人所有權（第五章）；
2、業主的建筑物區分所有權（第六章）；
3、相鄰關系（第七章）；
4、共有（第八章）：
5、所有權取得的特別規定（第九章）。
第四章 一般規定
1、法律規定專屬于國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權2、為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
第五章 國家所有權和集體所有權、私人所有權
掌握的要點：
1、國家出資的企業，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。
2、農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有。
下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定：
（一）土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包；
（二）個別土地承包經營權人之間承包地的調整；
（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；
（四）集體出資的企業的所有權變動等事項；
（五）法律規定的其他事項。
3、對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規定行使所有權：
（一）屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；
（二）分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；
（三）屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。
4、集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。
第六章 業主的建筑物區分所有權
建筑物區分所有權，指包含多個居住單位的高層或多層建筑物內多個居住者的所有權。商品房開發，無非是兩類商品房，一類是單棟的，一類是單元房。如果是單家獨院的商品房，這樣的房子和普通的商品房所有權沒有差別，是單棟的，一個建筑物、一個所有權、一個所有人。但是單元房不一樣，每一個商品房的樓上面有就有幾十個上百個所有權，所有權人之間的關系就高度復雜。在物權法上規定了建筑物區分所有權，就是針對單元房的。
建筑物區分所有權包含三方面內容：首先就是專有權。也就是套內面積的專有權。其次，除了套內空間之外，共用部分，樓道、電梯間，還有外墻、房頂、道路、綠地等等，這是共用部分叫做共用部分，這屬于共有權。此外，除了這兩部分之外，對物業享有共同管理的權利。
掌握條款：
第七十條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十二條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
第七十三條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
第七十八條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第七章 相鄰關系
相鄰關系是兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或者使用人，因通行、采光、通風等必須，依照法律規定產生的權利義務關系。不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。
掌握條款：
第八十九條 建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。
第九十條 不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。
第八章 共 有
不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。
掌握條款：
第九十四條 按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。
第九十五條 共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。
第一百零一條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。
第九章 所有權取得的特別規定
第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
所有權是物權體系中的核心性的權利類型。所有權的定義：所有權是指權利人徹底支配物，并因此排斥他人干涉的權利總稱，包括占有、使用、收益、處分的權利。處分權是所有權四項權能中的核心權能。
第三編：用益物權
第十章 一般規定
用益物權是指權利人依法對他人的不動產或者動產享有占有、使用和收益的權利。本章規定了一些情況下用益物權的主要類型，如：土地承包經營權（第十一章）、建設用地使用權（第十二章）、宅基地使用權（第十三章）、地役權（第十四章）。同時，還規定了自然資源使用權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、捕撈權等用益物權的權利類型。
掌握條款：
第一百二十八條 土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。
第一百三十三條 通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。
第十二章 建設用地使用權
第一百三十六條 建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。
第一百三十七條 設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。
工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。
第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。
非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
第十三章 宅基地使用權
第一百五十二條 宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
第一百五十四條 宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。
第一百五十五條 已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。
第十四章 地役權
物權法設立了地役權制度。地役權是按照合同約定利用他人不動產，以提高自己不動產效能的權利。從實踐看，很多情況下，不動產權利人都要利用別人的土地來實現自己的利益，比如在他人土地上建造設施。《物權法》在用益物權中規定了地役權，這實際上是規定了在出讓、劃撥、租賃等方式之外的一種利用土地的方式。這種方式適用范圍究竟有多大，還需要配套的法律法規作進一步解釋。
地役權和相鄰關系經常發生混淆，怎樣區分這兩者，也是《物權法》起草中爭議很大的問題。地役權是用益物權的一種，指因通行、排水等需要，通過簽訂合同，利用他人的不動產或者限制他人不動產的利用，以提高自己不動產效益的權利。它和相鄰權的區別：一是相鄰關系是所有權，地役權是用益物權。二是相鄰關系是天然的，是生活必須的，而地役權是通過合同約定的，是為了提高不動產效益的。比如,張三和李四的土地相鄰,歷史上形成張三勞動要經過李四的土地,這就是相鄰關系。但張三如果為了方便,想走王五的地上走,那就是地役關系，要支付一定的報酬，就是地役權。相臨權是法律規定的，天生的。而地役權不是由法律強制規定的，是由雙方通過合同談判解決的。為什么必須這樣呢？就是因為相臨權是生產生活必須的，沒有其他解決辦法。。但地役權是為了滿足更高的要求和需要，是為提高效益，并且用他人家的地可能會給他人造成重大損失，法律很難確定補償的問題，但是損失必須得到補償，因此只能由雙方協商，通過地役權的方式解決。
掌握條款：
第一百五十六條 地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產,以提高自己的不動產的效益
