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記者了解到，國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條明確規(guī)定：“現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！钡珦?jù)業(yè)內(nèi)人士稱，在現(xiàn)實(shí)操作中，開發(fā)商很少能在90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證，最多是在90日內(nèi)辦理大產(chǎn)權(quán)證;而購房合同上約定的房產(chǎn)證辦理時(shí)限一般都為一至兩年。這名業(yè)內(nèi)人士說，其實(shí)只要辦理了大產(chǎn)權(quán)證，將大證和購房合同交給房管局，業(yè)主的分割產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間最長不應(yīng)超過20天，就算購房人以貸款方式買房，最長時(shí)限也不應(yīng)超過一個(gè)月。對(duì)此開發(fā)商仍未正面回答，只是說：“這兩年政策波動(dòng)比較大，間接影響了房產(chǎn)證的辦理，具體原因就不方便說了。”不僅如此，開發(fā)商還表示：“這樣的事情很正常，快的話一年兩年，慢的四五年都正常，據(jù)我所知房產(chǎn)證還有辦十年的。”業(yè)內(nèi)人士向記者分析，房產(chǎn)證拖延不辦可能有幾種原因，其中最主要的是因前期手續(xù)不全而導(dǎo)致大產(chǎn)權(quán)證無法辦理。如果已經(jīng)辦理了大證，那么問題可能是，辦證時(shí)開發(fā)商要繳納此前代收的契稅和公共維修基金，這部分資金總額很大，開發(fā)商資金可能一時(shí)周轉(zhuǎn)不過來。另外，開發(fā)商在樓盤建設(shè)過程中，還有可能抵押土地或項(xiàng)目來融資，這也會(huì)影響辦理大產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主的分割產(chǎn)權(quán)證。除此之外，驗(yàn)收不合格、未繳納配套費(fèi)等都可能是原因。業(yè)主遭遇維權(quán)難如何贏得話語權(quán)記者采訪了解到，逾期辦理房產(chǎn)證在房產(chǎn)糾紛中占相當(dāng)大比重，購房多年卻拿不到產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主不在少數(shù)。那么，拿不到房產(chǎn)證究竟有什么風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主又應(yīng)該如何維權(quán)和增加話語權(quán)?北京市隆安律師事務(wù)所尹富強(qiáng)律師就此事分析稱：既然合同有明確約定，業(yè)主均可按照合同約定主張開發(fā)商按約定時(shí)間辦理房產(chǎn)證，一旦遲延同樣可以主張相應(yīng)的違約金。尹富強(qiáng)表示：誠然業(yè)主的維權(quán)意識(shí)已蘇醒，在一定程度上已“威懾”到不法公司的違約違法行為。但主動(dòng)維護(hù)自身權(quán)益的比例還有待進(jìn)一步提高?！懊癫慌e，官不糾”，權(quán)益受到侵害，不利用法律賦予的訴權(quán)，司法機(jī)關(guān)也不能主動(dòng)干涉。房產(chǎn)糾紛專家、盈科律師事務(wù)所高級(jí)律師張仁藏分析認(rèn)為，房產(chǎn)證是房屋權(quán)屬惟一、也是最直觀的憑證。如果業(yè)主一直無法拿到房產(chǎn)證，對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)就得不到確定。在不能做權(quán)屬轉(zhuǎn)移的情況下，房屋就不能交易，業(yè)主作為交易相對(duì)方，也面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。因此，購房者在簽訂合同前，首先要對(duì)樓盤有一定了解，查詢項(xiàng)目土地的性質(zhì)是出讓還是劃撥，如果是劃撥就無法拿到產(chǎn)權(quán)證;同時(shí)，也要重視并積極辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。張仁藏說，在約定期限內(nèi)未取得房產(chǎn)證，開發(fā)商肯定存在違約行為，業(yè)主可以起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商在一定時(shí)間內(nèi)辦理房產(chǎn)證，并承擔(dān)違約責(zé)任。需注意的是，業(yè)主要避免錯(cuò)過訴訟時(shí)效，應(yīng)在訴訟時(shí)效內(nèi)主張權(quán)利。張仁藏說，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)自己權(quán)利受到侵害時(shí)要盡快提起訴訟或以其他方式維權(quán)，拖太久會(huì)增加難度;有相似情況的業(yè)主最好聯(lián)合起來共同維權(quán)，以增加維權(quán)力度。而在實(shí)際操作中，很多業(yè)主即便維權(quán)，能獲得的違約金也很有限，選擇退房又損失太大。對(duì)于這種兩難境地，張仁藏建議，可在商品房預(yù)售合同的范本中，加重開發(fā)商的違約責(zé)任，以發(fā)揮更大的約束作用。同時(shí)，造成維權(quán)難的另一原因是，對(duì)開發(fā)商逾期辦證的行為缺乏有力的監(jiān)督與懲罰機(jī)制。有多名業(yè)主稱，他們?cè)谙騾^(qū)房管局咨詢此事時(shí)，工作人員只是要他們與開發(fā)商聯(lián)系;而記者在詢問時(shí)也得到這樣的答復(fù)：“開發(fā)商不來辦，我們也沒辦法。我們沒有義務(wù)督促開發(fā)商來辦證。”開發(fā)商延期辦理大產(chǎn)權(quán)證違約，購房人可以退房北京市商品房預(yù)售合同約定的退房條件之六：開發(fā)商延期辦理大產(chǎn)權(quán)證違約，購房人可以退房房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇$ R4 @8 n作者：胡文友律師 手機(jī)：15801392399，網(wǎng)站:北京房產(chǎn)法律事務(wù)中心(網(wǎng)址：www.fc110.net),轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者、聯(lián)系方式和網(wǎng)站，謝謝！