一、無法辦理或長期得不到房產證的18種情況
1.開發企業已經破產或被取消資質，無法繼續辦理樓盤的大確權;
2.開發商沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金;
3.開發商將土地或房屋抵押給銀行或建筑隊等，債務尚未清償完畢;
4.開發商沒有完成竣工備案工作;
5.開發企業將房屋重復銷售(未經合同備案)，導致無法辦理房產證;
6.樓盤被法院查封;
7.開發商沒有取得建筑面積實測數據;
8.商品房出現面積誤差，在一定范圍內的超面積需按規定補繳或退回購房差額，在面積誤差未解決的情況下，將導致無法辦理產權登記;
9.開發商沒有按整體規劃建設小區配套設施，或未移交小區配套用房，無法通過綜合驗收;
10.開發商不及時辦理"大確權";
11.開發商不配合提供辦理"小房產證"的相關資料;
12.開發商與小業主存在糾紛，扣著本該發給小業主的房地產證不發;
13.房屋契稅尚未繳納;
14.公共維修基金尚未交付;
15.提交辦理房產證的文件不合格;
16.個別購房者購房入住后進行違章搭建，致使規劃部門不予核發房屋竣工驗收合格證;
17.房產證辦理部門無正當理由拖延辦理或不予辦理;
18.代辦產權的單位或人員(律師、代理公司)違規操作。
造成這些情況產生的原因有四種：
第一種是由開發商造成的，這是主要原因，也是實踐中出現問題最多的一種，如上面所列的第1-12種。
第二種是由購房者本身造成的，如上面所列的第12一16種。
第三種是由于房產證辦理部門造成的，如上面所列的第17種。
第四種是由代辦人員造成的，如上面所列的第18種。
二、應對方法
(一)開發商原因造成的
勤于查詢
購房人簽合同前應查看清楚，開發商提供的"國有土地使用證"正本的記事欄中，有無土地被抵押的標注。也可以登錄相關網站查詢，在北京，可以登錄"北京市房屋土地權屬登記事務中心"的網站進行查詢。
認真查驗文件
簽約前可以查驗"國有土地使用證"，如果是"臨時使用證"或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發商簽訂補充協議，約定"開發商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國有土地使用證》"。
簽好《購房合同》
《購房合同》中要有專門條款對房屋產權和房產證相關內容有所約定，不僅要約定具體辦理的最后時限，還要約定不能按時辦理的處理辦法。
1.關于初始登記
(1)建議范本
"出賣人應當在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出賣人的責任未能在本款約定期限內取得該商品房所在樓棟的權屬證明的，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。
買受人不退房的，合同繼續履行，自出賣人應當取得該商品房所在樓棟的權屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_的違約金，并于出賣人實際取得權屬證明之日起_日內向買受人支付。"
(2)日期的確定
對于期房，可以根據合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算90日。對于現房，可以根據銷售合同簽訂之日作為起點，計算90日。
(3)退房違約金的確定
不超過100%即可。
2.關于轉移登記
(1)建議范本
"1.商品房交付使用后，雙方同意按照下列第____種方式辦理轉移登記：
(1)雙方共同向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記。
(2)買受人自行辦理房屋權屬轉移登記。)
(3)買受人同意委托____向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，委托費用元人民幣(大寫)。
2.如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起_日內取得房屋所有權證書的，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。
買受人不退房的，自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之____的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權證書之日起_日內由出賣人支付。"
(2)日期的確定
對于期房，可以根據合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算120日。對于現房，可以根據銷售合同簽訂之日作為起點，計算120日。
(3)退房違約金的確定
不超過100%即可。
不簽不合理的委托書
很多開發商要求購房人在合同外另簽一份協議，委托其代辦房產證、代收契稅和公共維修基金。
