不動產在市民生活中扮演著重要角色，房地產熱則將房屋推至民事法律關系的中心。為了在政策和利益間尋求平衡，借名買房應運而生。所謂借名買房，是指實際出資人借用他人名義購買房屋，將房屋登記在他人名下，并約定由實際出資人享有房屋權益。記者日前從北京市西城區(qū)人民法院的一份調研中發(fā)現(xiàn)，借名買房雖然可能達到買房的目的，但由于雙方多為親屬、朋友關系，基于感情信任，彼此多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，其背后隱藏著否認約定、協(xié)議無效、過戶困難、被訴騰房、轉賣他人等六類訴訟風險，由此引發(fā)的民事糾紛也呈上升態(tài)勢，案件類型多樣。
糾紛頻發(fā)
李先生和閻女士夫婦承租著單位的公房。2004年，公房趕上拆遷，給了夫婦倆一套安置房。由于李先生年齡較大，無法辦理銀行貸款，夫妻商定以兒子名義購房并辦理貸款手續(xù)。不過房屋首付款及大部分貸款都是由夫妻倆支付的。由于自己是登記的產權人，兒子小李2010年將父母起訴要求騰房。被法院判決駁回后，小李去年再次將父母告上法庭，要求確定房屋歸其所有，又被法院駁回。無奈之下，父母二人只得將兒子告上法院，要求確認房屋歸他們所有，法院最終判決支持了老兩口的請求。
在另一起案件中，王先生和程女士夫婦均年近60，因無法辦理銀行貸款，便以兒子名義簽訂了房屋買賣合同，購買了一套住房。二老按約定支付了房屋首付款和相關稅費。過戶時，產權人自然就簽為兒子小王。此后，程女士一直以兒子的名義償還貸款。讓夫婦倆沒想到的是，兒子竟然將房屋出售，買主將購房款分次打入到王先生和程女士夫婦的銀行賬戶。小王隨后以不當?shù)美麨橛蓪⒏改冈V至法院，要求父母返還收取的房屋價款300余萬元。王先生夫婦來法院應訴時，提交了與兒子簽訂的協(xié)議，協(xié)議中約定：房屋由二老出資，所有權歸二老所有。后經法院調解，小王與父母達成和解，撤回了起訴。
藏六類風險
西城法院民事審判庭的法官告訴記者，從該院審結的部分相關案例來看，購房人之所以選擇借名購房，主要原因在于借名人不具備購房資格、由于年齡等原因無法辦理銀行貸款，以及一些單位對內部職工購房往往存在著優(yōu)惠條件，使得有需求的人借用單位職工的名義低價購房。
經西城區(qū)法院調研發(fā)現(xiàn)，借名買房主要暗藏六類涉訴風險。
一是無書面協(xié)議，一方否認曾約定借名買房。借名買房的雙方多為親屬、朋友關系，基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，登記人因房屋價格上漲等因素否認借名買房。
二是違反政策、法規(guī)規(guī)定，借名買房協(xié)議可能被認定無效。借名購買經濟適用房等保障性住房，雖簽訂書面協(xié)議，但因規(guī)避政策，該協(xié)議存在被法院認定無效之可能，借名人無法實現(xiàn)獲得房屋產權的目的。
三是登記人拒絕辦理房屋過戶手續(xù)。在房屋滿足過戶條件時，是否協(xié)助辦理房屋過戶的主動權掌握在登記人手中，借名人面臨遭到拒絕的風險。
四是借名人被要求騰退房屋。購買房屋后，借名人往往實際居住在房屋內，但由于房屋登記在他人名下，而我國對不動產物權采登記主義，借名人面臨被起訴騰退房屋的風險。
五是房屋因登記人涉訴而被查封或處分。借名買房系借名人和登記人之間的約定，根據(jù)公示公信原則，房屋所有權證載明登記人為所有權人，一旦登記人涉訴，該房屋作為其財產面臨被查封或處分的危險。如：登記人離婚，其配偶主張該房屋作為夫妻共同財產應分割;登記人負有債務，債權人申請保全而致該房屋被查封。
六是登記人將房屋轉讓給第三人。由于房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人為房屋所有權人，二者簽訂買賣協(xié)議，如第三人不知借名登記，則借名人面臨喪失房屋的可能，其只能依不當?shù)美虻怯浫酥鲝堎r償。
簽協(xié)議留證據(jù)
針對上述風險，西城區(qū)法院法官建議，老百姓一定要知曉借名買房暗藏著“賠了房子又折錢”的風險，不要存有規(guī)避政策、鉆法律漏洞的僥幸心理，尤其是沒有購房資格的人借名購買經濟適用房之類的保障性住房。另外，對于不違反國家政策、法律法規(guī)強制性規(guī)定的借名買房，如辦理貸款困難，建議雙方簽訂書面協(xié)議，以“白紙黑字”的形式固定借名買房行為，如果有條件可以對協(xié)議進行公證，這樣可以明確出資人與登記人之間究竟是借款關系還是借名買房，但是需要再次強調的是，違反政策借名購買經適房的，即使有書面協(xié)議或進行公證，都可能導致協(xié)議因違反強制性規(guī)定被認定無效。法官還建議，實際出資人應留存出資的相關證據(jù)，如銀行轉賬記錄、收據(jù)收條等，以防在沒有書面協(xié)議或房屋登記人對借名買房不予認可時，出資人可以以此為依據(jù)向登記人主張債權、減少損失。