一：開發(fā)商把整體樓的產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，俗稱辦理大產(chǎn)權(quán)證，學(xué)名叫初始登記二：開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同約定的時(shí)間內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因開發(fā)商的責(zé)任未能在約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，如果合同約定延期辦理初始登記可以退房的，購房人有權(quán)退房。購房人退房的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日在合同約定的期限內(nèi)退還全部已付款（包括銀行貸款），并按照合同約定向購房人支付違約金。購房人不退房的，合同繼續(xù)履行，自開發(fā)商應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按日按合同的約定向購房人支付違約金。什么是開發(fā)商所謂的“大產(chǎn)權(quán)證”？所謂“大產(chǎn)權(quán)證”就是開發(fā)商辦理的“初始登記”，這是是業(yè)主辦理房產(chǎn)證的必要前提條件。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第34條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。通常，主管部門辦理“初始登記”所需時(shí)間大約為20-60日不等，因此在收房人住后的兩三個(gè)月之后，您可以向開發(fā)商詢問辦理初始登記的情況，也可以到本地的房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)站進(jìn)行查詢。什么是商品房的預(yù)售備案？商品房的預(yù)售備案是指開發(fā)商在與購房人訂立商品房預(yù)售合同后，依據(jù)法律法規(guī)到所轄地區(qū)的建委將預(yù)售合同登記備案的行為：一、備案只是為了防止開發(fā)商一房兩賣，備不備案，你和開發(fā)商之間的合同都是有效的；二、開發(fā)商一般應(yīng)在網(wǎng)簽之日起一個(gè)月之內(nèi)到建委進(jìn)行合同備案；如果因?yàn)殚_發(fā)商的原因沒有把你的合同備案，你可以讓開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；常見無效房屋買賣合同一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。要么缺少土地證，要么一時(shí)拿不出房產(chǎn)證。而一方面，賣方急于將房產(chǎn)出手；另一方面，買方卻望而卻步要撤出交易，紛爭由此而生。在這樣的情形下，法律是認(rèn)定解除交易還是交易繼續(xù)？我們就結(jié)合如下案例做一分析。2003年下半年，蔡先生與某房地產(chǎn)公司簽了一份《認(rèn)購書》。蔡先生認(rèn)購別墅房屋產(chǎn)權(quán)系曹某所有。蔡先生向房地產(chǎn)公司支付了3萬元定金，蔡先生到房產(chǎn)和國土管理部門查證，發(fā)現(xiàn)那套別墅的房產(chǎn)證所有人確實(shí)是曹某，但土地證的所有人卻是某公司。原來之前的轉(zhuǎn)讓，公司沒有辦理土地過戶手續(xù)，便在地上建了那套別墅并銷售給了曹某，曹某雖辦了房產(chǎn)證，但未辦理土地證。所以，蔡先生拒絕簽訂正式的房屋買賣合同，并要求交易中心退還他已付的定金。法院經(jīng)審理認(rèn)為，該合同違反了我國《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。因此，判定《認(rèn)購書》無效；交易中心返還蔡先生3萬元定金。二、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。但在實(shí)踐中要具體問題具體分析。如姜某與錢某是夫妻關(guān)系，1998年8月購買了某小區(qū)某幢406室房屋，產(chǎn)權(quán)登記在丈夫錢某名下。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年6月錢某背著姜某與蔡某簽訂了房屋買賣合同，將406室以76000元出售給蔡某。商談過程中，錢某出示了房屋所有權(quán)證，帶蔡某實(shí)地察看了房屋，并謊稱其妻姜某同意出賣房屋。在房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，錢某提交了房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、偽造姜某簽名的出售房屋委托書和托人取得的關(guān)于委托書屬姜某出具的證明。2000年8月蔡某付清了房款，領(lǐng)取了406室產(chǎn)權(quán)證后搬入406室居住，對(duì)房屋還進(jìn)行了裝璜。嗣后，姜某發(fā)現(xiàn)406室被賣，遂以錢某、蔡某侵犯其房屋所有權(quán)為由向法院提起訴訟，要求確認(rèn)房屋買賣無效。對(duì)該案的法律適用存在三種意見：第一種意見認(rèn)為，406室是姜某、錢某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，共同享有所有權(quán)，錢某處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)未經(jīng)姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有權(quán)，錢某與蔡某的房屋買賣無效；第二種意見認(rèn)為，406室房屋產(chǎn)權(quán)登記在錢某名下，在房屋買賣合同簽訂過程中蔡某有充分的理由相信406室房屋產(chǎn)權(quán)屬錢某所有，交易過程中也盡了適當(dāng)?shù)淖⒁?，依?jù)物權(quán)公示原則確認(rèn)房屋買賣關(guān)系有效；第三種意見認(rèn)為，雖然錢某作為共有人之一處分了共有財(cái)產(chǎn)，但蔡某作為第三人不知道姜某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相應(yīng)的房價(jià)，已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，姜某的損失可向錢某另行主張。