這種不合理的委托購房者可以拒絕。不用擔心如果不委托房地產商代辦，自己就無法辦理房產證。根據《城市房地產開發經營管理條例》第33條的規定："房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。"因此，不管購房人是否委托房地產商代辦房產證，房地產商都有法律責任協助購房人辦理產權過戶手續并取得房產證。
解約與索賠
根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，如果開發商存在下列嚴重違約行為，您可以通過協商或訴訟的方式解除、撤銷合同或宣告合同無效，并要求賠償。
1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;
3.故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
4.故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
5.故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;
6.出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致購房者無法取得房屋。
(二)購房者本身原因造成的
對于開發商與小業主存在糾紛，扣著本該發給小業主的房產證不發的，應及時溝通，及時解決矛盾，避免長期拖延。并可以主張開發商扣發房產證的行為已經構成違約，要求開發商改正。
對于房屋契稅、公共維修基金尚未繳納的，應及時繳納，因為繳納上述稅費是法律規定的取得房產證的必經程序。為了及時取得房產證，購房者應及時繳納，并及時將繳納收據或發票交給開發商或代辦機構(人員)。
對于提交辦理房產證的文件不合格的，應及時改正，可以向工作人員詢問，以免跑"冤枉路"。
對于個別購房者購房人住后進行違章搭建，致使規劃部門不予核發房屋竣工驗收合格證的，應及時拆除違章搭建的非法建筑，保障房產證辦理。
(三)房產證辦理部門原因造成的
可以向上一級行政機關申請行政復議，或者向法院提起行政訴訟。
(四)代辦人員原因造成的
可以解除委托合同，并向代辦人員或機構要求賠償。
房產證糾紛該怎么解決
房產證糾紛概述
法院在進行房屋產權確認時，房產證被視為最重要的依據。有些單位或個人出于逃債或減繳契稅等目的，以親屬或員工的名義辦理房屋產權證。如果雙方沒有形成書面協議，日后一旦產生糾紛，真正的產權人不受法律保護。即使雙方存在協議，如房產登記和房產證書無法撤銷，真正的房屋產權人也很難得到法律保護。不過，畢可超律師認為，房管部門辦理房產證只需對形式要件進行審查，對房屋取得過程無需也無義務進行審查，法院在進行房屋確權時，只以房管部門所登記的房產證作為確權的依據，在房管部門登記符合法律規定、房產證無法撤銷的情況下，忽視了房產取得的過程，仍以房產證為準進行確權，這等于是放棄了民事審判的權利。
房產證糾紛的解決
(一)開發商原因造成的
勤于查詢
購房人簽合同前應查看清楚，開發商提供的“國有土地使用證”正本的記事欄中，有無土地被抵押的標注。也可以登錄相關網站查詢，在北京，可以登錄“北京市房屋土地權屬登記事務中心”的網站進行查詢。
認真查驗文件
簽約前可以查驗“國有土地使用證”，如果是“臨時使用證”或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發商簽訂補充協議，約定“開發商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國有土地使用證》”。
簽好《購房合同》
《購房合同》中要有專門條款對房屋產權和房產證相關內容有所約定，不僅要約定具體辦理的最后時限，還要約定不能按時辦理的處理辦法。
1.關于初始登記
(1)建議范本
“出賣人應當在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出賣人的責任未能在本款約定期限內取得該商品房所在樓棟的權屬證明的，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。
買受人不退房的，合同繼續履行，自出賣人應當取得該商品房所在樓棟的權屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_的違約金，并于出賣人實際取得權屬證明之日起_日內向買受人支付。”
(2)日期的確定
對于期房，可以根據合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算90日。對于現房，可以根據銷售合同簽訂之日作為起點，計算90日。
(3)退房違約金的確定
不超過100%即可。
2.關于轉移登記
(1)建議范本
“1.商品房交付使用后，雙方同意按照下列第____種方式辦理轉移登記：
(1)雙方共同向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記。
(2)買受人自行辦理房屋權屬轉移登記。)
(3)買受人同意委托____向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，委托費用元人民幣(大寫)。