第一百六十八條 地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：
（一）違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；
（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。
第四編 擔保物權
擔保物權，指在借貸、買賣等民事活動中，債務人或者第三人將自己所有的財產作為履行債務的擔保，債務人到期未履行債務時，債權人依照法律規定的程序就該財產優先受償的權利。包括三種權利：抵押權（第十六章）、質權（第十七章）、留置權（第十八章）。
第十五章 一般規定
第一百七十二條 設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規定的除外。
擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。
第十六章 抵押權
抵押權，指債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產作債權的擔保，債務人未履行債務時，債權人有權就該財產優先受償。特點是不轉移財產的占有。
掌握條款：
第一百八十條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附著物；
（二）建設用地使用權；
（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；
（四）生產設備、原材料、半成品、產品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通運輸工具；
（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一并抵押。
關于抵押權，物權法規定，不僅不動產可以抵押，而且生產設備、原材料、半成口、產品都可以抵押。
第一百八十三條 鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。
第一百八十四條 下列財產不得抵押：
（一）土地所有權；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；
（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
（五）依法被查封、扣押、監管的財產；
（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
第一百八十六條 抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產（建筑物或土地使用權）或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
第一百八十八條 以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。
第十七章 質 權
掌握條款：
第一節 動產質權
第二百零八條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產出質給債權人占有的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，債權人有權就該動產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，交付的動產為質押財產。
第二節 權利質權
第二百二十三條 債務人或者第三人有權處分的下列權利可以出質：
（一）匯票、支票、本票；
（二）債券、存款單；
（三）倉單、提單；
（四）可以轉讓的基金份額、股權；
（五）可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權；
（六）應收賬款（應收賬款，也可以作為質權，這也是一種創新。比如公路收費權，在法律意義上就是一種應收賬款，可以作為質權）；
（七）法律、行政法規規定可以出質的其他財產權利。
第二百二十六條 以基金份額、股權出質的，當事人應當訂立書面合同。以基金份額、證券登記結算機構登記的股權出質的，質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立；以其他股權出質的，質權自工商行政管理部門辦理出質登記時設立。
第二百二十七條 以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自有關主管部門辦理出質登記時設立。
第二百二十八條 以應收賬款出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立。
第十八章 留置權
第二百三十條 債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。
前款規定的債權人為留置權人，占有的動產為留置財產。
第二百三十一條 債權人留置的動產，應當與債權屬于同一法律關系，但企業之間留置的除外。（根據擔保法的規定，只有因保管合同、運輸合同、加工承攬合同發生的債權，債權人才有留置權。此為制度創新。比如，某企業拖欠我公司貨款500萬元，剛好該企業有些設備存放在我公司，則我公司可以留置）。
第二百三十六條 留置權人與債務人應當約定留置財產后的債務履行期間；沒有約定或者約定不明確的，留置權人應當給債務人兩個月以上履行債務的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產除外。債務人逾期未履行的，留置權人可以與債務人協議以留置財產折價，也可以就拍賣、變賣留置財產所得的價款優先受償。
留置財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
第五編：占有
雖然是一編，只有五條，但內容并不簡單。占有是指占有人對不動產或者動產的實際控制。它實際上不是一種民事權利，也不是一種物權，而是屬于一種單純的事實。
第十九章 占 有
第二百四十五條 占有的不動產或者動產被侵占的，占有人有權請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權請求損害賠償。
占有人返還原物的請求權，自侵占發生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。
第三部分 物權法實施后其他法律法規的修訂、完善情況
一、《中華人民共和國城市房地產管理法》的修訂情況。
二、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》修訂情況
三、《物業管理條例》的修訂情況
二○○七年八月二十六日，國務院公布《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》，自
四、《房屋登記辦法》已于
五、由建設部、財政部聯合頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》，從
六、《城市房屋拆遷管理條例》修訂情況：正在修訂。
第四部分 物權法關于房地產的若干新規定及其對對房地產開發和物業管理的主要影響
一、《物權法》中關于房地產開發主要變化歸納
歸納一下：《物權法》涉及到房地產領域的規定主要集中在三個方面：
一是房地產產權登記；
二是土地征收和房屋拆遷中有關物權問題。
三是物業管理中有關物權問題；
（一）房地產產權登記方面
首先,明確提出建立不動產統一登記制度。其次,增加了三種登記方式。
（二）土地征收和房屋拆遷方面
第一，只有因公共利益的需要才可實行征收，非公共利益需要的拆遷由當事人平等協商。
第二，《物權法》涉及到集體土地上房屋的征收拆遷活動。
第三，強調保障被征收人的居住權利。
（三）物業管理方面
第一，明確了業主對建筑物共有部分的共有權和管理權。
第二，修改了物業管理中業主表決通過的條件。
第三，確定了公共維修資金的歸屬。
第四，規定了業主不得擅自改變住宅用途。
二、物權法相關條款對房地產的影響
（一）對房地產開發的助推作用
（二）物權法對房地產開發的抑制影響
第五部分 物權法實施后房地產開發應注意的一些法律問題
一、確定完善的拆遷方案，確保順利開發。
二、受讓項目應及時辦理登記，避免發生損失。
三、銷售房屋應謹慎設計合同，防止資產外流。
四、合理利用融資渠道，壯大企業實力。
五、規范銷售行為，防止出現糾紛。
六、遵守物業條例，理順業主關系。