第一種觀點(diǎn)從無權(quán)處分的角度著力保護(hù)共有人的權(quán)利，第二種觀點(diǎn)根據(jù)物權(quán)公示原則側(cè)重維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全，均有一定的法律落腳點(diǎn)和適用上的合理性。第三種觀點(diǎn)蘊(yùn)含著保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的原則，針對(duì)房產(chǎn)部分共有人擅自出賣共有財(cái)產(chǎn)的復(fù)雜情況，區(qū)別不同情況作出不同處理，本案中蔡某符合善意取得要件，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。筆者贊同第三種觀點(diǎn)。第一，有明確的法律根據(jù)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條規(guī)定“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的一般認(rèn)定無效，但第三人善意、有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益”，該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用，針對(duì)的是共同共有財(cái)產(chǎn)，其內(nèi)容的外延應(yīng)理解為包含共同共有的房產(chǎn)，案例符合司法解釋規(guī)定的情形，蔡某的合法權(quán)益應(yīng)予保護(hù)；第二，兼顧了其他共有人的利益。根據(jù)民法上的過錯(cuò)原則，蔡某在房屋買賣過程中已盡有相應(yīng)的注意義務(wù)，按普通人的常識(shí)和能力，無從進(jìn)一步審查共有人姜某對(duì)出賣的意思表示，主觀上沒有過錯(cuò)，錢某故意對(duì)蔡某和姜某隱瞞實(shí)情，完成了法律上認(rèn)可的房屋交付行為，致姜某的權(quán)利受到侵害，過錯(cuò)責(zé)任在錢某，姜某可通過向過錯(cuò)方主張賠償?shù)氖侄潍@得司法救濟(jì)；第三，從社會(huì)效益的角度，若判令買賣無效，一則勢(shì)必發(fā)生返還財(cái)產(chǎn)的后果，造成法律關(guān)系再次調(diào)整，打破已形成的穩(wěn)定，并產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)的耗費(fèi)，二則帶來人們對(duì)房產(chǎn)交易安全疑慮，不利于維護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全。三、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房價(jià)同等，還包括房價(jià)交付期限、方式同等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無效。張先生兩年前在市區(qū)向某房產(chǎn)公司租了一間商鋪，簽了兩年的租賃合同，合同于2005年3月到期。2005年2月，房產(chǎn)公司準(zhǔn)備將這家商鋪出售，向張先生發(fā)出了《意見征詢書》，征詢購買意向。《意見征詢書》上列明房屋每平方米價(jià)格8500元，總價(jià)90多萬元，辦理手續(xù)的定金為2萬元。但當(dāng)3月份張先生的租賃合同快到期準(zhǔn)備向房產(chǎn)公司購買這間商鋪時(shí)，才得知房產(chǎn)公司已在幾天前與一位王先生簽訂了商鋪出售合同。事后，張先生得知，王先生購買商鋪的總價(jià)只有85萬元，而且支付的定金也只有1萬元。張先生于是向法院起訴，要求房產(chǎn)公司解除與王先生的合同，并以與王先生簽訂的購房條件與自己簽訂合同。法院審理認(rèn)為，根據(jù)民法通則和合同法的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)。房產(chǎn)公司雖然在出售房屋前征詢了承租人張先生的意見，但沒有把給予王先生的優(yōu)惠條件告知張先生，而且在3個(gè)月期限未滿時(shí)就與王先生簽訂合同，其行為已經(jīng)侵犯了張先生的優(yōu)先購買權(quán)。法院最后判令房產(chǎn)公司與王先生簽訂的買賣合同無效，由房產(chǎn)公司按照與王先生簽訂的合同條款與張先生簽訂合同。我國《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人出賣出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”最高人民法院1984年《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》規(guī)定：“房主出賣房屋時(shí)在同等條件下，原房客優(yōu)先購買的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見試行》第118條規(guī)定：“承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。” 因此，在此案中，房產(chǎn)公司與王先生簽訂的購房合同顯然侵犯了原承租人張先生的優(yōu)先購房權(quán)，張先生的訴訟請(qǐng)求理應(yīng)得到法院的支持。一方面，根據(jù)最高人民法院《意見》（試行）第118 條的規(guī)定，出租人出賣房屋時(shí)未盡通知義務(wù)，致使承租人喪失行使先買權(quán)機(jī)會(huì)的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。由此可知，承租人的先買權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對(duì)抗第三人。依《中華人民共和國公司法》和《中華人民共和國合伙企業(yè)法》的規(guī)定，在股東依法轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人依法轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額時(shí)，如果事先未取得其他股東或者合伙人的同意，其轉(zhuǎn)讓行為無效。所以，其他股東或者合伙人的先買權(quán)亦具有物權(quán)的效力。但共有人的先買權(quán)是否具有物權(quán)的效力，不無疑問。