2.如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起_日內取得房屋所有權證書的，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。
買受人不退房的，自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之____的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權證書之日起_日內由出賣人支付。”
(2)日期的確定
對于期房，可以根據合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算120日。對于現房，可以根據銷售合同簽訂之日作為起點，計算120日。
(3)退房違約金的確定
不超過100%即可。
不簽不合理的委托書
很多開發商要求購房人在合同外另簽一份協議，委托其代辦房產證、代收契稅和公共維修基金。
這種不合理的委托購房者可以拒絕。不用擔心如果不委托房地產商代辦，自己就無法辦理房產證。根據《城市房地產開發經營管理條例》第33條的規定：“房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。”因此，不管購房人是否委托房地產商代辦房產證，房地產商都有法律責任協助購房人辦理產權過戶手續并取得房產證。
解約與索賠
根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，如果開發商存在下列嚴重違約行為，您可以通過協商或訴訟的方式解除、撤銷合同或宣告合同無效，并要求賠償。
1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;
3.故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
4.故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
5.故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;
6.出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致購房者無法取得房屋。
(二)購房者本身原因造成的
對于開發商與小業主存在糾紛，扣著本該發給小業主的房產證不發的，應及時溝通，及時解決矛盾，避免長期拖延。并可以主張開發商扣發房產證的行為已經構成違約，要求開發商改正。
對于房屋契稅、公共維修基金尚未繳納的，應及時繳納，因為繳納上述稅費是法律規定的取得房產證的必經程序。為了及時取得房產證，購房者應及時繳納，并及時將繳納收據或發票交給開發商或代辦機構(人員)。
對于提交辦理房產證的文件不合格的，應及時改正，可以向工作人員詢問，以免跑“冤枉路”。
對于個別購房者購房人住后進行違章搭建，致使規劃部門不予核發房屋竣工驗收合格證的，應及時拆除違章搭建的非法建筑，保障房產證辦理。
(三)房產證辦理部門原因造成的
可以向上一級行政機關申請行政復議，或者向法院提起行政訴訟。
(四)代辦人員原因造成的
可以解除委托合同，并向代辦人員或機構要求賠償。
延期辦理房產證違約金的訴訟時效
案情介紹：
被告認為：原告購買房屋享有的是物權，而不適用訴訟時效。既使適用訴訟時效，原告于2007年3月19日才起訴主張權利，2003年8月31日至2005年3月19日期間的違約金超過了兩年訴訟時效，不受法律保護。
原告認為：延期辦證違約金的訴訟時效期間應從2006年4月20日開始起算，所以，其訴訟請求沒有超過兩年的訴訟時效。
法院認為：合同明確約定了如因被告的責任自交付起如超過一年，原告仍無法辦理房屋所有權登記或無法取得房屋權屬證書的，被告應承擔違約責任。原告明知自2003年8月31日起可以要求被告支付延期辦證的違約金。所以，延期辦證違約金的訴訟時效期間應自2003年8月31日開始起算。原告在訴訟中不能提供證據證明訴訟時效期間有中斷，所以，法院只能支持2005年3月19日至2006年4月20日期間的延期辦證違約金。2005年3月19日之前的延期辦證違約金已超過了兩年的訴訟時效，不再受法律的強制保護。
案例分析：
1、原告要求被告支付延期辦證違約金的請求，屬債權請求權，適用兩年的普通訴訟時效。原告取得權屬證書前，并未取得房屋物權。被告認為延期辦理房產證支付違約金不受訴訟時效限制的觀點是沒有法律依據的。
2、《中華人民共和國民法通則》規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為兩年，法律另有規定的除外。該法同時規定，訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起算。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任。延期辦證違約金的訴訟時效期間，應自合同約定的辦證期限屆滿之日開始起算，亦即自開發商的違約行為發生之日起算。本案中，合同明確約定了如因被告的責任自
