租賃合同常見知識點
1、租賃合同的定義及主要內容
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租賃合同中，提供物的使用權或收益權的一方為出租人；對租賃物有使用權或收益權的一方為承租人。租賃物必須是法律允許流通的動產或不動產。
租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。此外，租賃合同是只轉移租賃物使用權而不轉讓其所有權的合同，租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。
2、租賃合同一定要采用書面形式訂立嗎
我國《合同法》第二百一十五條規定：“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。”由此可以得出，只有租賃期限在6個月以上的合同才應當采用書面形式。而租賃期限不滿6個月的租賃合同，既可以采用口頭形式，也可以采用書面形式。
此外，根據該法條的規定，租賃期限6個月以上的，當事人沒有采用書面形式，雙方又對租賃期限有爭議的，如果雙方已經履行了合同的主要義務，合同還是有效的。如果沒有履行主要義務，當事人如果對其他問題沒有爭議，只是對租賃期限有爭議的，視為不定期租賃，合同有效。不定期租賃合同的雙方當事人可以隨時解除合同。
3、租賃合同中，法律規定出租人有哪些義務
我國《合同法》第二百一十六條規定：“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”該條對出租人的義務作出了明確的規定。
（1）出租人應當按照約定的租賃物的名稱、數量、交付方式、時間和地點向承租人交付租賃物。出租人若不履行此義務的，承租人有權要求出租人履行該義務。
（2）在租賃物交付時，出租人要保證交付的租賃物符合約定的用途，具有品質完整的使用價值，承租人能夠正常使用。
（3）在租賃期間內，出租人也要保持租賃物符合約定的用途。在租賃期間如果租賃物本身出現問題，承租人請求出租人進行維修時，出租人應及時維修，以保證承租人的正常使用。出租人如不能及時予以維修的，承租人可以自行維修，維修費用應由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用時，承租人有權請求減少租金或延長租期。
4、承租人合理使用租賃物而導致租賃物消耗的，需要賠償嗎
我國《合同法》第二百一十八條規定：“承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。”由此可見，承租人合理使用租賃物而導致租賃物消耗的，是不需要賠償的。任何物品隨著它的被使用，其價值都會逐漸變小，只要使用就會有一定的磨損和損耗。如果承租人按照約定的方法或者租賃物的性質正常使用租賃物，租賃物因使用受到的損耗是一種合理的情況，因此承租人不必賠償相關的損耗損失。
但需要注意的是，在簽訂租賃合同的時候，為了規范承租人對租賃物的使用，應盡量將租賃物的使用方法明確下來。承租人規范使用租賃物的損耗可以不計，但是，如果承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，導致租貨物受到損失的，出租人就可以解除合同并要求賠償損失。
5、承租人將房子轉租的，房主應該怎么辦
根據我國《合同法》第二百二十四條第（二）款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”由此可見，承租人未經房主同意將房子轉租的，房主能解除其與承租人之間的租賃合同。但是，根據該條第（一）款的規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”即如果承租人將房子轉租是經過房主同意的話，房主就應該良好地履行合同，并且，當第三人對房屋造成損害時，其有權追究承租人的違約責任。
6、出租人將租賃物賣給他人的，承租人還可以使用嗎
我國《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”這里所說的不影響租賃合同的效力，是指租賃物的所有權發生變動后，其設定在該租賃物上的租賃合同仍然存在，在承租人與受讓人之間無須另行訂立租賃合同，受讓人在受讓該租賃物的所有權時，就與承租人產生了租賃關系，成為一個新的出租人，繼承原出租人的權利和義務，受讓人要受該租賃合同的約束。這也是我們常說的“買賣不破租賃”制度。由此可見，出租人將租賃物賣給他人的，承租人還可以使用。
7、什么是承租人的“優先購買權”，其實現需要哪些條件
優先購買權是指民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優先于他人購買財產的權利。承租人的優先購買權是指承租人在出租人出賣租賃物時，在同等條件下優先購買該租賃物的權利。我國《合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”根據本條的規定，承租人對租賃物的優先購買權僅限于房屋。
承租人的優先購買權的實現需要具備下列條件：
（1）在租賃合同的存續期間。
（2）在同等的條件下購買。同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同，包括買賣的價格、付款的期限和方式，等等。
（3）必須在一定期限內行使。如果出租人通知承租人將要出賣合同約定的租賃的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限內沒有購買的意思表示，則優先購買權喪失。
簽訂租賃合同應注意的問題
1、租賃合同的書寫要遵循的基本原則
（1）租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起也不得超過20年。
（2）租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式訂立。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
（3）租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”原則。另據最高人民法院《關于貫徹執行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見（試行）》第一百一十九條第2款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”其規定與《合同法》是一致的。
（4）租賃期屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限改為不定期。
（5）當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，且達不成補充協議的，視為不定期租賃，當事人可以隨時解除合同。
2、認真審查出租方的主體資格
在簽訂合同前要核實出租方有無合法的出租資格，寫進合同條款的出租方一定要寫其全稱，并簽字蓋章，同時審查蓋章單位與出租方名稱是否一致。
3、認真、詳細地填寫租賃合同的內容
租賃合同內容條款要清楚明了，具體完備，應具備法律規定的基本內容。訂立租賃合同時，雙方當事人應就合同的主要條款達成一致意見，由當事人的法定代表人或憑法定代表人授權證明的經辦人或代理人簽名蓋章，并加蓋單位公章或合同專用章，合同方告成立。其中雙方特別應對租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金和租金交納期限、租賃期間財產維修保養責任和違約責任等條款分別加以明確。目的是把履行租賃合同中可能發生的問題盡可能地約定清楚，明確雙方的權利義務，避免出現糾紛后缺少依據。
4、明確租賃合同的法定形式要件
簽訂租賃合同要盡量采用書面形式，避免口頭合同，《合同法》對租賃期限六個月以上的租賃合同作了應當采用書面形式的硬性規定，目的是維護雙方當事人的合法權益，避免糾紛。現實生活中，租賃合同采用口頭形式的很多，但所約定的內容缺乏必要的保障，既不利于維護自身合法權益，又不利于糾紛的解決。
5、明確爭議解決的方式與違約責任
如明確具體的違約責任與損害賠償的辦法，具體的違約金數額。明確爭議是否需要仲裁。這樣當糾紛出現時，就能夠盡快解決，減少相應費用的支出。
6、區分租賃合同與買賣合同的不同，以免混淆
租賃合同與買賣合同的主要區別在于：
（1）標的物不同，租賃合同的標的物只能是非消耗性的特定物，而買賣合同的標的物則無此限制，只要是允許流通的商品都可成為買賣合同的標的物。
（2）標的物交付時的法律后果不同。在租賃合同中，標的物交付所引起的法律后果是承租人取得在租賃期內租賃財產的占有權、使用權和有限制的收益權，而出租人仍享有財產的所有權；而在買賣合同中，標的物一經交付，其所有權就由供方轉移給了需方。