依照最高人民法院《意見》（試行）第89條的規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意，有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人合法利益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。所以，第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是惡意的（不論有償或者無償），享有先買權(quán)的共有人可以請(qǐng)求人民法院宣告該不動(dòng)產(chǎn)買賣是無效的；第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的、有償?shù)?，并且依法辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，享有先買權(quán)的共有人就不能主張?jiān)摬粍?dòng)產(chǎn)買賣無效，只能向出賣該不動(dòng)產(chǎn)的共有人請(qǐng)求損害賠償。另一方面，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使先買權(quán)，否則，先買權(quán)人無限拖延表示是否購買，義務(wù)人出賣其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利就無法得到實(shí)現(xiàn)。所以，最高人民法院《意見》（試行）第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣房屋之前未予以書面表示購買的，視為放棄。股東轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額，依照法律規(guī)定，亦得盡通知義務(wù)，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對(duì)于共有人出賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，對(duì)其他共有人有無通知義務(wù)，法無明文，在解釋上應(yīng)認(rèn)為出賣人負(fù)有通知義務(wù)。出賣人及時(shí)告知先買權(quán)人后，先買權(quán)人在指定期限或者合理期限內(nèi)不作是否購買表示的，即喪失先買權(quán)，出賣人可以將其不動(dòng)產(chǎn)出賣給第三人。四、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5、權(quán)屬有爭議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。舉例說明：2004年7月美籍華人孫先生，與福安花園一棟三層小樓的主人李某簽了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，約定李某將這棟樓及所占用的土地使用權(quán)，一并轉(zhuǎn)讓給孫先生，總價(jià)款68萬元。當(dāng)天，孫先生即向李某交付定金4萬元。按雙方約定，余款64萬元應(yīng)在土地證、房產(chǎn)證辦到孫先生的名下后，由孫先生一次性付清。后經(jīng)雙方協(xié)商，孫先生又付了20多萬元房款后，李某同意讓孫先生入住。入住后孫先生又付了部分房款雙方也辦結(jié)了土地證過戶手續(xù)。但孫先生事后得知，李某的這套房尚未辦理報(bào)建手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)登記。為了買下這套房，孫先生不僅補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，還繳納了有關(guān)費(fèi)用及罰款。2005年1月，孫先生取得了房產(chǎn)證。李某得知孫先生已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，便要求向他支付購房余款36萬元。孫先生則稱，李某利用他不了解中國法律及土地、房屋等情況，故意隱瞞房屋屬違章建筑的事實(shí)，與他簽訂了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，因而主張兩人簽的協(xié)議無效，提出退房。兩人各執(zhí)其理，爭執(zhí)不下。李某遂將孫先生告上法庭，提起要求支付購房余款之訴；而孫先生也一肚子委屈，向法庭反訴要求退房并追回已付的37萬余元。一審法院受理了此案。經(jīng)審理認(rèn)為，孫先生和李某簽訂的是房屋買賣合同，李某具有該房的土地使用權(quán)，其簽訂合同時(shí)雖尚未依法登記領(lǐng)取房產(chǎn)證，但孫先生使用受讓的房屋后，已依法補(bǔ)辦了相關(guān)的手續(xù)，并辦結(jié)了房產(chǎn)證，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這一買賣房屋的合同，是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)屬有效合同，受法律保護(hù)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行下去，即孫先生應(yīng)當(dāng)向李某付清購房余款。2005年9月，一審判決：孫先生應(yīng)向李某支付余款近36萬元；李某應(yīng)向?qū)O先生償付相關(guān)費(fèi)用5.8萬余元。堅(jiān)持該買賣合同無效，雙方應(yīng)互相返還的孫先生上訴后，中級(jí)法院二審認(rèn)為，雖然李某與孫先生簽訂合同時(shí)，轉(zhuǎn)讓的房屋并不具備轉(zhuǎn)讓條件，但是，孫先生在受讓該房后，在一審訴訟前，已補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，取得了房產(chǎn)證，作為買房人其購買目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國有關(guān)司法解釋，兩人的房屋買賣行為，可認(rèn)定為有效，應(yīng)繼續(xù)履行。本案所涉及的則是房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)是否辦理房屋權(quán)屬登記的法律問題。主要涉及兩個(gè)法律規(guī)定。