小區已經入住近7年了，房產證卻遲遲沒辦下來。昨日，某小區3-9號7棟樓的業主們告訴記者，更讓他們郁悶的是，房產證還沒辦下來，小區開發商卻已經申請破產了，這可讓小區300余戶居民著了急。
10月31日上午，記者聯系到了該小區8號樓的業主趙先生。他向記者出示了一份與開發商簽訂的商品房買賣合同書。記者在合同上看到，第十五條雖然明確注明“出賣人應當在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案”。但“90”日的字眼雖然清晰，但明顯有被刀片刮過的痕跡。對此，趙先生稱，當時買房時是從同學的親戚家轉過來的，因為不懂，當時也沒仔細問。數字是何時涂改的，也已經無從查起。到后來，開發商雖然承諾辦房產證，可一年年過去了，到現在還沒辦下來。趙先生無奈的說，小區7棟樓，共300余戶居民都如此。“問題關鍵在于房產證辦不下來，落戶、孩子入學以后都是問題”。
說到這兒，不少小區居民也開始一一向記者倒起心中的苦水。5號樓的劉女士告訴記者，因為沒有房產證，現在孩子落戶成了難題，盡管前前后后不知跑過相關部門多少次，但還是沒有進展。“這樣一來，孩子以后上學等問題也肯定解決不了”。
“不僅如此，沒有房產證，要想以后轉讓、出賣房子，肯定也不好辦。”家住7號樓的張大爺憤恨的說，普通市民一家人攢一輩子錢買個房子，開發商這樣做太讓人痛恨了。
除此以外，當年交房后，小區居民每戶還附繳了3000元的燃氣安裝費用，到現在，卻遲遲未用上燃氣。
而多年來，小區房產證沒辦下來，小區業主也曾多次找開發商及相關部門，不料卻被告知開發商已于2008年申請破產了。
隨后，記者跟隨小區業主聯系到了住建局相關工作人員，他們表示，該小區之所以這么多年遲遲沒辦下房產證來，主要問題在于小區所在地塊仍屬于集體土地。這樣一來，相關部門自然無法驗收、確權，也肯定辦不了房產證。而奎文建設局也表示，現在正在解決這一問題，為市民辦理房產證。
商品房買賣合同一旦簽訂購買方和出售方都應受此合同約束，《合同法》規定，買賣合同的出賣人不僅負有向買受人交付標的物的義務，而且還應當承擔轉移標的物所有權的義務。因此《商品房買賣解釋》也規定：商品房買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉移房屋所有權的義務。根據其他相關法律與行政法規的規定，對于商品房所有權的轉移，應當是以辦理房屋所有權登記手續，取得房屋所有權證書為認定標準。
推薦閱讀：
開發商承擔責任
對于出賣人逾期辦證行為民事責任的具體承擔規定，主要包括：當事人在商品房買賣合同中隊逾期辦證違約金作出明確約定的，可以按當事人的約定認定及處理。黨和私人之間對此未作約定，或約定不明確的可以從公平誠信原則出發，由出賣人按照買受人已經支付的購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算違約金。《商品房買賣解釋》18條也規定了對出賣人原因造成辦證逾期的，應當承擔違約責任。
具體責任形式為：
1、支付約定違約金，按照合同約定的違約金數額或違約金計算方法確定;
2、賠償損失，該責任形式適用于買受人損失數額確定，且合同未約定違約金或約定違約金低于損失的情形;
3、沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準支付違約金。
已付購房款包括買受人支付的首付款和銀行按揭貸款。根據《解釋》19條，由于出賣人原因導致辦證逾期一年的，買受人可以請求解除合同和要求出賣人承擔合同解除后的違約責任。
值得思考的是：
由于登記機關原因造成辦證逾期的，買受人能否請求賠償?筆者認為：對買受人損失應當堅持全面賠償原則，其無辜遭受損失，出賣人不承擔賠償責任，辦證機關亦不承擔責任，買受人保護將出現真空，嚴重違背公平正義原則，故買受人可根據《民法通則》121條，請求登記機關承擔賠償責任。賠償數額上，可以適用《解釋》17條第3款，按照有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
【房產證糾紛】關于延期辦理房產證違約金的訴訟時效解析
作者：佚名 來源：中顧法律網
【房產證糾紛】關于延期辦理房產證違約金的訴訟時效
房產證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。
2002年5月27日，原告王某和被告大連市某房地產開發有限公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定：原告向被告購買位于大連市沙河口區中山路的某大廈住宅樓402號房;被告須于2002年8月30日將驗收合格的房屋交付給原告使用，并應于房屋交付使用后90日內，將辦理權屬登記需由被告提供的資料報產權登記機關備案。如因被告的責任自交付起如超過一年，原告仍無法辦理房屋所有權登記或無法取得房屋權屬證書的，自該一年屆滿之次日起由出賣人承擔每日已收房款萬分之一的違約賠償金。合同簽訂后，原告依約付清了全部購房款，被告亦按時將房屋交付給原告使用。被告因消防工程驗收及房屋面積測繪等問題，沒有將辦理房屋權屬登記所需的資料報給房產局，導致原告無法辦理《房屋所有權證書》。直到2006年4月20日，被告才給原告開具結算發票并通知可以辦理《房屋所有權證書》。2007年3月19日，原告向法院起訴，要求被告支付2003年8月31日至2006年4月20日期間的延期辦證違約金。
被告認為：原告購買房屋享有的是物權，而不適用訴訟時效。既使適用訴訟時效，原告于2007年3月19日才起訴主張權利，2003年8月31日至2005年3月19日期間的違約金超過了兩年訴訟時效，不受法律保護。
原告認為：延期辦證違約金的訴訟時效期間應從2006年4月20日開始起算，所以，其訴訟請求沒有超過兩年的訴訟時效。
法院認為：合同明確約定了如因被告的責任自交付起如超過一年，原告仍無法辦理房屋所有權登記或無法取得房屋權屬證書的，被告應承擔違約責任。原告明知自2003年8月31日起可以要求被告支付延期辦證的違約金。所以，延期辦證違約金的訴訟時效期間應自2003年8月31日開始起算。原告在訴訟中不能提供證據證明訴訟時效期間有中斷，所以，法院只能支持2005年3月19日至2006年4月20日期間的延期辦證違約金。2005年3月19日之前的延期辦證違約金已超過了兩年的訴訟時效，不再受法律的強制保護。
案例分析：
1、原告要求被告支付延期辦證違約金的請求，屬債權請求權，適用兩年的普通訴訟時效。原告取得權屬證書前，并未取得房屋物權。被告認為延期辦理房產證支付違約金不受訴訟時效限制的觀點是沒有法律依據的。
2、《中華人民共和國民法通則》規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為兩年，法律另有規定的除外。該法同時規定，訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起算。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任。延期辦證違約金的訴訟時效期間，應自合同約定的辦證期限屆滿之日開始起算，亦即自開發商的違約行為發生之日起算。本案中，合同明確約定了如因被告的責任自2002年8月30日交付起如超過一年，原告仍無法辦理房屋所有權登記或無法取得房屋權屬證書的，被告應承擔違約責任。所以，被告的違約行為發生在2003年8月31日，即本案訴訟時效期間應從2003年8月31日起算。原告于2007年3月19日才起訴，是否已經過訴訟時效呢?被告因消防工程驗收及房屋面積測繪等問題，沒有將辦理房屋權屬登記所需的資料報給房產局，導致原告無法辦理《房屋所有權證書》，由此產生違約金是一個持續的狀態，會隨著時間的延長而增長。也就是說，被告的違約行為一直延續到2006年4月20日止。但是，由于原告遲至2007年3月19日才起訴被告要求其支付延期辦證違約金，此后，原告也未舉證證明在起訴日前向被告主張過權利。所以，自起訴日的前兩年之內的違約金請求權未超過訴訟時效，自起訴日的前兩年之前的違約金請求權已超過訴訟時效。被告違約責任期間為2003年8月31日起至2006年4月20日止，法院對2005年3月19日至2006年4月20日期間的延期辦證違約金予以支持，對2003年8月31日起至2005年3月18日止的違約金請求權不予支持是正確的。
【房產證糾紛】開發商沒有按時辦理房產證怎么辦
房產證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。
案例介紹：
房產證一直是購房者最為關心的問題之一。目前，由于開發商延期辦理房產證而引發的糾紛比較普遍。那么，開發商逾期未辦理房產證，買房人怎樣確定追究開發商違約的時間起點，開發商又應承擔怎樣的違約責任呢?
律師分析：
由于開發商的原因，買房人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，開發商應當承擔違約責任：商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于開發商的原因，導致買房人無法辦理房屋所有權登記，買房人可以通過訴訟請求解除合同和賠償損失。
在目前開發商處于強勢的大趨勢下，買房人難免會遇到麻煩，如何維護自己的合法權益不受侵害?律師建議購房者理智地對待出現的糾紛，采用最合理的方式達到解決問題的目的，拿不準的地方最好提前咨詢一下相關專業人士。
對很多人來說，辛辛苦苦一輩子，最大消費可能就是買一套房。但是，在買房這件大事上，卻常存在著各種各樣陷阱和糾紛，比如房產證難辦、房子質量有問題、合同面積與實際面積不符甚至物管公司亂收費等等。
記者近日收集一些案例，希望有更多購房者能從中得到啟示，避開這些陷阱。同時購房者也應知曉自己權益，在合法權益受到侵害時，要懂得積極維權。
案例1購房一年多仍難辦房產證
趙先生：我是東城區錦華凱欣名苑(學府一號)業主，購房已1年多了，現在想辦理房產證，卻發現樓盤居然未確權。每次詢問開發商時，他們總是含糊其辭、百般推脫，真是讓人氣憤。不知道他們提交了資料給房管局沒有，也不知道什么時候能確權，好讓我們辦理房產證?