其一，是我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，這條法律的禁止性規(guī)定有兩層含義：第一，未依法登記領(lǐng)取權(quán)利證書的人不是法律意義上的所有權(quán)人；第二，非所有權(quán)人不得從事房地產(chǎn)的處分行為。這兩層含義中所體現(xiàn)出的立法背景和目的主要就是為了防止房地產(chǎn)炒作和避免產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的問題；其二，就是最高人民法院關(guān)于審理房屋買賣糾紛案件的有關(guān)司法解釋。根據(jù)司法解釋的規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓人在與被轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，其所轉(zhuǎn)讓的房屋不具備轉(zhuǎn)讓條件。但是在訴訟前已依法補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證。上訴人孫某的買房目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，則上述房屋買賣行為可以認(rèn)定有效?！边@一條司法解釋的規(guī)定主要是從市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度出發(fā)，要保護(hù)市場中交易雙方的安全。所以盡管在簽訂合同時(shí)是沒有具備轉(zhuǎn)讓條件，但是只要在訴訟前已依法補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，則最后法院在審判實(shí)踐中對(duì)其有效性還是予以認(rèn)可的。五、單位違反規(guī)定購房，合同無效機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。有的單位以個(gè)人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關(guān)系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無效。綜上所述，如何把握房屋買賣合同的效力，有著較強(qiáng)的理論性和實(shí)踐性。然而這些問題確實(shí)在司法實(shí)務(wù)方面存在著較大的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，《合同法》的立法要義，我們要認(rèn)真學(xué)習(xí)和研究，從實(shí)質(zhì)上理解和把握其精神實(shí)質(zhì)，這對(duì)我們走出誤區(qū)和指導(dǎo)實(shí)踐是十分重要的。物權(quán)法的新規(guī)定與房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的界定房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中，將具備一定條件的整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給他人的行為。這里的項(xiàng)目，是指已經(jīng)具備開工條件或已經(jīng)開工但尚未開始預(yù)售的建設(shè)工程。所謂具備開工條件是指建設(shè)工程已經(jīng)立項(xiàng)，取得土地使用權(quán)證，土地已經(jīng)完成“三通一平”和勘探、設(shè)計(jì)工作，設(shè)計(jì)方案已獲得規(guī)劃部門批準(zhǔn)并已經(jīng)取得施工許可證。所謂已經(jīng)開工但尚未開始房屋預(yù)售，是指建設(shè)工程已經(jīng)開始基礎(chǔ)施工，但尚不具備法律規(guī)定的預(yù)售條件，未領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。由于房地產(chǎn)開發(fā)存在投資數(shù)額巨大、開發(fā)周期較長（少則兩三年，多則十多年），房地產(chǎn)市場變化不定，為規(guī)避、轉(zhuǎn)移經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)。實(shí)踐中，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓主要存在兩種方式：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，是指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓作出了規(guī)定，“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。”“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十一條對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓手續(xù)作了進(jìn)一步的詳細(xì)規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案”。由此，我們也可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上仍是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓目前，無論國家還是地方，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司均無系統(tǒng)或?qū)ｍ?xiàng)規(guī)定，但實(shí)際上注冊(cè)登記的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司在我國早已大量存在。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，投資者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司可以合理地規(guī)避市場及法律上的諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此投資者每開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目即成立一個(gè)公司，各個(gè)項(xiàng)目彼此互不影響。據(jù)此，本文所稱的“房地產(chǎn)項(xiàng)目公司”是指投資者專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓就是指投資者注冊(cè)成立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，然后以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。這種轉(zhuǎn)讓是以轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資主體的更替。如上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓具有審批手續(xù)過繁、耗時(shí)過久、交易成本過高等缺點(diǎn)。因此，在實(shí)踐操作中，投資者往往避開直接的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓形式，而以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，即投資者將其持有的目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，從而由受讓方間接取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部權(quán)益。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是公司的股權(quán)而不是房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目收益作為一種公司資產(chǎn)隨公司投資主體變化而自然轉(zhuǎn)移，因此不需辦理權(quán)屬變更登記等手續(xù)，從而可以高效、簡便、低成本地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。目前，我國法律對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有禁止性規(guī)定，這種轉(zhuǎn)讓方式在實(shí)踐操作中被廣泛采用，但司法實(shí)踐中的糾紛頻頻出現(xiàn)，如何防范和控制風(fēng)險(xiǎn)成為突出的問題。本文將結(jié)合我國《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，基于目標(biāo)房地產(chǎn)公司股權(quán)受讓方的利益考慮，從專業(yè)律師角度出發(fā)，對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)及其控制提出建議。需注意的是，本文的探討建立在以下兩個(gè)前提之上：第一，假設(shè)受讓方收購了目標(biāo)房地產(chǎn)公司的全部股權(quán)；第二，僅限于對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的探討。二、物權(quán)法與房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)及其控制以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓為目的的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓不同于一般的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓：前者收購股權(quán)具有目的的單一性，僅僅為了獲得土地使用權(quán)及房地產(chǎn)項(xiàng)目。所以，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目受讓方而言，一方面要避免股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)，另一方面更為重要的是防范轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目本身存在的各種法律風(fēng)險(xiǎn)，如果事實(shí)上不能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購，那么股權(quán)轉(zhuǎn)讓也就失去了意義。實(shí)際上，在以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的過程中，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制更為重要，也更具有現(xiàn)實(shí)意義。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然不必履行程序上的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的繁瑣手續(xù)，但是必須在實(shí)體上加強(qiáng)防范和控制目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身可能存在的權(quán)利瑕疵和潛在風(fēng)險(xiǎn)，才能真正實(shí)現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的。（一）《物權(quán)法》的物權(quán)變動(dòng)制度與房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性從目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的來源上看，可能由目標(biāo)房地產(chǎn)公司第一手開發(fā)，未經(jīng)過轉(zhuǎn)讓程序；也可能由目標(biāo)房地產(chǎn)公司從其他方處受讓所得。在第一種情況下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)由目標(biāo)房地產(chǎn)公司設(shè)立，其上所存在的債權(quán)債務(wù)關(guān)系較為簡單，股權(quán)受讓方的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。