東莞市房管局：經了解，開發商辦理確權相關資料基本齊全，但還欠規劃驗收和實測面積。房管局辦事人員已催促開發商盡快完成以上相關資料辦理，申報商品房確權手續。有關該樓盤確權進度，業主可致電學府一號。
案例2 “按套計價”面積誤差不用賠
張先生：近期在辦理房產證時，發現開發商提供戶型丈量圖上標注的建筑面積比合同上的面積小幾平方米(在3%以內)。
銷售合同上有面積差別處理條款，即面積不符應適當賠償，但同時該條款上也注明：“如按套購買，條款無效。”遇到這種情況，應如何處理?
購房合同第五條“面積確認及面積差異處理”中已明確寫明“當事人選擇按套計價的，不適用于本條約定”。因此，如果當事人選擇的是按套計價的，則不適用于本條約定。
案例3 合同面積與實際面積不符
蔣先生：我在豐泰城買了一套房子，價格是按套內面積算的，合同上面積為65.93平方米，近日我收到豐泰地產的面積差異補款通知書，上面寫明我房子面積實測為70.34，超過合同面積的6.69%，開發商要我補款。請問我是否需要向開發商補款呢?
房管局：購房合同面積確認及面積差異處理條款分三種情況：1、差異值在0.6%內的，雙方不作任何補償;2、差異值在0.6%～3%的，雙方按合同約定的單價多退少補;3、差異值在3%以上的，購房人可選擇多退少補或退回所購商品房。而蔣先生所述的情況應按照第3條來處理。
案例4 排污管與排廢管共用排污口
一名不愿具名業主：深業·御泉山高層洋房洗手間里，排污管和排廢管最后都通過一個排污口排出，即馬桶的排糞便和洗手盆、淋浴排廢共用一個排污口。這樣污水排放管冒出的臭氣很容易從下水道等溢出來，造成房間惡臭;生活污水中含有的堿性、油性物質也很容易和糞便結合，生成硬結物，堵塞排污管道。
就此問題，部分業主代表曾向深業物業提出了要求在洗手間增加一根排廢管的意見。但深業地產回復稱，由于設計原因，已無法在原有基礎上增加一根排廢管了，而且深業在深圳都是這樣設計的，符合國家有關規定。
住建局：由于現行的國家標準《建筑給水排水設計規范》(GB50015-2003)未將
針對社會反映較多的住宅工程質量通病問題，住建局已制定《住宅工程質量通病防治手冊》，自2011年1月1日起實施，其中明確將“衛生間應采用生活污水和生活廢水分流的排水系統”列為必須嚴格執行的地方性標準。
案件基本情況：
申請人：邱××
被申請人：匯統房地產有限公司
審理機構：濟南仲裁委員會
仲裁請求：賠償違約金及其他經濟損失78347.68元
仲裁結果：被申請人匯統房地產于裁決生效之日起十日內向申請人支付賠償款：77451.48元
仲裁裁決書編號：(2005)濟仲裁字第002號
以下是本律師在庭審當中發表的代理詞：
一、被申請人不能按合同約定時間辦理房產證已經構成違約。
被申請人一再強調，之所以沒有按時辦理房產證，是因為申請人沒有及時將辦證需要的材料交給被申請人，言外之意“只要你按時把有關材料交給我們，我們早就把房產證給你辦下來了”。但實際情況并非如此。
首先，申請人已經履行了交納辦證所需費用及文件材料的義務。
申請人要特別提請仲裁庭注意，申請人向仲裁庭提交的被申請人出具的“辦理房產證登記表”上，清楚的記載了申請人的合同編號、戶型結構、房屋總價款、契稅數額、工本費數額等事項，而且登記表的備注1寫明：“接到我公司通知后持本人身份證到市房管局領取房產證”，這句話完全可以證明辦房產證所需的材料都已準備齊全，申請人只需等被申請人的通知到房管局領房產證即可。而且，申請人提供的證據表明，申請人已按合同約定向被申請人交納了辦理房產證所必需的8000多元的費用。跟交納8000多元錢相比，提交身份證復印件等材料無疑只是舉手之勞，很難想象，在申請人孩子要上學、急需用房產證去辦理落戶手續的情況下，申請人會不去做這樣簡單的事情，這從情理上是講不通的。事實上，申請人已按約定向被申請人提交了辦證所需的所有材料，但被申請人只向申請人出具了辦證費用的收據，對于收到的其他材料則沒有出具收據。而收到文件材料后不出具收據是所有開發商的慣常做法，決不能因此得出申請人沒有遞交這些材料的結論。而且，被申請人雖然聲稱是因申請人沒有交全材料導致無法辦證，但卻沒有提交任何證據，而申請人提交的證據卻可以基本證明申請人已完全履行了約定義務，根據“證據優勢規則”，應當做出有利于申請人的認定。