在第二種情況下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)過轉(zhuǎn)讓和變更，原轉(zhuǎn)讓方與受讓方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓審批手續(xù)的合法性、轉(zhuǎn)讓行為的法律效力等因素都具有很大的不確定性，股權(quán)受讓方的風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大。但不論在哪種情況下，股權(quán)受讓方均應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，做好風(fēng)險(xiǎn)防范和控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，審查房地產(chǎn)項(xiàng)目合法性的關(guān)鍵在于：目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否權(quán)屬清晰、有沒有瑕疵或其他隱患，尤其是目標(biāo)公司從他人處受讓而得的房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須辦理完一切法定手續(xù)。即目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目合法取得了國有土地使用權(quán)，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)。首先，根據(jù)我國《物權(quán)法》第九條之規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司不僅要簽訂了《國有土地出讓合同》，還必須依法辦理了土地使用權(quán)的登記手續(xù)，非經(jīng)依法登記，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司則尚未取得土地使用權(quán)。其次，根據(jù)我國《物權(quán)法》第九條、第十六條之規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！薄安粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！狈康禺a(chǎn)項(xiàng)目公司是否取得土地使用權(quán)，不僅要看《國有土地使用證》，還應(yīng)該核實(shí)國有土地使用證記載的事項(xiàng)是否與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致，如不一致，應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)還必須符合我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，如：1.“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外?！?nbsp;2.“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。”即處于開發(fā)不同階段的地上建筑物（包括在建、停建、緩建、已建成但尚未銷售的、已銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目）已經(jīng)辦理了合法的批準(zhǔn)手續(xù)，即已獲得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證等。（二）《物權(quán)法》的拆遷補(bǔ)償制度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目影響房地產(chǎn)開發(fā)往往少不了房屋拆遷。根據(jù)我國《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十二條之規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人?！币虼?，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司仍可能面臨拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}。目前，在房地產(chǎn)市場，“拆遷難”成為普遍問題。隨著《物權(quán)法》的正式實(shí)施，投資者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)該更為謹(jǐn)慎，對(duì)其法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有更為充分的評(píng)估。我國《物權(quán)法》第四十二條、第一百四十八條規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件”?！敖ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金?！庇纱丝梢姡覈餀?quán)法嚴(yán)格限制了征收條件，細(xì)化了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，必將使我國現(xiàn)行征收拆遷補(bǔ)償制度發(fā)生顛覆性的變化，無疑會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，同時(shí)有可能延緩拆遷的進(jìn)度進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)的速度。（三）《物權(quán)法》的相鄰關(guān)系制度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目影響隨著城市化的發(fā)展，在現(xiàn)代都市，建筑物的通風(fēng)、采光和日照問題日益成為社會(huì)關(guān)注的問題之一。由于城市土地價(jià)值的提升，導(dǎo)致建筑物之間的距離比過去縮小，高層建筑進(jìn)一步普及，這些變化使得建筑物相鄰關(guān)系的糾紛日益增多，尤其是在通風(fēng)、采光和日照等方面的矛盾越來越多。因此，我國《物權(quán)法》在《民法通則》的基礎(chǔ)上專設(shè)一章規(guī)定了相鄰關(guān)系制度，并對(duì)通風(fēng)、采光和日照的問題作了明文規(guī)定，其第八十九條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照?！?div 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