其次，被申請人不能辦理房產證的真正原因是其自身的手續不全。
依據《城市房地產管理法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》及《山東省城市房屋產權產籍管理辦法》及濟南市房管局的有關規定，房屋權屬登記，應當由被申請人首先進行初始登記，并取得房屋所有權證(以每幢樓為單位)，此時的房屋所有權證的所有權人是房地產開發企業，我們習慣上將其稱為“大房產證”。只有開發商取得“大房產證”以后，房產管理部門才會受理為買受人辦理小房產證的申請。這就意味著被申請人應當在申請人提交辦理小房產證的材料之前完成這項工作，否則，不管申請人有沒有交齊材料，被申請人都在事實上無法履行為申請人辦證的義務。因此，我們認為，仲裁庭應當首先去調查被申請人有沒有取得大證、什么時候取得的大證，而不應當先調查申請人有沒有提交材料或者有沒有提交全部的材料，否則，就犯了一個邏輯性的錯誤。那么，被申請人有沒有按時取得大房產證呢?申請人在仲裁庭上多次要求被申請人解釋這一問題，但被申請人一直拒絕解釋。根據證據規則的規定，負有履行義務的一方應當舉證證明自己是否履行了義務，由于辦理大房產證是被申請人應當履行的義務，所以，既然被申請人提供不出證據來證明自己已經取得了大證，那就只能認定其在開庭前沒有取得大房產證。事實上，被申請人沒有及時取得大房產證在匯統花園幾乎是人盡皆知，而這，也正是被申請人一直無法為包括申請人在內的廣大的匯統花園的業主辦理房產證的真正原因。
綜上所述，申請人已經按照合同約定交納了辦證費用及其他材料，被申請人無法為申請人辦理房產證的原因是其自身手續不全，被申請人的行為已經構成違約。
【房產證糾紛】解析逾期拿不到房產證問題
房產證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。
商品房買賣合同履行過程中出現逾期辦證的原因是復雜的，從目前來看，至少存在以下幾種原因:一是出賣人的原因，例如出賣人沒有繳清土地出讓金等有關費用、在施工中擅自改變規劃無法通過驗收、辦證工作拖延推托等;二是買受人的原因，例如買受人自己經過催促也不同意辦證或拖延移交需要自己提供的辦證資料等;三是合同外第三人的原因，例如政府有關部門進行測繪造成逾期、出賣人在約定期限內遞交了辦證資料而登記機關造成逾期等;四是不可抗力造成的逾期。
根據我國現行的有關司法解釋的規定，只有屬于商品房出賣人的原因造成逾期辦證的，才能夠認定出賣人構成逾期辦證違約責任。
在確定是出賣人原因的前提下，相關司法解釋中明確界定了出賣人承擔違約責任的幾種情形:(一)在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限內沒有辦出房產證的;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日內沒有辦出房產證的;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內沒有辦出房產證的。
商品房出賣人逾期辦證行為構成違約的，應當承擔違約責任。根據相關司法解釋的規定，合同有約定違約金標準的從其約定，沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
追究商品房出賣人的逾期辦證違約責任，應當注意訴訟時效。按照《民法通則》關于一般訴訟時效為兩年的規定，買受人必須在違約之日起兩年內提起訴訟或者以其他方式主張自己的權利并留下相關的證據，否則將無法追究出賣人的違約責任。
解決逾期辦證問題，通常有四種途徑:和出賣人協商、向消費者協會投訴、仲裁和訴訟。
和出賣人的協商可以在購房時進行，對逾期辦證的問題簽訂一個盡可能詳細的補充協議，這類特別約定將來可以優先適用，也可以在出賣人出現逾期辦證行為后進行協商，爭取達成共識，但是要注意盡量采用書面形式，保留和收集有關證據，在協商無效的情況下將有利于其他途徑的展開。
購房人選擇仲裁途徑的，應該以雙方存在仲裁協議為前提，同時要注意的是由于仲裁機構和法院系統沒有隸屬關系，相關司法解釋對仲裁機構并不具有約束力，仲裁庭只是參照有關規定進行裁決。
